Foto: In het Amstelkwartier komt “de Stadsveteraan”: een complex met sociale huurwoningen voor ruim 150 senioren. De woningen zijn een mix van zelfstandige appartementen en groepswoningen met veel gedeelde voorzieningen. Op die manier wordt geclusterd wone

Doorstroming: Een ten onrechte vergeten beleidsinstrument

De woningmarkt zit op slot, zegt de NVM. Het aantal verhuizingen in de jaren 2018, 2019 en 2020 zat volgens het CBS nog op gemiddeld 1,8 miljoen per jaar. Naar verwachting zal dit cijfer over 2021 aanmerkelijk lager uitvallen. Minder verhuizingen betekent minder doorstroming. Extra aandacht voor mogelijkheden om doorstroming te bevorderen is gewenst: het kan helpen om meer mensen aan de door hen gewenste woning te helpen. Het kan ook helpen om een sluitende grondexploitatie bij nieuwbouwprojecten te krijgen. Gerichte sturing is dan wel noodzakelijk.

Het Woon2018-onderzoek, dat het ministerie van BZK om de drie jaar laat uitvoeren, laat zien dat circa een kwart van de huurders van corporatiewoningen een inkomen heeft van meer dan twee keer modaal, tot twee keer modaal en een middeninkomen. Dat zou je ‘scheefwoners’ kunnen noemen. De factsheet bij dat onderzoek laat zien dat de ‘goedkope scheefheid’ (huurders die ‘te goedkoop’ wonen) in 2018 ca. 460.000 huurders betreft. Dat zijn er overigens 75.000 minder dan in het vorige Woononderzoek van 2015. In 2012 waren er nog 700.000 goedkope scheefwoners.

Het aantal neemt dus af, waarschijnlijk mede door de verplichting om gerichter corporatiewoningen toe te wijzen aan huishoudens die er echt op aangewezen zijn. Niettemin worden bijna een half miljoen corporatiewoningen (van de totaal 2,2 miljoen) bewoond door huishoudens die qua inkomen een duurdere woning zouden kunnen bewonen. Enige nuancering is hier geboden want een deel van deze huurders is volgens de Nibudnormen eigenlijk al een te groot deel van het inkomen kwijt aan huur. De precieze definitie van scheefwonen is dus wel erg belangrijk.

460.000 goedkope scheefwoners in de 2,2 miljoen corporatiewoningen

Gerelateerd aan het huidige woningtekort (ca. 279.000 woningen) en aan de noodzaak om 1 miljoen woningen bij te bouwen, is het getal van ca. 460.000 scheefwoners substantieel te noemen, ook al is dat aantal kleiner bij een scherpere definitie dan die welke Woon2018 gebruikt. Tegenover het ongemakkelijke gevoel bij zo’n aantal huishoudens dat financieel gezien onnodig goedkope woningen bezet houdt, staat het argument dat goedkoop scheefwonen bijdraagt aan een minder eenzijdige bevolkingssamenstelling van corporatiewijken. Het zorgt voor een zekere menging van huishoudens met het laagste inkomen met huishoudens die wat beter in de slappe was zitten. Vanuit die achtergrond vindt in veel corporatiewijken momenteel sloop/nieuwbouw plaats om de eenzijdigheid te doorbreken.

Hoe dan ook blijft het de moeite waard om te bezien op welke wijze doorstroming van huishoudens met wat betere inkomens vanuit de corporatiewoningen is te bevorderen. Uit mijn eigen wethouderspraktijk (1975 – 1985) herinner ik me dat het heel normaal was om bij de verkoop van nieuwbouwkoopwoningen aan de ontwikkelaar de eis te stellen dat voorrang werd gegeven aan mensen die een huurwoning achterlieten. Die praktijk was zeer succesvol.

Hoewel elk nieuwbouwproject weer anders is, was er op die manier sprake van twee keer zoveel verkopen aan huurders dan anders. Het is een praktijk die zonder enige wettelijke maatregel mogelijk is. De gemeente kan dit bij de gronduitgifte voor nieuwbouwwoningen of anders, bij de wijziging van de bestemming, in de anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar overeenkomen. Zolang het om ‘voorrang’ gaat zullen ontwikkelaars hier overigens geen enkele moeite mee hebben.

Bij nieuwe middeldure huurwoningen: voorrang voor kandidaten die een goedkope woning achterlaten.

Inmiddels is de prijsvorming op de woningmarkt zodanig dat huurders, ook al hebben ze een wat hoger inkomen voor een sociale huurwoning, niet altijd gemakkelijk de stap naar een koopwoning kunnen maken. Weliswaar zijn ze geen echte starters op de woningmarkt maar het is meestal wel de eerste keer dat ze een woning kopen. Alleen een beperkt deel zal dat kunnen. Er moet dan al sprake zijn van een behoorlijke spaarpot of de nieuwbouwwoning moet laag geprijsd zijn. ‘Laag’ is in dit verband een betrekkelijk begrip: vaak geldt als grens voor een betaalbare woning de Nationale Hypotheekgarantie, nu € 355.000. Daarvoor is, zonder spaargeld, een huishoudensinkomen vereist van ca. € 79.000.

