Bankgeld woningbouw droogt op, roep om ontwikkelfonds

Door aangescherpte regulering droogt het bancaire financieringskanaal voor woningbouw op. In combinatie met het terugtreden van gemeenten als risicodragend partner in gebiedsontwikkelingen, resulteert dat in een ‘gapend gat’ als het gaat om financiering van woningbouwprojecten, juist in een tijd dat de bouwopgave enorm is. In de sector klinkt de roep om het oprichten van een soort woningbouwfonds.

Als banken nog geld steken in vastgoedprojecten, dan is dit meestal in objecten die al af zijn. Slechts dertien procent van de vastgoedinvesteringen in 2020 ging naar ontwikkelprojecten. In 2018 was dat nog 23 procent. Dat zijn wat conclusies uit een rapport van accountants- en advieskantoor KPMG dat eind 2020 verscheen.

‘Het geld klotst tegen de plinten als de bestemming woningbouw erop zit of als het object er staat, maar niet als je als ontwikkelaar al die risico’s nog moet zien af te dekken of in te lossen’, stelt Desirée Uitzetter, voorzitter van de branchevereniging van projectontwikkelaars NEPROM. Ze doelt op risico’s van onder meer het aankopen van de grond, het meedoen aan een tender en daarna aankopen van de grond, plankosten, eventueel saneren, kosten voor bouwrijp maken en de verkeerstechnische ontsluiting. ‘Totdat je woningen hebt verkocht, heb je die hele badkuip te financieren.’

Uitzetter was onlangs samen met onder meer Bouwend Nederland-voorzitter Maxime Verhagen te gast op een symposium van Adelaer, een uit Den Bosch afkomstige bemiddelaar van vastgoedfinancieringen. Het Financieele Dagblad berichtte hier afgelopen maandag over. Op het symposium werd de vraag opgeworpen wie de bouw van een miljoen huizen eigenlijk gaat financieren.

De grootbanken kunnen dat niet meer, stelt de Tilburgse emeritus hoogleraar financiële economie Sylvester Eijffinger, die het symposium voorzat, aan de telefoon. ‘Ik loop al lang mee en heb die cyclussen gezien van deregulering van banken, waarna de teugels worden aangehaald na een echec terwijl de behoefte aan financiering juist weer toeneemt.’

Basel III en -IV

Op dit moment zijn banken gebonden aan de Europese Basel III-wetgeving, die als waarborg moet fungeren voor de financiële gezondheid van banken, met onder meer aangescherpte eisen voor dekkingsgraden. Dit wordt binnenkort opgevolgd door Basel IV, waaronder volgens Eijffinger nóg strenger regels gaan gelden. ‘Het probleem zit niet zozeer bij de financiering van vastgoed, maar bij het ontwikkeltraject. Gezien het kapitaalbeslag dat banken onder Basel IV moeten aanhouden, is het voor banken eigenlijk niet meer rendabel om te investeren in het hele develop to own-traject. De drie grootbanken (ABN, Rabobank en ING, red.) trekken zich dan ook terug.’

Waar het volgens de emeritus-hoogleraar gebruikelijk is dat in de EU banken circa 80 procent van grote woningbouwontwikkelingen financierden, wordt nu vaker een beroep gedaan op de kapitaalmarkt. ‘Dat kan via obligaties, of anders via buitenlandse financiers en near banks. Die eisen echter hogere rendementen. Het is jammer dat we terwijl de opgave op de woningmarkt zo groot is te maken hebben met een enorme overregulering van de banken, die juist goed zijn in het inschatten van prijzen en risico’s’, aldus Eijffinger. Institutionele beleggers (pensioenfondsen en ontwikkelaars) bieden volgens hem onvoldoende soelaas. Die investeren miljarden in vastgoed, maar mijden volgens de Tilburgse financieel econoom de risico’s van het voortraject. Juist in dat voortraject zit het probleem.

Geen actieve grondpolitiek

Volgens Uitzetter zijn banken niet alleen risicomijdender geworden, maar hebben ze nog maar beperkt budgetten beschikbaar die ze voor vastgoedprojecten mogen inzetten. Dit is volgens haar geen vrijwillige keuze van de banken maar een gevolg van de regulering waar banken aan gebonden zijn.

NEPROM-leden moeten daarom vaststellen dat banken al vroeg in het jaar zijn ‘uitverkocht’. Ontwikkelaars vinden hun weg wel op de kapitaalmarkt, dat werkt volgens Uitzetter op zich. Ze wijst erop dat institutionele beleggers van hun achterban – vaak pensioenfondsen – maar beperkt risico’s mogen aangaan. Volgens haar wordt de financiering van grote woningbouwontwikkelingen een steeds groter knelpunt, zeker gezien de verstedelijkingsopgave.

Dat heeft volgens de NEPROM-voorzitter ook te maken met de gemeenten, die nog maar op zeer beperkte schaal kunnen investeren en actieve grondpolitiek bedrijven. Het gevolg is een ‘gapend gat’ als het om het financieren van gebiedsontwikkeling gaat, van het hele voortraject tot het bestemmingsplan-gereed is.

Uitzetter beaamt dat het terugtreden van de overheid als risicodragend partner in gebiedsontwikkeling ook zijn weerslag heeft op banken en andere financiers en hen terughoudender maakt. Deelname van een overheid was een soort garantie. Volgens Uitzetter wordt dit inmiddels door de Rijksoverheid onderkend en zoekt de het Rijk naar manieren waarop zij het beste kan interveniëren, om op een doelmatige manier de uitvoeringskracht te stimuleren.

