Foto: Impressie van het concept Stadsveteraan. Door AM/Heren5

Voor doorstroom niet één maar heel veel oplossingen nodig

Doorstroom biedt veel kansen voor een gezondere woningmarkt, maar senioren laten verhuizen is lastig. Ze wonen goed met lage lasten, dus waarom zou je dan verkassen? Bovendien komt geschikt aanbod slechts mondjesmaat van de grond. Ondertussen vergrijst Nederland rap door. Overheden en markt moeten dus tempo maken. Daarbij bestaat dé gedroomde oplossing niet, want de ene oudere is de andere niet.

De woningmarkt zit op slot: starters kunnen amper betaalbare huur- of koopwoningen vinden, het aantal verhuizingen stagneert en het aanbod kan de vraag niet bijbenen. Doorstroming biedt mogelijk een oplossing. Het idee is simpel: een senior die in een te groot huis woont verhuist naar een kleinere en geschiktere woning, waardoor het grote huis vrijkomt voor nieuwe jongere bewoners. Met slimme doorstroom en optimale benutting van de woningvoorraad creëer je in theorie drie miljoen ‘nieuwe’ woonplekken, blijkt uit onderzoek uit 2021. Dat komt doordat één seniorenverhuizing een domino-effect heeft en meerdere verhuizingen op gang brengt. Stuk voor stuk schuiven huishoudens een plekje op in de woonketen.

In de praktijk is doorstroom op gang brengen echter geen sinecure. Het kan zeker, maar dan moet je als overheid en ontwikkelaar wel zorgen voor de perfecte omstandigheden. Ouderen verhuizen niet graag en blijven liefst zo lang mogelijk zelfstandig wonen. Het verzorgingstehuis is al een aantal jaren niet meer in zwang. Hoe je doorstroom onder die omstandigheden toch kan aanzwengelen, werd duidelijk bij een seminar georganiseerd door Vastgoedforum Midden Nederland. Uiteenlopende experts bogen zich over het vraagstuk.

‘Het ei van Columbus is nog niet gevonden’

‘De woontevredenheid onder senioren is erg hoog’, zegt Paul de Vries, expert woningmarkt bij het Kadaster. ‘In de koopsector hebben mensen lage woonlasten. Bij verhuizing krijg je een hogere hypotheek of betaal je huur en krijg je dus hogere lasten. Daar komt bij dat mensen over het algemeen blij zijn met hun woning. Hen over de streep trekken om wél te verhuizen is erg lastig. Het ei van Columbus is nog niet gevonden.’ Vooral de jongere senioren bieden kansen. Tussen 65 en 75 zijn veel senioren nog best bereid om te verhuizen, daarna daalt die bereidheid rap. Maar vergeet de 75-plussers niet, want door zaken als verslechterende gezondheid of eenzaamheid hebben ook zij op den duur behoefte aan een nieuwe woning.

Enige haast bij het vinden van het ei is geboden. Het aantal senioren piekt in 2040, aldus De Vries. Dan hebben we het toppunt van de dubbele vergrijzing: de babyboomers en hun kinderen zijn dan ouder dan 65. Dit zijn de generaties met het meeste eigen (grondgebonden) woningbezit. Wat samenvalt met de vergrijzing is huishoudensverdunning: senioren wonen gemiddeld met minder in één woning dan jongere mensen, waardoor de mismatch tussen woonsituatie en woonwensen toeneemt. Deze gegevens manen tot haast voor het op gang brengen van doorstroom en het zorgen voor voldoende kwalitatief hoogwaardige seniorenwoning.

De ene oudere is de andere niet

Om een beter beeld te krijgen van hoe overheden en markt de opgave nu aanvliegen, zoomen we in op de regio Utrecht. De stad Utrecht presenteert zichzelf als jonge stad, maar ook hier treedt vergrijzing op. Tot 2040 komen er 45 duizend 65-plussers bij in de vierde stad van Nederland, een groei van 14 procent. In kleinere omliggende gemeenten is de toename nog veel groter. In Houten verdubbelt het aantal senioren bijvoorbeeld. Een significant deel van deze mensen woont in een woning die uiteindelijk niet goed aansluit van de behoefte, blijkt uit onderzoek dat ABF Research begin dit jaar publiceerde.

‘Doorstroming op de woningmarkt wordt niet vanzelfsprekend opgelost’

De regio wil de doorstroomkoe dus nu al bij de horens vatten, maar heeft de ultieme doorstroomoplossing nog niet gevonden. Rob van Muilekom, gedeputeerde bij de Provincie Utrecht: ‘We zien dat de doorstroming op de woningmarkt niet vanzelfsprekend wordt opgelost. Het is een groot vraagstuk dat veel mensen bezighoudt.’ In bijna alle gemeentelijke woonvisies in het midden van Nederland is aandacht voor seniorenhuisvesting en woonzorg, maar de plannen zijn lang niet altijd concreet uitgewerkt.

Het lastige bij een doeltreffende doorstroomaanpak met een goede verleidende wortel is dat de ene oudere de andere niet is. Er zijn gemeenschappelijke delers, zoals behoefte aan goed openbaar vervoer, goede voorzieningen en voldoende groen in de buurt, maar verder zijn de seniorenwensen uiteenlopend. Zo heeft de ene senior behoefte aan een appartement midden in de stad, de andere woont liever in een grondgebonden woning met gedeelde voorzieningen en goede zorgfaciliteiten in de buurt. ‘Je hebt te maken met een relatief lastige doelgroep. Het vraagstuk is dus om voor uiteenlopende individuen te zorgen dat ze willen verhuizen’, zegt Van Muilekom. ‘Als we dat voor elkaar krijgen, komen er woningen vrij voor jonge nieuwe gezinnen.’

