Met 100.000 extra woningen per jaar is kopen niet opeens betaalbaar

‘We versnellen de woningbouw tot rond de 100.000 woningen per jaar’, luidt het eerste punt onder het kopje ‘Volkshuisvesting en Ruimtelijke ordening’ in het nieuwe coalitieakkoord. De woningen moeten binnen- én buitenstedelijk worden gebouwd, met onder meer regie van een nieuwe minister voor Volkshuisvesting en Ruimte, grondbijdragen van het Rijksvastgoedbedrijf en miljardeninvesteringen in de infrastructurele ontsluiting.

Een groot deel van de woningen moet ‘betaalbare koop’ worden met een prijs onder de nationale hypotheekgarantie, aldus de coalitie in het vorige week verschenen coalitieakkoord. Met de plannen zet de kersverse coalitie flink in op bouwen. Naar de lijfspreuk van VVD-Kamerlid Daniël Koerhuis: bouwen, bouwen, bouwen.

Voor financiële knoppen heeft de coalitie een stuk minder aandacht. De jubelton wordt afgeschaft, maar aan systemen als de hypotheekrenteaftrek, startersleningen en de lagere overdrachtsbelasting willen de VVD, D66, het CDA en de ChristenUnie niet sleutelen. Dat terwijl dergelijke regelingen wel degelijk bijdragen aan de prijsontwikkelingen van koopwoningen.

Sneller bouwen lastig

Het lastige aan woningprijsontwikkeling temperen met bijbouwen is dat het hoe dan ook om effecten op de lange termijn gaat, want woningbouw is traag en inelastisch. De coalitie geeft in haar plannen geen concrete indicatie wanneer de 100 duizend precies moet worden aangetikt. Eerdere kabinetsambities om jaarlijks 75 duizend woningen bij te bouwen werden de afgelopen jaren met heel veel moeite slechts mondjesmaat gehaald.

Volgens Paul de Vries, expert woningmarkt bij het Kadaster, is het snel opschalen van de woningbouwproductie erg complex. ‘Het is een goed streven, maar tegelijkertijd wijst de praktijk uit dat het moeilijk is om tot een versnelling te komen. Nieuwbouw is een traag proces. Als gemeenten en ontwikkelaars nu plannen maken, staan die woningen er op zijn vroegst over drie jaar.’ Gebiedsontwikkelingen die vijf tot tien jaar duren van eerste idee tot realisatie, zijn in de praktijk geen zeldzaamheid, aldus de Vries.

Dat trage bouwen komt onder meer door de materiaal- en mensentekorten in de bouw en de stikstofcrisis. Het zijn barrières die niet over een nacht ijs zijn verholpen. De thema’s stikstof en arbeidsmarkt vergen nog nadere uitwerking in samenspraak met de Kamer, aldus informateur Johan Remkes bij de presentatie van de coalitieplannen.

Verder spelen een tekort aan ambtelijke capaciteit en grote publieke tekorten bij gemeenten. Door de inzet op betaalbare woningen nemen die tekorten me de nieuwe plannen toe. Middels voortzetting van de Woningbouwimpuls wil de coalitie de lagere overheden steunen bij hun bouwopgave, maar de bijdragen zijn een sigaar uit eigen doos.

Bouw op de juiste plekken

Hoe de coalitie tot ‘rond de 100.000’ woningen komt, wordt in het akkoord niet nader toegelicht. Met dit aantal wijken de partijen af van aantallen genoemd in de Primos-prognose 2021 van ABF Resarch. Volgens deze prognose is de komende tien jaar een geringere verhoging van de woningproductie nodig, van 75 duizend naar ruim 81 duizend.

Het is lastig te bepalen wat dergelijke uiteenlopende ambities en prognoses op nationale schaal betekenen voor betaalbaarheid, zegt Matthijs Korevaar, universitair docent financiering aan de Erasmus School of Economics. ‘Het is altijd lastig om op landelijk niveau dit soort woningbouwambities vast te stellen. Hoeveel woningen en wat voor woningen nodig zijn is toch vooral een plaatselijk vraagstuk. Dat geldt ook voor prijseffecten, die zijn ontzettend lokaal’, zegt hij. ‘Ik zie de inzet op 100 duizend dus meer als een bevestiging dat de partijen willen investeren in woningbouw.’

De lokaliteit van de woningmarkt maakt dat het voor serieuze prijseffecten vooral belangrijk is wáár je de woningen bouwt, en minder hoeveel je landelijk ontwikkelt. Dat betekent: bouw in de grote steden, vooral in de Randstad. In een notie uit april 2021 vatte het PBL het als volgt samen: 'Het valt te betwijfelen of woningbouw in gebieden waar de druk op de woningmarkt minder hoog is, of waar grootschaliger woningbouw makkelijker ruimtelijk ingepast zou kunnen worden, een alternatief is voor mensen die een woning in de regio Amsterdam of de Randstad zoeken. De vraag naar woningen is kortom niet een louter kwantitatieve opgave.’

Of het kabinet daar gehoor aan geeft, is lastig in te schatten. Enerzijds wordt de lijn van bouwen bij de veertien verstedelijkingsbieden doorgezet. Anderzijds staat stellig in het akkoord: ‘We bouwen door heel Nederland.'

