Staat van de vastgoedmarkt: Kantoren herpakken zich, light industrial breekt records en zelfs retail trekt bij

Na de lastige coronaperiode kan nu met zekerheid gezegd worden: investeerders en huurders hebben weer vertrouwen in de Nederlandse vastgoedmarkt. Dat blijkt uit de recentste kwartaalcijfers van JLL Nederland. Zowel de huurders- als investeerdersmarkt presteren boven verwachting. Wel zijn er aanzienlijke verschillen tussen de vastgoedsegmenten.

Net als in Q2 steeg het transactievolume in Q3 van dit jaar gestaag door. Het totale investeringsvolume bedroeg 5 miljard euro, waarmee Q3 het tweede beste kwartaal was sinds de uitbreek van de coronapandemie. Het totale volume is 2 procent lager dan in 2020. Aangezien Q4 traditioneel het transactietopseizoen is, zijn de cijfers volgens JLL ‘zeer veelbelovend’.

Al met al voorspelt JLL dat 2021 een ‘zeer sterk’ vastgoedjaar wordt. De huurders- en investeerdersmarkt doen het beter dan begin dit jaar werd verwacht. Het totale beleggingsvolume zal dit jaar uitkomen op ongeveer 18 miljard euro, aldus de vastgoedadviseur. Toppresteerders in Q3 waren de kantoren- en industrial & logistieke vastgoedmarkt. Deze sectoren waren samen goed voor 69 procent van het totale transactievolume.

Sven Bertens, Head of Research & Strategy bij JLL Nederland: ‘De sterke interesse in kantorenvastgoed is opmerkelijk, juist vanwege de onzekerheid over de toekomst van het kantoor. Beleggers laten zien dat ze nog altijd vertrouwen hebben in kantoren als beleggingsproduct, zeker binnen de grote steden. We zien namelijk dat 65 procent van het totale kantorenbeleggingsvolume plaatsvindt in de vijf grote steden. Gevolg hiervan is dat kantoren in het topsegment in deze steden alweer voorzichtige prijsstijgingen laten zien.’

Kantoren

2021 begon met afnemende vraag naar kantoorruimte, maar gaandeweg herpakte het vastgoedsegment zich. In Q3 was er een sterke toename in opnamevolumes, tot een voorlopig jaartotaal van ruim 620.000 vierkante meter. De vraag is vooral groot in Amsterdam, Utrecht, Eindhoven, Rotterdam en Den Haag. Het kantooraanbod in deze steden is van hoge kwaliteit. Ook zijn deze steden goed in het aantrekken van (internationaal) talent, een belangrijke vestigingsfactor voor veel bedrijven.

De aanhoudende populariteit van eersteklas kantoorlocaties blijkt ook uit vraagprijzen. Huurprijzen in het A-segment gaan in de nabije toekomst weer stijgen. Huurprijzen van het B-segment dalen juist, dus de kloof wordt groter. Dit uit zich ook in aanvangsrendementen. Die zijn hoger op B-locaties, door het hogere risico dat de afnemende vraag en de behoefte naar minder vierkante meters met zich meebrengt.

In voorgaande kwartalen zagen we een toename in onderhuur, gedreven door onzekerheid over de coronapandemie en het thuiswerken. JLL ziet, vanwege het verstelde herstel op de economie, dat veel onderhuuraanbod alweer van de markt wordt gehaald of al is verhuurd.

Light Industrial

Dit vastgoedsegment blijft records breken. Gedreven door de aansterkende economie en de groei van de e-commercesector, neemt de vraag naar kleinschalige bedrijfsruimte voor bijvoorbeeld de maakindustrie, stadslogistiek en bedrijfsverzamelgebouwen immer toe. Vanwege het gebrek aan locaties in de steden zelf richt deze vraag zich vooral op locaties aan de stadsranden. Vanaf die locaties kan de hele stad bediend worden.

Opnamevolumes liepen in het derde kwartaal van 2021 op tot 740.000. Daarmee is topjaar 2019 nu al voorbijgestreefd. Het aanbod van light industrial liep de laatste maanden flink terug en de leegstand is met 3,2 procent laag. Naar verwachting stijgen huurprijzen dus in de laatste maanden van 2021, al zullen de rendementen van investeerders op termijn ook dalen door de grote competentie om exploitatie van het vastgoedsegment.

