Waakhond Autoriteit Consument & Markt zet haar tanden in falende grondmarkt

Kartelbewaker Autoriteit Consument & Markt buigt zich over de grondmarkt. Een eerste verkennend rapport is helder: de grondmarkt is imperfect en er is sprake van marktfalen. Overheden hebben amper middelen om grondeigenaren te dwingen tot bouw. Voordat de ACM ingrijpt is echter meer onderzoek nodig. Het formerende kabinet heeft ondertussen voorzichtige eerste plannen om bouwimpasses te doorbreken.

Aanleiding voor het onderzoek van de Autoriteit Consument & Markt (ACM) zijn zogenaamde stalled sites. Dit zijn locaties waar alle seinen op groen staan en die worden gerekend tot de harde plancapaciteit, maar waar om allerlei redenen toch niet wordt gebouwd. Ongeveer een kwart van alle ‘harde’ plannen blijft op deze manier op de plank liggen. Onderzoekers van het Planbureau van de Leefomgeving berekenden in 2018 dat er op stalled sites ongeveer 100 duizend woningen wachten op bouw.

Martijn Snoep, bestuursvoorzitter ACM: ‘In de woningmarkt hangt alles met alles samen. Maar dat je zonder grond niet kunt bouwen, is zeker. Welke rol de grondmarkt speelt bij het achterblijven van de bouw van nieuwe woningen gaan we nu verder onderzoeken.’

In opdracht van de ACM deed hoogleraar gebiedsontwikkeling aan de Radboud Universiteit Erwin van der Krabben een eerste verkennend literatuuronderzoek. Zijn conclusie: ‘De grond- en woningbouwmarkt vertoont alle kenmerken van een imperfecte markt’. Even later heeft hij het over ‘marktfalen’. De primaire redenen: een klein groepje ontwikkelaars geniet relatief veel macht. Slechts een beperkt aantal marktpartijen is financieel in staat om proactief strategisch grond te verwerven. Vervolgens hebben deze grondeigenaren met het recht op zelfrealisatie een dikke vinger in de pap bij al dan niet bouwen.

Grote gevolgen voor woningmarkt

Het zijn op zich geen baanbrekende constateringen. De afgelopen jaren wezen wetenschappelijke onderzoeken en analyses door legio adviesbureaus op dezelfde pijnpunten bij de grondmarkt. Dat stipt onderzoeker Van der Krabben ook aan in zijn rapport.

Toch blijft de discussie over grond gezien de huidige woningnood relevant, aldus de ACM en Van der Krabben. Grond is namelijk van groot belang bij de wooncrisis, door het gegeven dat je om te bouwen simpelweg over geschikte grond moet beschikken. Stroperige planologische procedures en een gebrek aan plancapaciteit zijn daarbij flessenhalzen, maar in het huidige systeem kan een gemeente die haar planologische zaakjes wel op orde heeft alsnog weinig doen met een onwelwillende grondeigenaar, benadrukt het rapport.

In sommige gevallen is er sprake van land banking. Dit is strategisch vertragend grondbeleid waarbij een zodanige hoeveelheid grond wordt verworven en gelijkmatig wordt ontwikkeld, dat de ontwikkelaar bouwproductie voor een langere termijn veiligstelt. Deze strategie is dus niet gericht op het zo snel mogelijk ontwikkelen van woningbouw. Er zijn momenteel amper juridische middelen om marktpartijen tot sneller bouwen te dwingen, met stalled sites als gevolg.

ACM kan doorslag geven

Extra relevant is nu ook dat kartelautoriteit ACM zich over de grondmarkt buigt. Van der Krabben stipt aan dat de afgelopen jaren veelvoudig werd gediscussieerd over mogelijke ingrepen in het eigendomsrecht, zoals afschaffing of inperking van het zelfrealisatierecht of het opleggen van een bouwplicht, maar dat dit nooit leidde tot aanpassingen van het recht.

Inmenging van de gezaghebbende ACM kan een kantelpunt zijn, al duurt het waarschijnlijk nog wel even voordat het zo ver is want de autoriteit moet eerst nog uitgebreid onderzoek doen. De hamvraag voor de kartelwaakhond daarbij is of sterke concurrentiepositie van bouwende ontwikkelaars daadwerkelijk gaat over monopolieposities of marktconcentraties. Vervolgens moet worden uitgezocht wat de exacte effecten van de marktmacht zijn op de woningbouwproductie, want actueel empirisch bewijs is nog niet beschikbaar.

Opvallend is dat het nieuwe kabinet in de tussentijd waarschijnlijk al wat wil doen aan de onmacht om tot bouw te dwingen. Dat blijkt uit het zogenaamde ‘treindocument’, waarin de VVD en het CDA hun plannen uiteenzetten en waar de Volkskrant inzicht in verkreeg. De partijen willen een hogere onroerendezaakbelasting. Dat moet grondspeculatie tegengaan en grondbezitters aanzetten tot woningbouw. Hoe CU en D66 over deze plannen denken, is niet bekend.

De app van Stadszaken is gratis te downloaden via de Google Play Store en de App Store van Apple. Met de app heb je nieuws, opiniestukken en achtergrondverhalen over de fysieke inrichting van Nederland in een vloek en een zucht op het scherm van je smartphone of tablet. Een must-have voor de RO-professional en de liefhebbers van stedelijke en ruimtelijke trends.
Dit bericht delen via:

Gerelateerde artikelen