Financieringsgat: 3 miljard per jaar

Vanwege de terugtrekkende beweging van de banken is er een financieringsgat van drie miljard euro per jaar, verklaarde Adelaer-oprichter Daan Reekers tijdens bovengenoemd symposium. Door stijgende grondprijzen, stijgende bouwkosten en hogere financieringslasten als gevolg van het terugtreden van de banken stagneren bouwprojecten of worden deze uitgesteld, aldus Reekers.

De oplossing die hij op het symposium aanreikte was de oprichting van een nieuwe Nederlandse vastgoedbank. Hij wijst er allereerst op dat vastgoed een asset class op zich is. Dit vergt een gespecialiseerde bank. Volgens Reekers is met nieuw fintech-oplossingen een nieuwe digitale vastgoedbank snel op te richten. Als het gaat om de equity-funding inzake Basel IV (je hebt equity nodig voor Basel IV om geld te kunnen uitlenen, red.) heeft Reekers een uitgewerkt coöperatief plan. Hij refereert daarbij naar de ontstaansgeschiedenis van de Rabobank. Helaas is het volgens Reekers door ‘overregulering van de overheid’ wel bijna onmogelijk om op korte termijn zo’n bank op te tuigen.

Uitzetter benadrukt dat ook een vastgoedbank gebonden zal zijn aan de regels van Basel III en -IV. Volgens Reekers speelt dat voor een nieuwe bank geen rol, omdat een nieuwe bank geen ballast uit het verleden torst en equity gestort kan worden via ledencertificaten.

Volgens Eijffinger, die het aanboren van een nieuw financieringskanaal hoe dan ook noodzakelijk acht, is het beter dat de bank de vorm krijgt van een publiek-privaat ontwikkelfonds. Dat is niet gebonden aan de strenge dekkingsgraden, waardoor er meer financieringsruimte is. Reekers pleitte volgens hem voor een vastgoedbank om het financieringsprobleem via obligaties op te lossen. Pensioenfondsen en verzekeraars staan klaar om in te stappen, verzekert de emeritus-hoogleraar. Een bouwfonds Nederlandse gemeenten? Die naam vermijdt hij liever, vanwege de geschiedenis waarbij Bouwfonds in de jaren negentig onderwerp werd van een grote fraudezaak.

Pensioenfondsen verleggen koers

Ook Pieter Hendrikse, CEO van JLL Nederland, herkent het beeld dat de traditionele financieringskanaal met grootbanken door de extra regulering opdroogt. Maar volgens hem zijn institutionele beleggers wel degelijk bereid een deel van de risico’s van de ontwikkelaars voor hun rekening te nemen, door zich in een vroeger stadium aan projecten te verbinden. Dat is volgens hem ook nodig omdat de beleggers van pensioenfondsen- en verzekeraars de opdracht krijgen een deel van hun vermogen in onroerend goed te beleggen en het dringen is op de markt. Het alternatief om het geld weg te zetten op een bank, is weinig aanlokkelijk. Daarnaast zoeken pensioenfondsen steeds meer buiten de beurs om naar rendement. Lage obligatierendementen en de hoge koers van aandelen zouden hier de aanleiding voor zijn.

Ook Hendrikse ziet het nut van het oprichten van een nieuw ontwikkelfonds. Een parallel met het bouwfonds Nederlandse gemeenten is snel gelegd, dat volgens Hendrikse in de jaren zeventig een belangrijke rol vervulde in het ontwikkelen van woningbouwlocaties en samenwerkten met pensioenfondsen als eindbeleggers. Een nieuw fonds zou volgens hem een publiek privaat karakter moeten hebben. Beleggers staan volgens hem klaar om in te stappen. Daarnaast pleit hij voor het overdragen van grondbeleidsinstrumenten aan marktpartijen, voor het creëren van een level-playing field. 

Coördinatieprobleem

Zowel Uitzetter als Eijffinger wijzen erop dat het kapitaal niet het enige probleem is. Eijffinger noemt het ‘coördinatieprobleem’, dat hij omschrijft als een onvoorspelbaar vergunningenbeleid van gemeenten, de tekortschietende aanpak van de stikstofcrisis en de fiscale behandeling van de corporatiesector. Dat laatste speelt in gebiedsontwikkelingen parten mede doordat private ontwikkelaars veel meer bereikbaar moeten bouwen. Alle sprekers op het symposium waren het er over eens dat de Rijksoverheid de regie moet overnemen van gemeenten en provincies, aldus Eijffinger. Onder meer Verhagen zou uitdrukkelijk hebben gepleit voor een minister van wonen en ruimtelijke ordening in het te vormen kabinet Rutte IV.

Uitzetter benoemt de budgetten die nu van overheidswege vrijkomen voor woningbouw, waarbij ze er op wijst alert te blijven dat het geld echt goed terecht komt en de juiste prikkel geeft. De overheid doet er volgens haar goed aan om het beschikbaar stellen van financiering te combineren met een integrale visie en investeringsagenda voor de verstedelijking op regionale schaal, waarin gericht locaties aangewezen worden en waarbij de mogelijkheden die het grondbeleidsinstrumentarium biedt betrokken wordt. Anders liggen zaken als ongewenste, prijsopdrijvende speculatie volgens haar op de loer. ‘Je moet uitwassen voorkomen waarbij de grond drie tot vijf keer van eigenaar verwisselt, waardoor de verwervingskosten alleen maar oplopen en er vervolgens alsnog subsidie heen moet om het haalbaar te maken.’

De app van Stadszaken is gratis te downloaden via de Google Play Store en de App Store van Apple. Met de app heb je nieuws, opiniestukken en achtergrondverhalen over de fysieke inrichting van Nederland in een vloek en een zucht op het scherm van je smartphone of tablet. Een must-have voor de RO-professional en de liefhebbers van stedelijke en ruimtelijke trends.
Dit bericht delen via:

Gerelateerde artikelen