Foto: Desirée Uitzetter, bron BPD

Desirée Uitzetter: ‘De natuur en het landschap versterken, dat is het belangrijkste’

We moeten honderdduizenden woningen bijbouwen, een flinke opgave voor de ontwikkelaars en bouwers. We spreken Desirée Uitzetter van BPD en NEPROM over de bouwopgave. Volgens haar is het vooral belangrijk dat we het totaalplaatje in de gaten houden: niet enkel snel woningen bouwen, maar met markt en overheid werken aan duurzame verstedelijking en natuurversterking. Dat betekent een gezonde mix van woningen en andere functies en aandacht voor groen en water. Flexwoningen zijn niet per se de oplossing, en we moeten volgens Uitzetter waken voor te veel regulering.

Wonen is een mensenrecht, waar niet alle Nederlanders op dit moment aanspraak op kunnen doen. Nederland zit in een wooncrisis. De prijzen van koopwoningen breken record na record, de wachtlijsten voor sociale huur lopen op en veel vrijesectorhuurders hebben moeite om de eindjes aan elkaar te knopen. 32 duizend mensen zijn dakloos, meldde het CBS, en volgens experts is dat nog een optimistische inschatting.

Voor het oplossen van de wooncrisis kan je aan financiële knoppen draaien. Denk aan de verhuurderheffing, de hypotheekrenteaftrek, de jubelton en startersleningen. Tegelijkertijd is er een absoluut woningtekort. Voor een gezonde woningmarkt kunnen we dus niet zonder bijbouwen. ‘Of we nou 600 duizend of 1,2 miljoen extra woningen nodig hebben, het zijn er gewoon heel erg veel’, zegt Desirée Uitzetter, directeur gebiedsontwikkeling bij BPD en voorzitter bestuur bij NEPROM.

Hoe gaan we die woningen bouwen?
‘Het hoofdthema is uitvoeringskracht realiseren, op de regionale schaal met een passende investeringsagenda en prestatieafspraken. Vanuit NEPROM hebben we de NOVI-alliantie opgetuigd, waar BPD bij betrokken is, waarmee we zeggen dat de huidige verstedelijkingsopgave een brede integrale opgave is. Je moet huizen bouwen, de energietransitie een plek geven, natuur toevoegen, denken aan groen, water, klimaatadaptatie en mobiliteit.

Die opgave is niet in elke regio hetzelfde. Je moet dus op maat kijken met partijen en gemeenten die in de betreffende regio actief zijn. Een eventuele minister van Ruimte en Wonen moet goed zijn in het bundelen van financiën en de opgaven die we als land hebben. Maar het is aan de regio om er invulling aan te geven, want de regio weet het beste wat nodig is. Een combinatie van top-down en bottom-up, met een heldere stip op de horizon voor de komende vijf tot tien jaar.

‘Die strategieën zijn een overheidsfeestje'

Vanuit de Rijksoverheid worden nu verstedelijkingsstrategieën gevraagd van de regio’s. Die liggen heel dicht bij de aanpak uit de NOVI-alliantie. Het verschil is dat die strategieën in eerste instantie een overheidsfeestje zijn, met gemeenten en provincies. Wij zeggen: je moet de waterschappen, de ov-partners, de natuurorganisaties, de ontwikkelaars, corporaties en beleggers betrekken in die opgave. Want zij hebben de investerings- en uitvoeringkracht. De focus ligt nu vooral op de verstedelijkingsopgave. Wat mij betreft moeten we ook meteen meenemen hoe we het voor elkaar krijgen.’

Wat is de grootste barrière voor dat ‘voor elkaar krijgen’?
‘Dat zit in meerdere zaken, zoals de capaciteit bij de overheden en de betrokken marktpartijen, de juridische procedures, en het lef tonen om scherpe keuzes te maken voor grootschalige gebiedsontwikkeling. Er gaat veel tijd verloren aan langlopende discussies over waar we moeten bouwen. Hierdoor wordt de realisatie ernstig vertraagd. De beschikbare bouwlocaties zijn namelijk een bottleneck. Daar hebben we er echt meer van nodig om op te schalen.

