Dit artikel verscheen eerder in vakblad ROm. ROm is hét maandelijkse vakmagazine voor de fysieke leefomgeving en gratis voor ambtenaren werkzaam in dat domein. Neem een thuisabonnement.

Middenhuur neemt een bijzondere positie in op de Nederlandse woningmarkt. Het segment wordt soms cynisch ‘Calimero’ genoemd, naar het kleine ‘da’s niet eerlijk’-vogeltje. Want waar huurders van de sociale sector aanspraak kunnen maken op huurtoeslag en kopers de hypotheekrenteaftrek hebben, staat de middenhuurder er alleen voor. Ook in het bouwproces heeft middenhuur een bijzondere plek. Bij sociale woningbouw mag een gemeente korting geven op de grondprijzen, bij middenhuur mag dat niet. Anders is er sprake van onrechtmatige staatssteun.

Middenhuurwoningen kosten al gauw rond de duizend euro en zelden zijn ze groter dan 60 vierkante meter

Er is de nodige discussie over middenhuur. Critici wijzen op de soms scheve prijs-kwaliteitsverhouding. In de Rotterdam werden de appartementen in de te bouwen woontoren The Sax door raadsleden recentelijk nog als ‘kleine dure rotwoningen’ bestempeld. De woningen zijn 42 vierkante meter groot en moeten 940 euro per maand kosten. Dit voorbeeld uit de Maasstad is niet uniek: ook in de andere grote Nederlandse steden kosten middenhuurwoningen al gauw rond de duizend euro en zelden zijn ze groter dan 60 vierkante meter.

De kloof tussen middenhuur en het sociale segment, met ruimere woningen en een maximale huurprijzen van 752 euro, is daarmee groot. Ontwikkelaars verdedigen zich door erop te wijzen dat grotere woningen bouwen voor een lagere huurprijs niet financieel haalbaar is, mede door gestapelde opgaven op het vlak van groen en duurzaamheid. Kortom: de middenhuur is een lastig segment. Rijk, provincies en overheden trekken dus hard aan de bouw van meer en betere middenhuurwoningen. Daar zijn verschillende argumenten voor: met het bieden van woonruimte aan middeninkomens moet de doorstroming van scheefhuurders op gang komen, ten behoeve van meer flexibiliteit voor stedelingen, en voor een ‘gezonde mix van bewoners’ in de stad, in de woorden van het Rijk.

Het Rijswijks middenhuurfonds

De opvallendste aanpak vinden we in Rijswijk. Door het hele land willen corporaties het laatste jaar weer meer investeren in middenhuur, wat mogelijk is door het tijdelijk afschaffen van de markttoets. De gemeente zag echter dat de corporaties bouwen van middenhuur in RijswijkBuiten niet zagen zitten. Zij richten zich bij de bouw van het woningsegment liever op kwetsbare wijken in bestaand stedelijk gebied. Ook institutionele beleggers pakten de handschoen niet op. Zij richten zich liever op stedelijke centra, een eis waar RijswijkBuiten niet aan voldoet. Het is een ruim opgezette duurzame woonwijk met koop- en huurwoningen aan de zuidrand van Rijswijk, met veel groen en water. Bovendien stelde de gemeente een aantal harde eisen, zoals een maximale kale huurprijs van 1.000 euro voor eengezinswoningen en een uitpondverbod voor de komende tien jaar. Die regulerende voorwaarden temperen de belangstelling van beleggers.

Dan gaan we het gewoon zelf doen, besloot de Rijswijkse gemeenteraad november 2019. Daar geeft de gemeente nu invulling aan met deelname in het Woonfonds RijswijkBuiten. De gemeente zit op de stoel van de belegger, Dura Vermeer wordt de uitvoerende partij en vermogensbeheerder Vastgoed Syndicering Nederland (VSN) beheert het fonds, waar ruim 30 miljoen euro in zit. Daarmee worden 62 appartementen (65 m2) en 38 eengezinswoningen (111 m2) gebouwd. 17,5 miljoen euro komt van de bank, 11,7 van de fondsparticipanten, waarvan de gemeente er één is. In totaal legt Rijswijk 2,9 miljoen euro in, voor een participantenaandeel van 25 procent. Daarmee kun je de gemeente dus primair als aanjager zien. De bank is inmiddels aangetrokken en VSN werkt aan het vullen van het participatiedeel.

Risico’s indekken

Voordat het plan daadwerkelijk werd uitgerold, was flink wat onderzoek nodig. Er waren mogelijke financiële en juridische risico’s verbonden aan de fondsaanpak. Want is het aanbieden van middenhuur wel een kerntaak van de overheid? ‘Het is de eerste keer dat een gemeente dit zo doet en voor VSN is het de eerste keer dat ze op deze manier met een gemeente samenwerken’, geeft Robert Siersma aan. De senior adviseur vastgoed- en gebiedsontwikkeling bij TwynstraGudde ondersteunt de gemeente. ‘We hebben juridisch advies gezocht over bijvoorbeeld de staatsteunregels, marktinterventies, de Gemeentewet en de Wet financiering decentrale overheden’.

