Opinie: Zo verhelpen we de drie hardnekkigste struikelblokken bij de woningnood

Voor het oplossen van de wooncrisis kunnen we niet om meer woningen bouwen heen. Mensen die dag in dag uit bezig zijn om die woningen te realiseren ondervinden veel hobbels, analyseert Jos Feijtel. ‘Die hobbels moeten alle met veel inzet en ervaring worden aangepakt. Maar er zijn een paar struikelblokken die ik hier apart wil benoemen omdat ze zo hardnekkig zijn. Het gaat om planoptimisme, te weinig handjes bij gemeenten en de blinde vlek over voldoende locaties.'

In de dagelijkse praktijk blijkt het toch weer steeds erg lastig om een beetje versnelling in de woningbouw te krijgen. Terwijl iedereen weet dat er woningnood is en het bouwen van nieuwe woningen een absolute noodzaak is. Er zijn mensen die die noodzaak ter discussie stellen. Bijvoorbeeld dat de woningnood oplosbaar zou zijn als we de bestaande woningen ‘even’ beter over de bevolking verdelen. Ouderen die te groot woningen zijn volgens die opvatting veroorzakers van de woningnood. Anderen denken dat de vraag naar woningen alleen maar zo groot is omdat de prijzen onbereikbaar zijn door hypotheekrenteaftrek en jubeltonnen. Niet alles daarvan is onwaar maar het lost de acute vraag naar meer woningen niet op. Bouwen moet dus, maar dat gaat nog steeds stroef.

1. Planoptimisme

Het is een al lang en vaak voortkomend verschijnsel: een te optimistische inschatting van het moment dat een woningbouwplan wordt opgeleverd. Dat is te zien bij gemeenten, bij provincies maar ook bij de Rijksoverheid. Wensdenken overheerst vaak, maar ook ontbreekt ambachtelijke kennis van de processen die voorafgaan aan het uitreiken van de sleutels van nieuwe woningen. Voor zover het gaat om het eerstkomende jaar en misschien ook nog wel het jaar daarop, wordt meestal nog wel een realistische inschatting gemaakt van de verwachte productiegetallen. Maar in heel veel gemeenten laat de prognose voor het derde en vierde jaar een enorme piek zien, de boeggolf.

Allerlei plannen die nu op de wenslijst staan moeten toch over een jaar of drie à vier wel van de grond zijn. Maar vaak is dat niet zo. In de terugkijkspiegel blijkt dat die dubbele productie in de boeggolftijd al jaren steeds vooruit wordt geschoven. Dat is bij te veel gemeenten het geval, maar ook bij te veel corporaties en te veel ontwikkelaars. Blijkbaar blijven we hopen dat als we een oplevering inplannen voor over drie jaar, die dan ook wel zal plaatsvinden. Als argument om zo optimistisch te plannen horen we vaak: dat houdt de druk op de ketel. Nou, blijkbaar niet dus, zo blijkt uit de achteruitkijkspiegel. Wat wel gebeurt: teleurstelling op teleurstelling bouwen.

Planningen moet strakker, realistischer en professioneler

Het probleem van het planoptimisme speelt ook bij andere partijen. De rijksoverheid heeft afgelopen jaar van de Woningbouwimpuls van 1 miljard euro in de eerste twee tranches daarvan voor circa 95.000 woningen een versnellingsbijdrage verleend. Vereiste is dat binnen drie jaar na de beschikking de eerste paal de grond in moet. Dat gaat naar mijn mening bij een aantal projecten niet lukken, gelet op het stadium waarin die projecten verkeren. Een klein procedureel tegenwindje kan al funest zijn. En de ervaring leert dat er in de praktijk heel veel tegenwindjes zijn.

Dat alles is geen pleidooi om geen tijdslimiet te zetten op het gebruik van de impulsgelden. Maar het is wel een waarschuwing aan gemeenten en ontwikkelaars/corporaties om heel nauwgezet en met veel discipline er alles aan te doen om de planning realistisch in te zetten. En het is een waarschuwing dat we frustraties inbakken.

Planningen moet strakker, realistischer en professioneler. Niet pas als stap één bereikt is kijken wat er in stap twee moet gebeuren. Het hele proces moet van begin af aan zo nauwkeurig mogelijk in beeld worden gebracht. Dat kan de gemeente niet alleen en ook de initiatiefnemer niet. Beide partijen moeten een heel erg precies op elkaar afgestemd traject door: per fase weten welke stoplichten op groen moeten staan en dus vooraf daaraan werken. Op www.woningmakers.nl worden goede voorbeelden van die samenwerking gegeven.

2. Te weinig capaciteit bij gemeenten

Het is een bijna dagelijkse klacht: we willen wel maar we hebben de menskracht er niet voor. Veel ambtenaren op de afdelingen stedenbouw, ruimtelijke ordening en wonen zijn ‘geschrapt’. Soms als gevolg van de periode dat de vraag naar woningen minimaal was, soms door bezuinigingen op de gemeentefondsuitkering aan gemeenten en soms omdat er andere prioriteiten waren of zijn.

Die ambtenaren zijn weg en ze komen niet zomaar terug. Een aderlating, die vrijwel overal nog merkbaar is. Waar in de beleidssfeer wel hier en daar nieuwe mensen zijn aangetrokken, is er met name een gebrek aan ervaren projectleiders: ambtenaren die in direct contact met de initiatiefnemers van een woningbouwplan trachten zo’n plan te doorgronden, boordelen en door alle poortjes te loodsen. Dat gemis is levensgroot.