De grootste uitdaging voor de sector zit in het bijbenen van de vraag. Het vergroten van het aanbod aan de stadsranden wordt bemoeilijkt door competitie om schaarse ruimte met andere vastgoedsegmenten als wonen. Innovatieve ontwerpen van de distributiecentra, bijvoorbeeld met meerdere verdiepingen, kunnen de ruimtevraag drukken.

Logistiek

Logistiek vastgoed blijft het goed doen, net als in voorgaande kwartalen en jaren. De huurdersmarkt staat sterk, wederom vooral door de groei van e-commerce. De vraag concentreert zich steeds meer in XXL distributiecentra en het totale opnamevolume in Q3 was met 1,5 miljoen vierkante meter zeer hoog.

Net als bij light industrial, zit de grootste uitdaging voor logistiek vastgoed in het vergroten van het aanbod. Dit aanbod kan de vraag lastig volgen. Dat komt door oplopende bouwkosten en door beperkt beschikbare ruimte voor logistieke centra.

Door de schaarste neemt de interesse van investeerders in logistiek vastgoed toe. Het totale beleggingsvolume bedroeg 1,2 miljard euro in Q3, waarmee het totaal in 2021 ruim 2,7 miljard euro bedraagt. JLL verwacht dat 2021 de boeken in zal gaan als recordjaar.

Wonen

De druk op de woningmarkt blijft in Q3 hoog en woningprijzen blijven oplopen. De markt is zeer krap. In Q3 steeg de gemiddelde verkoopprijs van een woning tot een recordhoogte van 419.000 euro. Het aanbod van bestaande woningen daalde met 41 procent ten opzichte van vorig jaar, en het nieuwbouwaanbod is vooralsnog beperkt. Ten opzichte van 2020 daalde het aantal transacties met 22 procent voor bestaande bouw en met 14 procent voor nieuwbouw.

Op korte termijn verwacht JLL geen prijsdrukkende interventies van het Rijk. Op Prinsjesdag werd voortzetting van de Woningbouwimpuls van 1 miljard euro aangekondigd, maar over de stikstofcrisis, de verhuurderheffing, regulering van de private sector en de hypotheekrenteaftrek blijft onduidelijkheid bestaan.

De krapte op de woningmarkt lijdt tot toenemende interesse onder investeerders, al wordt het voor hen steeds lastiger om kwalitatief hoogwaardig vastgoed te vinden. De huurprijsbeperking van inflatie + 1 procent heeft vooralsnog geen invloed op de vraag vanuit beleggers, omdat de meeste woningmarktinvesteerders een langetermijnstrategie hanteren, aldus JLL.

Retail

De winkels zijn weer open en consumenten weten de winkelstraten- en centra weer te vinden. Daardoor neemt de vraag naar winkelvastgoed weer toe. Het opnamevolume in Q3 bedroeg ruim 205.000 vierkante meter, een groei van 11 procent ten opzichte van Q2. Met 10 procent blijft de leegstand in de retailsector relatief hoog in vergelijking met andere vastgoedsegmenten, al lijkt het percentage wel te stabiliseren. De transformatie van (leegstaande en verouderde) winkels naar bijvoorbeeld woningen, publieke voorzieningen of horeca zet door. Het totale retailaanbod daalde in Q3 met 60.000 vierkante meter.

Investeerders herontdekken het retailsegment. Begin 2021 was het investeringsvolume laag, maar gedurende het jaar werd er weer meer geïnvesteerd. Vooral convenience en supermarkten zijn in trek, door hoge omzetcijfers van deze branches tijdens de coronacrisis. Door de voortzettende transformatie wordt het wordt het volgens JLL voor investeerders wel moeilijker om retailvastgoed te vinden dat aan de eisen voldoet.

De app van Stadszaken is gratis te downloaden via de Google Play Store en de App Store van Apple. Met de app heb je nieuws, opiniestukken en achtergrondverhalen over de fysieke inrichting van Nederland in een vloek en een zucht op het scherm van je smartphone of tablet. Een must-have voor de RO-professional en de liefhebbers van stedelijke en ruimtelijke trends.
Dit bericht delen via:

Gerelateerde artikelen