'Het is de eerste keer dat een gemeente dit zo doet'

Uiteindelijk werd, na onderzoek door onder andere EY Montesqieu en Pels Rijcken, gekozen voor een variant waarbij de gemeente niet garant staat voor de bankinvesteringen. Deze voldoet aan alle geldende wet- en regelgeving en het financiële risico van deze constructie is zeer beperkt. Siersma: ‘We hebben een goed onderbouwd voorstel aan de raad gepresenteerd, waarmee zij de belangen en risico’s kon afwegen. Als we, in het uiterste geval, de woningen niet verhuurd krijgen, blijkt de hele premisse fout. Maar ik geloof niet dat er een exploitatierisico is. Zodra deze zomer bekend werd dat we dit gaan doen, zochten mensen contact met de gemeente en het programmabureau voor informatie en inschrijving.’

Door de samenwerking met VSN en Dura Vermeer staat de gemeente nog enigszins op afstand van het project. Van een ouderwets gemeentelijk woningbedrijf is geen sprake. Jan Brugman, gemeentelijk gebiedsdirecteur van RijswijkBuiten: ‘Als je dit helemaal zelf wil doen, moet je een woningbedrijf oprichten en je hele organisatie herinrichten. Dat is een extra onnodig risico. Nu kunnen we de expertise op afstand organiseren, zonder de grip te verliezen op het doel van meer betaalbare middenhuur.’ Deze maand start de bouw van de eengezinswoningen en begin 2022 volgen de appartementen. De oplevering verwacht de gemeente in het tweede kwartaal van 2023.
 

Infographic met uitleg van het Woonfonds Rijswijk. Bron gemeente Rijswijk
 

De koppen bij elkaar

Elders in het land wordt de productie van meer middenhuur gezocht in traditionelere samenwerking tussen overheid en markt. In Amsterdam werken de NEPROM, de IVBN en de gemeente op dit moment aan zo’n constructie om 10 duizend middenhuurwoningen te bouwen, met een gemiddelde huurprijs van 900 euro per maand. De marktpartijen zeggen toe de huurprijsontwikkeling schappelijk te houden, in ruil voor passende grondprijzen en ruimte om waar nodig te schuiven in de 40-40-20-verdeling.

Een ander voorbeeld vinden we in de biedboeken middenhuur. Zo presenteerden de Gelderse overheden, corporaties en marktpartijen begin oktober het Biedboek Middenhuur Gelderland. De partijen hebben vooral locaties nodig, en zijn bereid om afspraken te maken over huurprijsontwikkeling.

‘Een eerste bod voor meer dialoog tussen markt, corporatie en overheid’, zei Esther Geuting, directeur innovatie bij Stec Groep, eerder over het Gelderse biedboek. ‘De partijen kennen elkaar wel, toch verloopt samenwerking vaak nog moeizaam.’

‘Iedereen ziet dat meer middenhuur hard nodig is’

Door de samenwerking groeit het onderlinge vertrouwen tussen gemeenten en beleggers. Doordat zij vaak nog maar beperkt samenwerken, levert stimulering hiervan relatief veel op, verwacht de provincie zelf in de toelichting bij haar Actieplan Wonen. Van animositeit tussen de markt en de corporaties is volgens Geuting geen sprake. ‘Daarvoor is de opgave te groot’, aldus de adviseur. ‘Iedereen ziet dat meer middenhuur hard nodig is.’

Uit tussentijdse evaluatie van het wat oudere Utrechtse biedboek, blijkt dat de samenwerking zeker resultaat oplevert. De komende jaren is zicht op realisatie van 7.000 extra middenhuurwoningen. Wel blijkt het gat tussen het sociale- en het middensegment hardnekkig. De vanuit het biedboek gebouwde en geplande woningen zijn veelal duurder dan 900 euro per maand. Daarmee gaapt een fors gat tussen sociale sector.

Een nieuw middenhuurlandschap

De initiatieven voor de bouw van meer middenhuurwoningen zijn bemoedigend, ook al zijn het vaak nog niet meer dan intenties, zoals in Amsterdam. Het Gelderse biedboek is pas net uit de startblokken en in Utrecht werd het gat tussen sociaal en het middensegment nog niet gedicht.

Zowel markt als overheid erkennen het belang van meer middenhuur, dat is wel een goed teken. De komende jaren is het aan Rijswijk om te laten zien of het actief deelnemen aan een fonds zijn vruchten afwerpt. Andere gemeenten tonen zeker interesse in de aanpak, zeggen Siersma en Brugman. Ook het ministerie van BZK is enthousiast. In oktober werd Rijswijk met het Woonfonds genomineerd voor de Middenhuur Award 2021 van dit ministerie. Opvallend, want toen Rijswijk reeds in 2013 een balletje opwierp voor een dergelijk fonds, was BZK nog zeer afhoudend. Middenhuur financieren was geen taak voor de gemeente, was toen de tendens. Nu waait de wind dus anders, en ook de markt is begripvol.

‘De beleggers zeggen nu: we snappen het dat jullie dit doen’, zegt Brugman. ‘Ze zeggen: Uiteindelijk is dit niet langdurig de taak van gemeenten, maar in het tijdsgewricht waarin we nu zitten, met een groot maatschappelijk vraagstuk, is het logisch dat een overheid daar meer sturing in neemt.’