Gebruik de miljoenen euros Rijksgeld aan provincie om deskundige ambtenaren te werven of op te leiden

Veel ergernis is het gevolg, bij wethouders die vooruit willen, bij ontwikkelaars of corporaties die voortuit willen en bij wel aanwezige projectleiders die te veel hooi op hun bordje krijgen. Het vinden van nieuwe ambtenaren is geen sinecure. En als ze er al zijn moeten ze een dosis ervaring opbouwen om op overtuigende en gezaghebbende wijze een plan (bij) te sturen en langs de burelen van de vakspecialisten te jagen.

Het is een probleem dat zich niet op de gebruikelijke wijze op korte termijn in z’n geheel laat oplossen. Maar de mogelijkheden die er wel zijn worden ook onvoldoende benut. Om die extra handjes toch te krijgen, dat kunnen trouwens ook specialisten zijn zoals GREX-deskundigen, is er de mogelijkheid om een beroep te doen op de miljoenen die de provincies hebben gekregen van het ministerie van BZK om mensen in te huren en aan gemeenten ter beschikking te stellen. Die geldstroom van het rijk aan de provincies is recent verlengd. Het lost niet alles op, maar het kan helpen.

Er is nog een andere mogelijkheid: als een initiatiefnemer zich meldt bij de gemeente met een woningbouwplan, kan - als het plan voor de gemeente meerwaarde heeft - direct een afspraak gemaakt worden over vergoeding van de te maken ambtelijke kosten. Weliswaar zal het niet altijd lukken om met dat geld nieuwe ambtenaren aan te trekken maar inmiddels is er op de markt een groot aantal bureaus dat direct of indirect ervaren tot zeer ervaren gebiedsontwikkelaars en projectleiders kan leveren. Niet altijd ideaal, immers meestal ontbreekt kennis die nodig is voor lokale inkleuring, maar beter dan niks. Gemeenten kunnen deze kosten verhalen op de initiatiefnemer, nee sterker: kostenverhaal is verplicht. De vraag of de begroting van de gemeente voldoende ruimte heeft hiervoor, is dus niet aan de orde.

3. Te weinig échte locaties

Meer dan ergerlijk is het derde struikelblok: de bewuste ontkenning van het gebrek aan locaties. Dat gaat als volgt: provincies en soms ook gemeenten maken een optelsom van alle mogelijke locaties die te bedenken zijn. Die komen op één grote lijst. Daarbij wordt in het beste geval een onderscheid gemaakt tussen ‘harde’ en ‘zachte’ locaties. Bij een harde locatie is een onherroepelijk bestemmingsplan (in zicht), bij zachte locaties is dat zicht er nog niet.

So far, so good. Maar bijna altijd ontbreekt bij de zachte locaties een realistische inschatting van het jaartal dat die locatie ook echt beschikbaar is. Beschikbaar omdat er dan een hard bestemmingsplan is én omdat alle andere voorwaarden om te kunnen beginnen met de bouw dan zijn opgelost. Dat laatste speelt een steeds grotere rol omdat vaak krampachtig wordt ingezet op het wonen op locaties waar nu nog bedrijven met vele tientallen, soms honderden werknemers, in productie zijn. De locaties met die bedrijven kun je op een lijstje zetten ‘Woningbouw in de periode 2025 – 2035’, maar nu al is van tal van die locaties duidelijk dat ze dan niet beschikbaar zijn. Het project Houthavens in Amsterdam werd in 1984 op dergelijke ‘lijstjes’ gezet. Pas de laatste jaren zijn de eerste woningen opgeleverd. Zulke projecten kosten heel veel tijd. Verwerving, onderhandelingen over een prijs, soms onteigening, vaak zoeken naar een andere plek, bodemvervuiling, bezwaren van bedrijven die wellicht blijven, niet dekkende grondexploitaties en een veelheid aan onderzoeken en ruimtelijke ordeningshobbels, zorgen er voor dat zo’n project zo maar heel veel langer kan duren dan in wens-planningen is aangenomen.

Onbewust onbekwaam of bewust onbekwaam?

De hardnekkigheid van de blinde vlek voor het onontkoombare langere tijdsbeslag is killing. Het is van tweeën één: of de planners zijn onbewust onbekwaam of bewust onbekwaam. Ik vermoed het laatste: omdat men al die moeilijke binnenstedelijke locaties toch in de lucht wil houden omdat anders iedereen gaat inzien dat we ook snelle buitenstedelijke locaties nodig hebben. Maar zeker weten: de frustratie is ook hier ingebouwd. Op enig moment halen we weer niet de productiecijfers die nodig zijn. Wethouders, gedeputeerden en zelfs de minister zal dan voor de zoveelste keer door het stof moeten. Ondertussen worden de rijen woningzoekenden langer en neemt de wanhoop daar toe.

Deze drie struikelblokken zijn de grootste. Er zijn er veel meer. Voor deze drie, maar ook voor een reeks andere hobbels geldt: we hebben de inzet nodig van bestuurders die durven, van betrokkenen die uithoudingsvermogen, kennis, ervaring, ambachtelijke professionaliteit, samenwerkingsinzet en overtuiging in de rugzak hebben. Vrijblijvendheid, kop in het zand en jezelf voor de gek houden kan dan niet meer aan de orde zijn.

De app van Stadszaken is gratis te downloaden via de Google Play Store en de App Store van Apple. Met de app heb je nieuws, opiniestukken en achtergrondverhalen over de fysieke inrichting van Nederland in een vloek en een zucht op het scherm van je smartphone of tablet. Een must-have voor de RO-professional en de liefhebbers van stedelijke en ruimtelijke trends.
Dit bericht delen via:

Gerelateerde artikelen