Eigenlijk onderschat onze hele professie de woningbehoefte. Natuurlijk moeten we zoveel mogelijk transformeren en verdichten binnen en aan de randen van de steden en dorpen. Maar we zien tegelijkertijd veel weerstand van huidige bewoners tegen verdere verdichting, en daarnaast vragen klimaat, natuur en andere functies dan wonen een plek in de stad. Daarom bepleit ik altijd en-en: verdichten en transformeren binnen de stad en inzetten op goede integrale locaties aan de stadsranden.’

Wat voor soort woningen moeten we eigenlijk bouwen?
‘Een mix. Er is niet één type woning waar we voor moeten gaan. Het gaat om het samenspel tussen de woning en de woonomgeving, daar moet samenhang in zijn. Hoe dat precies uitpakt, verschilt per regio en is ook afhankelijk van de demografische en economische ontwikkeling in die regio. Voor een deel is het grondgebonden, voor een deel zeker gestapeld, en voor een deel misschien wel tijdelijk. Hoewel er structureel veel woningen nodig zijn, zien we dat flexwonen actueel is, juist bij overheden.

Er is veel commentaar op flexwonen. Over de containerwoningen in Castricum is bijvoorbeeld veel discussie.
Er zijn ook veel goede flexconcepten. Denk aan de grondgebonden en verplaatsbare ONE van Heijmans, de gestapelde houten variant van Finch Buildings of de recente samenwerking tussen Jan Snel en het Japanse Daiwa. In dit domein is veel beweging en het is belangrijk om hier met elkaar van te leren. Zo kunnen deze veranderingen in de bouw bijdragen aan procesinnovaties die ons als project- en gebiedsontwikkelaars ook kansen bieden, niet alleen voor tijdelijke maar juist voor definitieve woningen. Bovendien: als overheden vinden dat flexwonen een belangrijke bijdrage levert, gaan we daar als marktpartij niet tegenin.’

BPD en NEPROM mengen zich wel in het publieke debat als het aankomt op bouwlocaties, zoals bij Rijnenburg. Waarom hier dan niet?
‘Zeker, continu. We zijn in debat over heel veel onderwerpen. Over het reguleren van huurprijzen bij middenhuur van 700 tot 1.000 euro, want de wens om te reguleren slaat door, over de hoeveelheid te ontwikkelen woningen, over locaties.

‘Je kunt niet op alles even hard inzetten’

Maar je kunt niet op alles even hard inzetten. Flexwonen is, ondanks dat ik er zelf geen groot voorstander van ben, met de huidige woningnood actueel. Ik ben er wel van overtuigd dat we kritisch moeten blijven op de inzet van schaarse capaciteit bij gemeenten en bouwbedrijven. Vooral als die opgaat aan flexwonen, terwijl de structurele uitdagingen niet echt worden aangepakt. Maar als de minister er voor pleit en gemeenten enthousiast zijn, kan je best een deel in de flex doen.’

U noemt het ‘doorslaan van regulering’. Van ontwikkelaars en investeerders horen we juist dat je prima rendabel middenhuur kan realiseren met een huurprijsbeperking van 1 procent plus inflatie, zolang je na twintig jaar kan doorverkopen.
‘De wens om te reguleren bij gemeenten is groot, en het Rijk dreigt dat over te nemen. Daarmee dring je het investeringskapitaal voor het middensegment terug, waarmee je de nieuwbouw beperkt. Daar zijn we bevreesd voor, want de echte basisoplossing zit in structureel meer woningen bouwen.

Het probleem zit vooral bij het eventuele doortrekken van het puntensysteem naar middenhuur, waarmee nu de huur van sociale huurwoningen wordt bepaald. In het ergste geval is het hele huursegment straks gereguleerd. Dan hebben de markt en investeerders helemaal geen invloed meer op de huurprijs, de huurprijsontwikkeling en de waardeontwikkeling van het vastgoed. Dan weet je op zich waar je aan toe bent, maar we hebben ook de pensioenfondsen te bedienen met dit soort woningen.

