Op basis van het gelijkheidsbeginsel is de gemeente wel verplicht bij grondverkoop potentiële gegadigden ruimte te geven om mee te bieden. Als tenminste redelijkerwijs te verwachten valt dat er meerdere gegadigden zijn. De wijze waarop de gemeente die gelegenheid biedt is in beginsel vrij. 

De hoogste rechter heeft niet uitgesproken dat dit met een opgetuigde aanbestedingsprocedure volgens de Aanbestedingswet 2012 moet plaatsvinden. De gemeente kan volstaan met een passende mate van openbaarheid en een eenvoudige vorm van selectie, waarbij zij de keuze voor een bepaalde gegadigde uiteraard moet motiveren.

De gemeente kan volstaan met een passende mate van openbaarheid en een eenvoudige vorm van selectie

Een tweede nuancering geldt de vaak optredende situatie dat zich slechts één gegadigde aandient en de gemeente ook redelijkerwijze kan aannemen dat er geen andere serieuze aspirant-koper valt bekennen. In dat geval volstaat de openbare bekendmaking van het voornemen tot verkoop. Dit doet zich bijvoorbeeld voor als bij een gebiedsontwikkeling een stukje gemeentegrond ligt, dat de projectontwikkelaar - in bezit van de overige grond - nodig heeft om het totaalplan te kunnen realiseren.

In de derde plaats kan de gemeente vooraf criteria opstellen die de leidraad vormen bij de selectie van aspirant-kopers. Die criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. De hoge kwalitatieve eisen die wij tegenwoordig aan gebiedsontwikkeling stellen, kunnen doorklinken in die selectiecriteria. Op deze manier kan de gemeente zich allerlei niet-professionele zij-instromers, cowboys en lieden van het lijf houden die menen nog een appeltje met de gemeente te schillen hebben.

De ‘schade’ - in termen van tijdverlies, extra beslag op ambtelijke capaciteit en meerkosten – kan dus beperkt blijven. Ik zeg ‘kan’, want angstige wethouders en ambtenaren kunnen de voorkeur geven aan overdreven veiligheid en het aanbestedingspad kiezen. Ook bij marktpartijen ligt verantwoordelijkheid. Als zij veelvuldig bestaande en nieuwe grondverkopen aan concurrenten gaan aanvechten, belanden we toch in het moeras.

Overigens: het merendeel van gronden voor woningbouwplannen en andere gebiedsontwikkelingen is in handen van private partijen. Daar heeft dit Hoge Raad-arrest geen betrekking op.

Dit alles neemt niet weg dat gemeentelijke grondverkoop weer wat complexer is geworden. Ik zet de drie belangrijkste juridische factoren kort op een rij waarmee het gemeentebestuur rekening moet houden. Ook omdat ze nogal eens met elkaar worden verhaspeld.

  1. Europees aanbestedingsrecht. Aanbesteding is verplicht indien de gemeente een grondverkoop bij gebiedsontwikkeling zo strak inregelt dat je kunt spreken van een ‘overheidsopdracht’. Het Müller-arrest (2010) geeft daar uitsluitsel over. Van een overheidsopdracht is niet snel sprake, tenzij - superkort door de bocht gesteld - de gemeente bij de grondverkoop een bouwplicht oplegt.
  2. Europees staatssteunrecht. Hier geldt de hoofdregel dat de verkooprijs marktconform moet zijn. Daaraan wordt voldaan als de verkoop in concurrentie, bij voorbeeld met een tender of een aanbesteding, tot stand komt. Of een onafhankelijk, actueel taxatierapport beschikbaar is.
  3. Nederlandse beginselen van behoorlijk bestuur, met name het gelijkheidsbeginsel en het zorgvuldigheidsbeginsel. Dit item hebben we besproken.

Conclusie. Gemeentelijke grondverkoop wordt iets complexer, maar heel veel nieuws ontluikt niet onder de zon. Aan de andere kant werpt deze aanscherping in de regels een dam op tegen vriendjespolitiek en gebrek aan transparantie. Het hoeft geen bom onder de voortgang van gebiedsontwikkeling te leggen. Ik verwijs naar genuanceerde uiteenzettingen van Caroline Weebers en Co Verdaas. Veel hangt af van het gedrag van publieke en private partijen.