Buitenstedelijk kan, maar geen superoplossing

Een bijkomende uitdaging is de plancapaciteit. Die bedraagt nu ruim een miljoen woningen tot 2030, waarvan 372 duizend ‘hard’ vastgelegd in bestemmingsplannen. Met het oog op een theoretische planuitval van circa 30 procent, is deze plancapaciteit toereikend voor de 75 duizend woningen die we nu per jaar bouwen en de 81 duizend die uit de Primos-prognose komt, maar niet voor 100 duizend. Daar komt bij dat de huidige ‘harde’ plancapaciteit helemaal niet zo hard is. Veel onherroepelijk bestemde bouwlocaties zijn in de praktijk onbebouwbaar doordat de businesscase voor ontwikkelaars onrendabel is.

Met het tekort aan plannen en de ‘zachtheid’ van harde plannen kan je twee kanten op: meer plannen maken, of zorgen dat meer wordt uitgevoerd. Beide zijn lastig waar te maken: gemeenten hebben een capaciteitstekort dus goede plannen maken gaat langzaam. En bij meer uitvoer loop je tegen de eerdergenoemde bouwbarrières aan.

De coalitie lijkt extra vaart te willen maken door meer in te zetten op buitenstedelijke locaties, vanuit het idee dat deze sneller en makkelijker ontwikkelbaar zijn dan binnenstedelijke. In het akkoord wordt de Utrechtse Rijnenburgpolder nadrukkelijk genoemd als nieuw woongebied. Daar bouwen zou prijzen zeker kunnen drukken, duidt econoom Korevaar. ‘De woonvraag in stedelijke gebieden is hard toegenomen en daar kunnen binnen- en buitenstedelijke projecten beide verlichting in brengen.’

Hoe snel je in het groen daadwerkelijk kan bouwen, is echter discutabel. Voordat het zo ver is zijn flinke infra-ingrepen nodig. Het kabinet trekt miljarden uit voor ontsluiting, maar dat betekent niet dat het benodigde spoor er in korte tijd ligt. Bovendien moet je bij buitenstedelijk bouwen werken aan het voorzieningenniveau. Op binnenstedelijke locaties is daar veelal in voorzien, bij nieuwe locaties ontbreekt het logischerwijs volledig. In tegenstelling tot wat ontwikkelaars en bouwers graag beweren, is buitenstedelijk bouwen dus niet per se sneller dan binnenstedelijk.

Financiële knoppen

En als laatste: het nieuwe kabinet richt zich met haar bouwambities sterk op de aanbodkant van de woningmarkt, maar besteedt amper aandacht aan de vraagkant. Voor een evenwichtige woningmarkt is meer nodig dan enkel bijbouwen, stelde De Nederlandse Bank recentelijk.

‘De problemen op de oververhitte Nederlandse woningmarkt zijn veelzijdig en urgent. De markt zit op slot en wordt gekenmerkt door slechte toegankelijkheid, risicovol leengedrag, te weinig aanbod en grote, ongefundeerde verschillen tussen kopen en huren in de vrije sector’, aldus de DNB in een in oktober verschenen rapport. Het advies van de bank: bouw bij, maar bouw ook vooral de fiscale voordelen van woningbezit af. Bijvoorbeeld met het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek, de lagere overdrachtsbelasting voor starters, startersleningen en de jubelton.

Alleen aan die laatste wil de coalitie nu iets doen. Het moet niet langer mogelijk zijn om een extra ton belastingvrij te schenken voor de aankoop van een woning. ‘Het is goed dat dit verdwijnt, want toch vooral rijke ouders maakten hier gebruik van voor hun kinderen’, zegt Korevaar. ‘Maar het effect op de woningprijzen zal minimaal zijn. Dan hebben we het op zijn hoogst over tiende procentpunten.’ Iets vergelijkbaars geldt voor de lagere overdrachtsbelasting en startersleningen. Hun prijseffecten zijn relatief klein, al maken ze opgeteld wel degelijk een verschil.

Meer winst valt te behalen bij het sneller afbouwen van de hypotheekrenteaftrek. Uit Belgisch onderzoek blijkt dat de aftrek vrijwel één op één doorwerkt in woning- en grondprijzen. Tegelijkertijd wordt wonen niet per se betaalbaarder van de aftrek. Doordat de aftrek prijzen verhoogt zullen de netto rentelasten met aftrek niet veel lager zijn dan de netto rentelasten zonder aftrek, aldus Korevaar. Wederom geldt echter dat ook de hypotheekrenteaftrek koopwoningen niet plotsklaps veel goedkoper maakt. Het is geen zilveren kogel, aldus Korevaar en De Vries.

Afsluitend merkt De Vries op dat te haastig ingrijpen in marktdynamieken tot verstoring kan leiden. ‘Je kan goed voor afschaffen van de hypotheekrenteaftrek zijn, maar dat moet je niet rücksichtsloos doen. Het moet stapsgewijs, en dat gebeurde de laatste kabinetsperioden al.’ Het belangrijkste besef volgens de woningmarktdeskundige blijft dat de woningmarkt iets van de lange adem is. ‘Bouwen doe je voor de lange termijn. Dan zul je zien dat de prijs zich vanzelf aanpast. Verder zien we nu al dat de koopprijzen stabiliseren doordat mensen hun betalingslimiet bereiken en de rente stijgt. De rentestanden en inkomens blijven immers de belangrijkste factoren. Zo keren we langzaam naar de marktbalans terug.’