Eerder noemde ik drie belangrijke veroorzakers van de vertraging: planoptimisme, te weinig handjes bij gemeenten en de blinde vlek over voldoende locaties. Nu is er een nieuwe barrière: de woningen moeten betaalbaar zijn, waarbij betaalbaar wordt gedefinieerd als: sociale huur, middeldure huur tot 1.000 euro per maand en koopwoningen tot de NHG-grens (€350.000).

Regeerakkoord steelt 1 miljard van de gemeenten

Wat is er aan de hand. Het nieuwe regeerakkoord gaat voor de onrendabele toppen van woningplannen 1 miljard euro uittrekken, tien jaar à 100 miljoen per jaar. Nou ja, geld uittrekken? Het nieuwe kabinet haalt die 1 miljard (net als de 0,6 miljard voor het Volkshuisvestingsfonds) uit het Gemeentefonds. Dat fonds is de belangrijkste inkomstenbron voor de gemeenten. Het is geen subsidie, maar een recht dat in de Financiële Verhoudingswet (Fvw) is vastgelegd.

Het is geld van de gemeenten en daar 1 miljard euro uit halen ofwel deze greep in de kas wordt dan ook wel als ‘diefstal’ betiteld. Maar zo is het nieuwe kabinet het wel van plan. Voor plannen die een tekort kennen, kunnen gemeenten straks bij een vierde en volgende tranches van de zogenaamde Woningbouwimpuls (WBI) een bijdrage vragen van 50 procent van het tekort op de publieke kosten. Voorwaarde in de eerste drie tranches: die andere 50 procent tekort moeten de gemeenten zlef bijleggen, soms met hulp van provincies. Met deze greep in de kas kunnen gemeenten dus een bijdrage uit de WBI krijgen (door hen zelf bekostigd) met de verplichting om de andere 50 procent ook erbij te leggen.

De eerste drie tranches van de Impuls

Dat is op zich al een nogal vreemde situatie. Maar laten we er wat concreter induiken. Uit de brief van Minister Ollongren aan de Tweede Kamer van 15 december jongstleden leren we dat de bijdragen uit de drie eerste tranches van de WBI van totaal 1 miljard euro, circa 170.000 woningen konden doorgaan. Gemiddelde bijdrage vanuit de WBI: circa 6.000 euro. De gemiddelde bijdrage vanuit de lokale overheid: ook circa 6.000 euro.

Mede dankzij deze bijdragen bleek het mogelijk om in de diverse plannen gemiddeld 65 procent betaalbare woningen te realiseren (nou ja: te plannen). Dat zal mede te maken hebben met het feit dat gemeenten wisten dat om in aanmerking te komen voor een WBI-bijdrage, een hoog percentage ‘betaalbaar’ goed scoorde. Gemakshalve nemen we even aan dat de nieuwe impuls van ook weer 1 miljard euro ongeveer eenzelfde resultaat zou kunnen hebben: opnieuw 170.000 woningen met daarbinnen ongeveer twee derde betaalbaar.

Maar hoe zal dat gaan met de andere 830.000 woningen?

Voor deze 830.000 woningen is geen WBI beschikbaar. De plannen voor deze woningen moeten zichzelf bedruipen. Ofwel: de kosten die gemaakt moeten worden voor verwerving, voorbereiding en bouw- en woonrijp maken moeten betaald worden uit de opbrengsten van de verkoop van de huizenkavels, de grond onder de woningen. Gaat dat nog lukken als er die hoge eis is van ‘twee derde betaalbaar’.

Minister Ollongren is er blijkbaar ook niet helemaal gerust op. Zij constateert dat het hoge percentage betaalbaar een groot effect heeft op de businesscases. Ze laat weten dat haar Toetsingscommissie die de WBI aanvragen heeft beoordeeld, opmerkt dat bij de aanvragen van de 3e tranche de woningen boven de NHG grens (de vrije sector woningen) een twee keer zo hoge bijdrage leveren aan het dekken van de publieke tekorten dan de middelen uit de WBI.

De rekensom: er is een publiek tekort van 2 miljard euro; opbrengst vrije sectorwoningen 4 miljard. De Toetsingscommissie zegt het niet hardop, maar je hoort ze denken: doe er nu wat meer dure woningen in, dan hoeven we veel minder publiek geld in de plannen te stoppen. Maar die conclusie wordt nog niet getrokken. Wel wordt gesproken over een ‘onmisbare rol’ van de duurdere woningen. Nieuwe onderzoeken moeten helpen om hiervoor een kader te krijgen.

