Met slim transformeren kunnen we binnen tien jaar 200 duizend woningen in bestaand stedelijk gebied bouwen, beredeneert KAW in het onderzoek ‘Ruimte Zat in de Stad’. Het architectenbureau analyseerde verouderde en vaak uitgestrekte winkelcentra met veel parkeerplekken, naoorlogse zorglocaties en binnenstedelijke tankstations en concludeert dat daar bouwen legio mogelijkheden biedt. In een eerdere publicatie beredeneerde het bureau al dat in bestaande naoorlogse wijken met creatief inbreiden plek is voor 600 tot 800 duizend woningen.

KAW-directeur Reimar von Meding: ‘Bij een aantal uitleglocaties verspreid door het land zijn de planologische procedures vergevorderd. Die moeten we niet terugdraaien, maar verder is er heel weinig noodzaak tot het ontwikkelen van nieuwe gebieden. We moeten juist de waanzinnige kansen die er binnenstedelijk nog zijn niet laten liggen.’

Inspelen op stedelijke trends

Veel wijkwinkelcentra beslaan grote oppervlakten met eenlaagse monofunctionele bebouwing en veel omliggende parkeerplekken. Door veranderende consumentenwensen loopt de vraag naar dit soort winkelgebieden terug. Woningen kunnen levendigheid aan deze stukken stad toevoegen en nieuwe bewoners kunnen bovendien draagvlak bieden voor nieuwe wijkvoorzieningen. In totaal bieden de Nederlandse wijkcentra ruimte voor 86 duizend woningen, aldus KAW.

Dan de benzinestations. Het autogebruik loopt terug, door klimaatdoelstellingen en wetgeving. Auto’s met verbrandingsmotor mogen per 2030 niet meer worden verkocht, waardoor veel traditionele tankstations hun functie verliezen. De ruimte die de stations innemen is volgens KAW goed voor 88 duizend woningen.

En als laatste de naoorlogse zorglocaties. Hier komt plek vrij voor 26 duizend woningen, berekende KAW, want de zorgvraag verandert. Senioren wonen langer zelfstandig en hebben minder behoefte aan het traditionele bejaardentehuis. Liever wonen ze in hofjes of appartementencomplexen met gedeelde voorzieningen.

Duurder en ingewikkelder?

Het onderzoek van KAW is een helder tegengeluid tegen de roep tot meer buitenstedelijk ontwikkelen. De strijd over binnen- of buitenstedelijk bouwen woedt al enige jaren in het ruimtelijk wereldje. Ontwikkelaars en bouwers en bijvoorbeeld het EIB pleiten voor verkenning en ontwikkeling van uitleglocaties, bijvoorbeeld in de Rijnenburgpolder nabij Utrecht of voormalig vliegbasis Valkenburg nabij Katwijk. Een daarbij vaak aangehaald argument is het kostenplaatje. Bouwen in de stad zou ingewikkelder en duurder zijn dan erbuiten door ingewikkelde bouwlogistiek en tegensputterende omwonenden.

Von Meding heeft er geen boodschap aan. Het kostenverhaal is onzin zegt hij, ‘het is appels met peren vergelijken’. De kosten van de aanleg van nieuwe infrastructuur bij uitleglocaties lopen in honderden miljoenen zo niet miljarden euro’s. ‘Bouwen in het groen zou zogenaamd efficiënter en goedkoper zijn, maar ik kan geen enkel buitenstedelijk praktijkvoorbeeld noemen waar dat daadwerkelijk voor geldt.’ Bovendien moeten we volgens Von Meding verder kijken dan het rendement voor investeerders, ontwikkelaars of bouwers. ‘Het gaat uiteindelijk om maatschappelijk rendement. Voor de leefbaarheid is binnestedelijk gunstiger dan buitenstedelijk.’

Sneller is buitenstedelijk bouwen volgens KAW ook niet. De architecten denken dat hun plannen in tien jaar uitvoerbaar zijn, en wijzen op een gemiddelde ontwikkeltijd van twintig jaar bij realisatie van nieuwe wijken buiten de bestaande stad. De bouw van Almere, met 200 duizend woningen in absolute woningaantallen vergelijkbaar met de kansen die KAW ziet in de bestaande stad, duurde ruim 40 jaar, argumenteren de architecten.

'Kortsluitingsreactie'

De oproep voor meer binnenstedelijk bouwen is redelijk in lijn met de koers die gemeenten en provincies de afgelopen jaren voeren. Met de ladder voor duurzame verstedelijking in de ene hand en de NOVI in de andere, plannen zij hun woningbouwplannen vooralsnog primair binnenstedelijk in. Het gros van de Nederlandse plancapaciteit vind je binnen de stad en niet er buiten, berekende ABF Research eerder. Op landelijk niveau roeren politici zich wel, merkt Von Meding. ‘Ze denken dat we een miljoen woningen nodig hebben en raken dan in paniek. Hun inzet op buitenstedelijk is echt een soort kortsluitingsreactie.’