Ik snap heel goed de wens om de prijsontwikkeling van de bestaande woningvoorraad te beteugelen. Maar het één is niet los te zien van het ander, het reguleren heeft direct een weerklank op de nieuwbouwproductie. De bestaande voorraad en de nieuw te ontwikkelen woningen worden nog te vaak als twee losse elementen gezien.’

Bij deze patstelling kan je ook zeggen: waarom laten we het middensegment dan überhaupt aan de markt over?
‘De woningmarkt is nu geen markt. Je hebt een markt als vraag en aanbod vrijelijk tot stand komen en redelijk in evenwicht zijn. Er is momenteel veel te weinig aanbod en een zeer hoge vraag. De nieuwbouw is bovendien al volledig gereguleerd. We zijn behoorlijk afhankelijk van overheden voor alle regels rondom waar en wat we nieuw mogen bouwen. Ook voor de bestaande voorraad gelden allerlei regels.

Als je vervolgens de prijsontwikkeling gedurende de levenscyclus van een woning in het middensegment ook nog helemaal gaat vastklikken, wordt het de vraag hoe houdbaar dit is. Institutionele beleggers hebben dan heel wat aan hun pensioenfondsen uit te leggen en investeren in meer nieuwbouw in het middenhuusegment wordt dan voor ons als ontwikkelaars een enorme uitdaging.’

De wooncrisis gaat over waar we bouwen, wat we bouwen, voor wie we bouwen, over betaalbaarheid en financiële plaatjes. En over het combineren van wonen, werken, duurzaamheid, groen en water. Kunnen we dit überhaupt nog wel?
‘Absoluut. De opgaven zijn enorm en het is complexer geworden, zeker, maar als we dit gezamenlijk met overheid en markt ondernemen kan het echt. Met de gemeenten, met de waterschappen, de ov-partners, de natuurbeheerders. En het dan samen stap voor stap doen en de verschillende fases goed onderscheiden. Als we de opgave meervoudig aanpakken, werken we tegelijkertijd aan het versterken van de natuur en het landschap. Dat is het belangrijkste. De overstromingen in Limburg laten wederom zien dat we echt moeten investeren in klimaatadaptatie en waterveiligheid. Als je alles afzonderlijk aanpakt, laat je die kans liggen.’

Over de combinatie met water en landschap: de woningnood is hoog en we bouwen waar de vraag is. Dus in de Randstad. Tegelijkertijd woedt de discussie over de gevolgen van klimaatverandering. Misschien ligt een groot deel van de Randstad straks onder water.
‘We moeten verder vooruit durven kijken, en daar nu naar handelen. De ontwikkelingen en marktvraag in de Randstad kun je niet tegenhouden, daar moeten we op inspelen en dus ook ontwikkelen. Tegelijkertijd zien we ook een trek naar het oosten van het land, onder meer door de druk op de Randstad. Het is een waterbedeffect. Ik wil onderstrepen dat het goed is hoe we in Nederland nu bezig zijn met verstedelijkingsstrategieën, niet alleen in de Randstad, maar juist ook in Brabant, Gelderland, Overijssel en Groningen.’

U zegt ‘die ontwikkelingen kun je niet tegenhouden’. Je kan toch gewoon zeggen: we bouwen daar niet?
Dat zou je kunnen zeggen, maar hoe realistisch is dat? Mensen zullen altijd in de relatieve nabijheid van hun werk willen wonen. Dat we vervolgens op verantwoorde plekken moeten bouwen, met inbegrip van natuur toevoeging en deze gebieden klimaatbestendig moeten inrichten, lijkt me evident. En dat kan, ook in de Randstad. We moeten en kunnen dit heel zorgvuldig, integraal, maar vooral samen doen.’

De app van Stadszaken is gratis te downloaden via de Google Play Store en de App Store van Apple. Met de app heb je nieuws, opiniestukken en achtergrondverhalen over de fysieke inrichting van Nederland in een vloek en een zucht op het scherm van je smartphone of tablet. Een must-have voor de RO-professional en de liefhebbers van stedelijke en ruimtelijke trends.
Dit bericht delen via:

Gerelateerde artikelen