15 jaar gemeentelijke woningbouwplannen: ‘Nu overwegend onrendabel’

In de brief worden twee nieuwe onderzoeken gepresenteerd. In de QuickScan over 15 jaar grondexploitaties worden gemakkelijke (2005 – 2009) en moeilijke (crisis 2009 – 2013) perioden in de grondexploitaties onderscheiden. Maar de huidige stand is alarmerend: ‘momenteel overwegend onrendabel’. De oorzaken zijn divers, onder andere meer duurzaamheidseisen, binnenstedelijk is duurder, hogere verwervingskosten, et cetera.

Heel belangrijk ook: de gigantisch gestegen bouwkosten. Het gaat in het onderzoek om gemeentelijke grondexploitaties. Steeds meer kennen we ook private grondexploitaties. Er is geen reden om aan te nemen dat die een vrolijkere uitkomst hebben. Private partijen hebben de laatste jaren immers veel geld in dure, onder andere binnenstedelijke aankopen gestoken om ‘ertussen te zitten’.

Het tweede onderzoek (het publieke tekort in de 14 woondealregio’s) maakt het allemaal niet vrolijker. Het gezamenlijke tekort op de benodigde additionele publieke investeringen (lees: kosten die niet uit de grondexploitatie kunnen worden opgebracht) is 19,8 miljard euro. Bij een opgave van 440.000 woningen is dat 45.000 euro per woning. Zo’n bedrag gaat alle denkramen te buiten. Let op: een bedrag per woning, gemiddeld, sociaal, middelduur en duur door elkaar.

De conclusie zijn dus deze:

  • Op de 170.000 woningen die uit de drie eerste tranches van de WBI een bijdrage kregen, zat per woning een tekort van 12.000 euro. Daarvan werd 1 miljard euro bijgelegd door het Rijk en 1 miljard door de gemeenten.
  • Bij de volgende WBI is er weer een miljard van het Rijk beschikbaar, maar dat geld is eerst weggehaald bij de gemeenten. Bij dezelfde uitgangspunten leggen de gemeenten dus 2 miljard erbij om weer 170.000 woningen te realiseren.
  • Maar er zijn niet 170.000 woningen nodig. Er zijn circa 1 miljoen nodig. Voor die 830.000 woningen moeten, zeker nu daar ook de eis van twee derde betaalbaar gaat gelden, blijkens de onderzoeken onrendabele grondexploitaties tegemoet worden gezien. Dus eindeloos onderhandelen, zoeken naar oplossingen, vertraging.

Een toch wel belangrijk positief lichtpunt bij dit alles is dat de coalitie in tien jaar 7,5 miljard euro (!) extra op tafel legt voor het Mobilteitsfonds. Dat geld is bestemd om ‘in de 14 verstedelijkingsgebieden en daarbuiten de nieuwe woningen te ontsluiten per OV, fiets en auto’. Heel mooi dat dat geld er komt en ook heel mooi dat het geld ook buiten de woondealregio’s wordt aangewend. Een voorbeeld: als 5 miljard euro van de 7,5 naar deze regio’s zou gaan voor ontsluitingen, kunnen bij het berekende tekort van 45.000 euro per woning, daarvan 110.000 woningen worden ondersteund. Nog lang niet alle 440.000 woningen die daar gepland zijn, maar toch een bijdrage.

Het wordt dus zorgelijk, moeizaam en daarmee vertragend. Wat kan helpen?

We gaan door de eis van ‘twee derde betaalbaar’ moeilijke tijden tegemoet. Is er iets aan te doen? Ja, zeker wel. Onmiskenbaar is er een tekort aan betaalbare woningen. Maar bekend is ook dat veel mensen nu in een betaalbare woning wonen terwijl ze ook een duurdere woning zouden kunnen betalen. Veel publicaties spreken over het verleiden van deze mensen om die duurdere woning te betrekken. Met een gericht doorstromingsbeleid zouden meer betaalbare woningen vrij kunnen komen.

Er zijn voorbeelden waarbij de bouw van een dure woning een treintje op gang brengt van drie minder dure woningen die vrijkomen. Een experiment waarbij bij de verkoop van duurdere woningen voorrang wordt gegeven aan mensen die een betaalbare woning achterlaten, pakte goed uit. Zo zou het dus ook kunnen: meer duurdere woningen gericht op doorstroming, maar dan met voorrang voor mensen die een betaalbare woning achterlaten. Dat kan zeker een stukje helpen om meer betaalbare woningen ter beschikking te krijgen.