Die directe sprong van een sociale huurwoning naar een betaalbare koopwoning zal maar voor een beperkt aantal huurders zijn weggelegd. Het is echter ook goed denkbaar om de sprong te maken naar een middeldure huurwoning. Het aantal nieuwbouwwoningen met een huur van € 750 tot € 1100 per maand neemt gestaag toe. Er is niets tegen om ook bij die nieuwbouwprojecten voorrangsafspraken te maken met de ontwikkelaars/beleggers. Ook dat kan een beetje helpen om de doorstroming te bevorderen.

Voorrang voor kandidaten die een grondgebonden woning achterlaten

Maar doorstromingsafspraken zijn ook mogelijk om grondgebonden woningen vrij te maken. Recent is in Nieuwegein bij een nieuwbouwproject met (ouderen)appartementen voorrang gegeven aan gegadigden die een grondgebonden woning achterlieten. Volgens onderzoek van Springco (De stationaire senior) is door de voorrangsregel het aantal vrijgekomen grondgebonden woningen veel hoger dan zonder die voorrang. Sommigen, zoals Leon Kraniotis gaan zover dat ze ervan uitgaan dat er veel minder nieuwbouw nodig is als grote en kleine woningen beter verdeeld zouden zijn over grote en kleine huishoudens. Veel één- en tweepersoonshuishoudens, vooral ouderen/empty nesters wonen volgens deze criticasters te groot 1. Dat is natuurlijk grote onzin. Ik ben erg benieuw hoeveel vierkante meter deze criticasters zelf als woonruimte hebben.

Overigens blijkt uit Woon2018 dat ouderen voor het overgrote deel liefst blijven wonen in hun vaak ruime eengezinswoning. Zelfs bij de verhuiswens heeft een nieuwe grondgebonden woning bij 25 procent van de ouderparen van ouder dan 65 jaar de voorkeur (blz. 61 Woon2018). Dat alles neemt niet weg dat het zin heeft om gericht te bouwen voor ouderen. Van de alleenstaande 'beslist verhuisgeneigde' ouderen geeft in 2018 36 procent aan te willen verhuizen binnen een half jaar en 27 procent binnen een jaar. Deze doorstroming heeft de meeste kans van slagen als er aantrekkelijke woningen worden bijgebouwd in de buurten waar ouderen zich nu prettig voelen. Maar dat is niet altijd te doen.

Doorstroming bevorderen door voorrang aan kandidaten die een goedkope koopwoning achterlaten

Doorstroming kan worden verstrekt door in gemeentelijke grondverkopen of in anterieure overeenkomsten op te nemen dat voorrang wordt gegeven aan kandidaten die een goedkope huurwoning achterlaten of die een grote woning achterlaten. Dat laatste kan ook aan de orde zijn als kandidaten een (goedkope) koopwoning achterlaten. De WOZ-waarde van elke woning is openbaar. Er kan dan ook vrij simpel voorrang worden gegeven aan de kandidaten die de goedkoopste koopwoning achterlaten. Zeer waarschijnlijk komen er dan meer betaalbare koopwoningen beschikbaar dan via nieuwbouw.

Door op deze wijze doorstroming te bevorderen komen er meer betaalbare huur- en koopwoningen beschikbaar voor starters en anderen die nu vrijwel geen kans hebben op de woningmarkt. Daardoor kan in de nieuwbouw het huidige zware accent op betaalbare woningen wat afnemen. Dat is hier en daar echt nodig omdat grondexploitaties vaak onder enorme spanning (gedurende 15 jaar overwegend negatieve grexen) komen te staan door het grote aandeel ‘goedkope’ woningen dat wordt geëist door de gemeente. Als ruil voor een tegemoetkoming op dit vlak van de kant van ontwikkelaars en beleggers kan de gemeente instemmen met een lager percentage goedkope woningen in de nieuwbouwprojecten. Het mes snijdt dan aan twee kanten: meer goedkope woningen komen vrij en grondexploitaties krijgen iets meer lucht.

1) Daarbij wordt de vergelijking gemaakt tussen Nederland en Duitsland. In Nederland heeft elke persoon 64m2 aan woonruimte. In Duitsland is dat 46 m2. Daarbij wordt dan gemakshalve vergeten dat de situatie voor ouderen in Duitsland echt heel anders is, wat ertoe leidt dat daar noodgedwongen veel sprake is van drie generaties die in één woning wonen. Als je niet in loondienst hebt gewerkt, heb je een soort pensioentje van 300 euro per maand. Daar valt niet zelfstandig van te wonen. Duitsland heeft nooit onze verzorgingshuizen gekend waar iedere bewoner een eigen kamer had. De Altesheimen kennen slaapzalen en als ouderen de kosten daarvan niet kunnen opbrengen, zijn de kinderen verplicht daaraan mee te betalen. De slaapzalen doen het gemiddeld aantal m2 per persoon fors dalen maar deze situatie leidt ook tot drie generaties in één woning. Daarnaast mag aangenomen worden dat de kamertjes van een paar vierkant meter in de voormalige Oostblokkazernes bijdragen aan een klein gemiddeld oppervlak per persoon.

De app van Stadszaken is gratis te downloaden via de Google Play Store en de App Store van Apple. Met de app heb je nieuws, opiniestukken en achtergrondverhalen over de fysieke inrichting van Nederland in een vloek en een zucht op het scherm van je smartphone of tablet. Een must-have voor de RO-professional en de liefhebbers van stedelijke en ruimtelijke trends.
Dit bericht delen via:

Gerelateerde artikelen