Waarom ‘Right to Buy’ bij sociale huur een erg slecht plan is

De coalitie wil dat huurders van grondgebonden sociale huurwoningen het recht krijgen om deze te kopen. Ervaringen uit het Verenigd Koninkrijk, waar Thatcher vergelijkbaar beleid invoerde, leren dat dit geen slim plan is. We presenteren vijf lessen.

‘De woningmarkt zit vast in Nederland. Om die los te trekken, doen we de grootste woningoperatie sinds de jaren ‘90: Iedere Nederlander die in een corporatiewoning op de grond woont, krijgt de kans om de woning te kopen. Honderdduizenden Nederlanders kunnen hierdoor hun woning kopen.’

Dat tweette VVD-Kamerlid Daniël Koerhuis vorige week over de plannen. In het coalitieakkoord worden ze als volgt omschreven: ‘Om zittende corporatiehuurders in grondgebonden woningen een start te geven op de koopmarkt, krijgen ze de kans om hun woning onder bepaalde voorwaarden te kopen.’

Wat kunnen we verwachten van deze plannen? In verschillende media reageren experts zeer kritisch. Daarbij wordt veel verwezen naar eerdere ervaringen uit het Verenigd Koninkrijk. Daar werd Right to Buy onder premier Margaret Thatcher in 1980 ingevoerd, met de ‘Housing Act 1980’. We zetten de belangrijkste lessen op een rij.

1. Ongelijk verdeeld onder huurders

Het Right to Buy was onderdeel van een bredere inzet op privatisering en deregulering van de woningmarkt. Eigen woningbezit moest bovendien verspreiding van het communisme tegengaan. Door het beleid nam dat eigen woningbezit flink toe, van 55 procent in 1980 naar 67 procent in 1990. Voorstanders van de Act beredeneerden dat het de ‘working class’ kansen bood om wooncarrière te maken, in lijn met de argumentatie van Koerhuis.

De praktijk wees echter anders uit. Wie inzoomt op de Britse cijfers, ziet een zeer scheve verdeling tussen zij die konden kopen en zij die bleven huren. Een veelheid aan studies laat zien dat vooral oudere tweeverdieners hun woningen opkochten. De arbeidersklasse bleef huren.

De ongelijke verdeling komt deels doordat de Act langzittende huurders beloonde. Na twintig jaar huren kreeg je tot 50 procent korting op de marktwaarde van een woning. Anderzijds hadden de oudere tweeverdieners simpelweg meer bestedingsruimte. ‘Deze bewoners hadden logischerwijs meer financiële middelen, en waren vergeleken met andere groepen beter in staat om hun huis te kopen en te bezitten - met name jongere huishoudens, eenoudergezinnen en mensen met veel lagere inkomens’, schrijft Mary Bujold in haar review van het boek ‘The Right to Buy: Analysis & Evaluation of a Housing Policy’. Laat die laatstgenoemde groepen nou net de mensen zijn die het momenteel het zwaarst hebben op de woningmarkt.

2. Ongelijk verdeeld over bestand

Verder bleek in het VK dat vooral de mooiste woningen werden opgekocht. Het zorgde voor meer sociaaleconomische ongelijkheid. Welvarende huurders kochten de mooie woningen, en de minder welvarende bleven achter in ouder en minder aantrekkelijk bestand. Daarmee paste de ingreep goed binnen een veranderende kijk op sociale huur in het VK in de periode 1960-1980. ‘Sociale huur was niet langer bedoeld om ‘respectabele’ arbeidersgezinnen te huisvesten, maar werd steeds meer voor de armen’, analyseert onderzoeker Aled Davies in zijn paper ‘Right to Buy’: The Development of a Conservative Housing Policy, 1945 – 1980’.

In Nederland is het waken voor vergelijkbare denivellerende effecten, zeker doordat de regeling al voorsorteert op aantrekkelijkere woningen door enkel voor populairdere grondgebonden woningen te gelden.