Complexe samenwerkingen

Dat dé oudere niet bestaat, betekent dat het ei van Columbus voor doorstroom ook niet bestaat. ‘Je moet doorstroom niet in één begrip willen vangen, dat kan niet’, zegt Jan Nico Wigboldus, managing consultant wonen bij Bureau Stedelijke Planning (BSP). De brede opgave zorgt enerzijds voor betrokkenheid van veel partijen, maar je krijgt ook het risico dat seniorenhuisvesting tussen wal en schip valt, analyseert hij.

Wigboldus onderzocht samen met het Vastgoedforum hoe de driehoek Amersfoort – Hilversum – Utrecht beleid voert op seniorenhuisvesting. In de driehoek zijn veel initiatieven, maar daadwerkelijke realisatie komt moeizaam op gang. Dat komt deels door lastige samenwerkingen en deels door de complexiteit van het product. Gemeenten en marktpartijen werken moeizaam samen, want marktpartijen zien het belang van seniorenhuisvesting maar hun businesscase is niet altijd rond te rekenen. Zorgaanbieders kennen de marktpartijen vervolgens niet goed. Ook lopen verschillende wettelijke regelingen voor de financiering van woonzorg door elkaar heen. Het maakt dat eigenaarschap op het dossier lastig is.

Een goed uitgewerkte woonvisie en woonzorgvisie zijn onontbeerlijk

De grote opdracht is dus voor een heel divers product de inwoners, overheden, markt en zorgaanbieders samenbrengen. Wigboldus maant tot meer inzet op vernieuwende woonconcepten. Als je dat doet en de nieuwe vormen van wonen aanbiedt, kan de doorstroom best op gang komen, meent hij. Een goed uitgewerkte woonvisie en woonzorgvisie zijn daarbij onontbeerlijke eerste stappen.

Creatieve concepten

De Provincie Utrecht doet met de Challenge Doorstroming een eerste aanzet voor het samenbrengen van markt en overheid en het ontwikkelen van nieuwe concepten. Daarbij worden marktpartijen, corporaties en particulieren uitgedaagd om creatieve oplossingen voor doorstroming te presenteren. Vervolgens zijn overheden belangrijk voor de realisatie. Gemeenten moeten waken voor voldoende divers aanbod en zorgen voor een goede woonvisie, de provincie moet de ruimtelijke balans bewaken. Dat betekent vooral binnenstedelijk ontwikkelen, aldus Van Muilekom, wat aansluit aan bij de woonwensen van veel senioren. De provincie kan indien nodig financiële steun verlenen bij tekorten en het samenwerken tussen gemeente en markt stroomlijnen, al roept de Van Muilekom het Rijk wel op tot meer ruggensteun bij onrendabele toppen. In januari maakt de provincie de winnaars van de Challenge bekend. De goede ideeën stromen nu binnen, aldus de gedeputeerde.

Voor als je niet wil wachten op de Utrechtse resultaten: Esther Akkerman, programmamanager formules bij seniorencorporatie Woonzorg Nederland, presenteert een aantal handvatten om nu al aan de slag te gaan. Akkerman beaamt dat senioren inderdaad veel verschillen, maar wijst tegelijkertijd op een aantal basisvoorwaarden voor goede woonzorghuisvesting. Woonzorg werkt met een aantal pijlers waaraan elke seniorenwoning moet voldoen.

‘Dat zijn sociaal contact, de mogelijkheid tot ontmoeting binnen het complex, verbinding met de buurt en de woningen moeten veilig en toegankelijk zijn’, zegt Akkerman. Een aangestelde woonconsulent helpt met het realiseren van deze voorwaarden. Binnen de voorwaarden zijn een hoop opties mogelijk, van collectieve woonvormen waarbij mensen grotendeels zelfstandig wonen tot de traditionelere verpleeghuizen.

Basispijlers zijn sociaal contact, ontmoeting, verbinding met de buurt en toegankelijkheid

Binnen deze basisregels ontwikkelde Woonzorg Nederland uiteenlopende formules voor uiteenlopende doelgroepen. Denk aan het Blokkerhuis, waar bewoners, wijkverbinders, vrijwilligers en buurtbewoners samen bouwen aan een woongemeenschap. Zelfredzaamheid staat centraal en de corporatie is slechts van een afstand betrokken. Verder heb je het Hofje van Auguste, voor ouderen met (beginnende) dementie. Het is een beschutte, onzelfstandige woonvorm, waar mensen in kleine groepen samenleven. En als laatste realiseert Woonzorg samen met ontwikkelaar AM en architectenbureau Heren5 op dit moment Woonzorg ‘Stadsveteraan’, voor actievere senioren. Het zijn woningen met grote gedeelde ruimtes en kleinere privévertrekken, in stedelijke gebied.

De voorbeelden van Akkerman tonen dat er meerdere wegen naar Rome zijn. Als markt, corporaties, overheid en zorgaanbieders aan dergelijke concepten werken onder een overkoepelde visie, kan doorstroom wel degelijk op gang komen. De naderende gemeenteraadsverkiezingen zijn een uitgelezen kans om het thema te agenderen, beamen de sprekers. Aan alle overheden, marktpartijen, corporaties en zorgaanbieders nu de opdracht: ga aan tafel zitten en bak samen de doorstroomomelet van Columbus.

De app van Stadszaken is gratis te downloaden via de Google Play Store en de App Store van Apple. Met de app heb je nieuws, opiniestukken en achtergrondverhalen over de fysieke inrichting van Nederland in een vloek en een zucht op het scherm van je smartphone of tablet. Een must-have voor de RO-professional en de liefhebbers van stedelijke en ruimtelijke trends.
Dit bericht delen via:

Gerelateerde artikelen