BZK zet in op jaarlijks 75.000 woningen bouwen. Transformatie leverde daar de afgelopen jaren een belangrijke bijdrage aan, met ongeveer 12.000 woningen in 2018 en 2019. Dat het aantal in 2020 een stuk lager bleef, heeft twee redenen, meldt het CBS. Allereerst werden vorig jaar minder woningen per kantoorpand gerealiseerd dan in voorgaande jaren (8 in plaats van 12). En ten tweede liep het absolute aantal getransformeerde woningen sterk terug, met 10 procent.
Dat laatste mag eigenlijk geen verrassing heten. ‘We zien al langere tijd dat de leegstand flink daalt, zeker in de grote steden. Goede locaties voor transformatie zijn schaars’, duidt Sven Bertens, hoofd onderzoek bij vastgoedadviseur JLL de cijfers. ‘Er is al heel veel uit de markt gehaald, en voorheen leegstaande kantoren worden weer meer gebruikt als kantoor. In sommige steden zit de leegstand nu onder het frictieniveau, dan is het totaal niet slim om te transformeren.’ In 2015, in de staart van de kredietcrisis, stond in Nederland 7,6 miljoen vierkante meter kantoorruimte leeg. Nu is dat nog zo’n 4,3 miljoen vierkante meter. Daarmee bedraagt de totale kantorenleegstand zo'n 8 procent, het laagste niveau sinds 2002.
De sterkste daling zat in de grote steden. Neem Rotterdam. Het CBS becijfert dat de grootste transformatiedaling in deze stad te zien is. Er werden vorig jaar 515 woningen gecreëerd uit transformatie, tegenover 1.905 in 2019. Dat Rotterdam het de afgelopen jaren goed deed op transformatievlak, is niet gek. De stad was jarenlang kampioen kantoorleegstand. De afgelopen tien jaar werkten de gemeente en marktpartijen dus hard aan het stimuleren van herontwikkeling. Met resultaat: de kantorenleegstand in de Maasstad werd gehalveerd.
De woningbouwambities werden in 2020 wel gehaald, meldt BZK. Vorig jaar werden 80.000 nieuwe woningen opgeleverd. De vraag is wat BZK kan doen als de transformatieput in de toekomst verder opdroogt. Versnellen en er hard aan blijven trekken, zegt Cees-Jan Pen. 'Er zijn maar een paar plekken waar sprake is van frictieleegstand. Leegstand gaat komende jaren stijgen mede door duurzaamheidseisen, maar ook door anders werken', zegt de lector aan Fontys Hogescholen. ‘Ombouw van kantoren is een onderschatte oplossing voor de problemen op de woningmarkt. Er wordt vaak gedacht dat het te duur, te complex en te veel gedoe is. Nieuwbouw wordt snel gezien als makkelijker, maar bij de kantoren ligt de infrastructuur er al. Het voortraject voor ombouw duurt jaren. De overheid moet eens goed kijken hoe dat een slagje sneller kan', zei hij eerder tegen de NOS.
Eventueel liggen er de komende jaren nog transformatiekansen buiten de grote steden. ‘Het is enigszins koffiedik kijken’, zegt Bertens. ‘Maar in de wat meer perifere gemeenten kan je wel oplopende leegstand in de wat kleinere kantoren zien. Daar kan je dan transformeren.’ Voorwaarde is dan wel dat er in die regio’s een woonvraag is. Daarmee is het nog maar de vraag hoe ‘bruikbaar’ de nu nog leegstaande 8 procent is. Als mensen niet in een gemeente willen wonen, heeft daar transformeren weinig zin.
