Voor het onderzoek ‘Corporaties in Beeld’ analyseerden onderzoekers Johan Conijn en Jelmer Dioncre van Finance Ideas de jaarverslagen van de 100 grootste woningcorporaties van Nederland. Samen bezitten deze corporaties ongeveer 1,8 miljoen wooneenheden. Daarmee vertegenwoordigen ze ruim 75 procent van de hele sector. ‘De 100 grootste woningcorporaties zijn niet representatief voor alle woningcorporaties. De 200 kleinere ontbreken immers. Wel geven de 100 grootste woningcorporaties een goed beeld van de ontwikkelingen in de corporatiessector’, aldus de auteurs.
De opvallendste ontwikkeling is dat de corporaties in 2020 meer geld beschikbaar hadden dan in voorgaande jaren. Een trendbreuk, aldus Finance Ideas. Vorig jaar was er voor het eerst in jaren geen daling meer in de opbrengsten uit kasstromen en netto-opbrengsten van vastgoed. Dat komt door de lage rentelasten, naar verwachting een blijvende factor van belang. ‘Tenzij de rente op de kapitaalmarkt (sterk) stijgt, zal ook de komende jaren de daling van de rentelasten een positief effect hebben op de operationele kasstroom’, schrijven Conijn en Dioncre.
Tegenover die lage rentelasten staat dat de huurinkomsten beperkt stegen. De onderhoudskosten en de lasten uit de verhuurderheffing stegen juist hard, met respectievelijk 4,6 en 13,8 procent. Dat relatief hoge laatste percentage komt vooral doordat de corporaties in 2020 weinig heffingskortingen ontvingen en door de hogere WOZ-waarden van het bezit. Een corporatie kan aanspraak maken op de heffingskorting voor nieuwbouw van sociale huurwoningen en investeringen in verduurzaming.
De onderzoekers benadrukken dat er grote verschillen zijn tussen de corporaties. De hoogte van de verhuurderheffing verschilt bijvoorbeeld sterk per regio. In Noord-Nederland bedroeg die in 2020 570 euro per woning, tegenover 835 euro in het westen. Dat verschil komt doordat de WOZ-waarde van een woning bepaalt hoe hoog de heffing is. In het westen van het land, waar de grote steden veelal liggen, zijn de WOZ-waardes hoger.
Ook de veranderingen in de kasstromen zijn niet gelijk verdeeld over de corporaties. Bij ongeveer de helft van de corporaties was daadwerkelijk sprake van een stijging in de netto-exploitatie voor hun gereguleerde (DAEB) en vrije (niet-DAEB) bestand. Slechts bij een handjevol corporaties was sprake van een ‘forse verbetering’, aldus de auteurs. Dat kwam in die gevallen door lagere onderhoudsuitgaven, ‘wat overigens zeer wel een eenmalige verlaging kan zijn’. Daarmee is het waken voor te vroeg juichen op basis van de cijfers.