3. Gesegregeerde stad

Verder is er een risico op toenemende geografische ongelijkheid. De aantrekkelijkheid van een woning wordt niet alleen bepaald door de woning zelf, maar ook door de locatie. Met het uitponden van woningen op goede locaties, bijvoorbeeld in stadscentra, krijg je meer ruimtelijke segregatie en verdere concentratie van sociale huur in buitenwijken. Dit wordt versterkt indien sociaaleconomische ongelijkheid toeneemt, wat nu het geval is in Nederland.

Onderzoekers Jones en Murrie vatten het als volgt samen in het boek The Right to Buy: Analysis & Evaluation of a Housing Policy: ‘In stedelijke gebieden verergerde de combinatie van Right to Buy en toenemende ongelijkheid de doorstroom van armere of gemarginaliseerde mensen naar de minst aantrekkelijke gebieden. In deze gebieden wonen is een indicatie van sociale achterstand bij huurders, ongeacht de staat en kwaliteit van de woning.’

De onderzoekers voegen daaraan toe dat de onaantrekkelijke woningen die niet verkocht werden, vaker van huurder wisselden en concluderen: ‘Dit vergrootte onvermijdelijk de sociale uitsluiting en economische marginalisering, en verminderde de weerbaarheid van gemeenschappen in deze gebieden.’

4. Doorverkopen aan beleggers

Niet alle door huurders gekochte woningen bleven in hun bezit. Veel werden later aan beleggers doorverkocht. Van Right to Buy naar Buy to Let, in de woorden van Tom Copeley, locoburgemeester van London. In de Britse hoofdstad was in 2013 36 procent van de voormalige sociale huurwoningen in bezit van particuliere verhuurders, bleek uit onderzoek door de krant The Daily Mirror. Deze woningen werden vervolgens voor veel meer geld verhuurd dan hun sociale evenknieën. In sommige wijken liepen de verschillen op tot bijna 2.000 Britse ponden per maand (prijspeil 2014).

De private verhuur van de woningen kan de weerbaarheid van bepaalde wijken verder aantasten, schrijven onderzoekers van de Sheffield Hallam University. De dure verhuur van de voormalige sociale huurwoningen maakt de wijken minder toegankelijk voor lagere inkomens.

5. Decimatie huurmarkt

En als laatste maar misschien wel belangrijkste: de introductie van Right to Buy zorgde voor een flinke afname van het aantal beschikbare sociale huurwoningen, omdat de verkochte woningen nauwelijks vervangen werden door nieuw aanbod.

Met het uitkleden van de sociale huurmarkt is wonen voor veel Britten duurder geworden. ‘Het gebrek aan vervanging van de huurwoningen heeft problemen met de betaalbaarheid van wonen verergerd’, aldus de onderzoekers van de Sheffield Hallam University. Het aantal nieuw verhuurde sociale huurwoningen daalde van 221 duizend in de periode 2000-2001 tot 83 duizend in 2013-2014. Sommige woningen die verkocht zijn aan private investeerders blijven betaalbaar voor sociale huurders, maar de meeste niet, schrijven de onderzoekers.

Ook in Nederland kan Right to Buy mogelijk leiden tot een afname van het aantal sociale huurwoningen. Met het stapsgewijs afschaffen van de verhuurderheffing zet het kabinet in op meer sociale woningbouw. De corporaties delen deze ambities, maar geven tegelijkertijd aan grote moeite te hebben om genoeg te bouwen. Financiering is daarbij niet het probleem. De corporaties wijzen vooral op een groot tekort aan geschikte locaties, gronden en stroperige planprocedures.

De app van Stadszaken is gratis te downloaden via de Google Play Store en de App Store van Apple. Met de app heb je nieuws, opiniestukken en achtergrondverhalen over de fysieke inrichting van Nederland in een vloek en een zucht op het scherm van je smartphone of tablet. Een must-have voor de RO-professional en de liefhebbers van stedelijke en ruimtelijke trends.
Dit bericht delen via:

Gerelateerde artikelen