Foto: Enschede

Zo willen corporaties en markt meer middenhuur bouwen in Gelderland

Met het Biedboek Middenhuur doet een divers palet aan investeerders, ontwikkelaars en corporaties de provincie Gelderland een handreiking voor de bouw van meer middenhuurwoningen. Extra productie is volgens de partijen hard nodig voor ontspanning van de woningmarkt, vooral voor doorstroom vanuit de sociale sector. De partijen hebben vooral locaties nodig, en zijn bereid om afspraken te maken over huurprijsontwikkeling.

De woningcorporaties, ontwikkelaars en beleggers willen de handen ineenslaan voor de bouw van meer zesduizend extra middenhuurwoningen in Gelderland, in aanvulling op de bestaande vijftigduizend.

Het gaat om de bouw van woningen met een huurprijs van de liberalisatiegrens van 750 tot 950 euro en een vloeroppervlak van minimaal 50 vierkante meter. De doelgroep van deze woningen zijn middeninkomens: huishoudens met een jaarlijks inkomen van 40 tot 55 duizend euro. Deze groep valt in de huidige woningmarkt enigszins buiten de boot: de middeninkomens verdienen te veel voor een sociale huurwoning, maar te weinig voor een hypotheek.

Er is een tekort aan dergelijke woningen in oostelijke provincie, aldus de opstellers van het Biedboek. Die conclusie is in lijn met bevindingen van Gelderland zelf. In het vorig jaar verschenen Actieplan Wonen spreekt de provincie de ambitie uit om meer middenhuur te realiseren. Het is een passende woonvorm voor zowel jonge huishoudens als senioren, aldus de opstellers. Daarmee werkt meer middenhuur doorstroming in theorie in de hand: relatief jonge scheefhuurders kunnen hun corporatiewoning verlaten, senioren juist hun grote eengezinswoningen.

Verder moet het bouwen van meer middenhuur voor ‘robuuste’ wijken zorgen. ‘Middenhuur verkleint het gat tussen sociale huur en koop en voorkomt zo segregatie van doelgroepen. De meest robuuste wijken hebben een gevarieerde doelgroep: van starters tot ouderen, van zzp’ers tot hoge en lage inkomen. We zetten daarom in op gemixte programma’s van woningtypes’, staat in het document.

‘Dit biedboek is een eerste bod voor meer dialoog tussen markt, corporatie en overheid’, zegt Esther Geuting, directeur innovatie bij Stec Groep. Dit adviesbureau hielp bij het opstellen van het Biedboek. ‘De partijen kennen elkaar wel, maar toch verloopt samenwerking vaak nog moeizaam.’ Een oproep waar Gelderland zich waarschijnlijk zeker in kan vinden. ‘Door de samenwerking groeit het onderlinge vertrouwen tussen gemeenten en beleggers. Doordat zij vaak nog maar beperkt samenwerken, levert stimulering hiervan relatief veel op’, aldus de provincie in Actieplan.

Meer locaties

Voor de bouw van de beoogde zesduizend woningen zijn vooral meer locaties nodig, zegt Geuting. Het kan daarbij gaan om zowel binnenstedelijke locaties als locaties aan de stadsranden. Die laatste locaties genieten de voorkeur van de partijen achter het Biedboek. Ontwikkelen zou er goedkoper zijn, wat de betaalbaarheid van de te bouwen woningen ten goede komt.

De corporaties, ontwikkelaars en investeerders zijn bereid om de huurprijsontwikkeling van de te bouwen woningen aan banden te leggen, zodat ze ook de komende vijftien jaar betaalbaar blijven voor de beoogde doelgroep. ‘We willen onze huurders beschermen tegen te hoge woonlasten’, lezen we in het Biedboek. Liefst betalen de partijen dan wel een residuele grondprijs. Dat betekent dat de grondprijs afhankelijk is van bouwkosten en de huurinkomsten. Voor het vaststellen van een passende grondexploitatieovereenkomst geven de partijen graag inzicht in hun boekhouding.

Corporaties actiever in middensegment

Het is opvallend dat corporaties zich nadrukkelijk aansluiten bij het biedboek. Zij waren jarenlang nauwelijks speler van belang in het middensegment en richtten zich primair op hun kerntaak, het bouwen en exploiteren van DAEB-woningen. Met de tijdelijke afschaffing van de markttoets per 1 januari 2021, is het voor corporaties makkelijker om zich in het middensegment te begeven. Met de toets moesten ze een uitgebreide en langdurige procedure doorlopen om te peilen of marktpartijen de middenhuurhandschoen in een gebied oppakken. Pas als de markt dit niet doet, mag de corporatie inspringen. Nu die plicht tijdelijk is komen te vervallen, richten de corporaties zich nadrukkelijker op het niet-DAEB-segment.

Van animositeit tussen markt en corporatie is volgens Geuting geen sprake. De marktpartijen zijn niet bang dat de corporaties van hun koek opsnoepen. ‘Daarvoor is de opgave te groot’, zegt de adviseur. ‘Iedereen ziet dat meer middenhuur hard nodig is.’

Resultaten Utrechts biedboek

In Utrecht werd in 2019 een vergelijkbaar biedboek gepresenteerd aan de gemeente, het adequaat genaamde Biedboek Middenhuur Utrecht. Die samenwerking levert aantoonbaar meer vrijesectorhuurwoningen op. Wel in het hogere prijssegment, bleek uit een tussentijdse evaluatie, dus daar zijn nog slagen te maken.

De vanuit het Utrechtse biedboek gebouwde en geplande woningen zijn veelal duurder dan 900 euro per maand. Daarmee blijft het gat tussen sociale sector en de sociale sector groot. Dat staat doorstroming vanuit de sociale sector in de weg, wat indirect weer voor krapte bij het sociale aanbod van corporaties zorgt.

De app van Stadszaken is gratis te downloaden via de Google Play Store en de App Store van Apple. Met de app heb je nieuws, opiniestukken en achtergrondverhalen over de fysieke inrichting van Nederland in een vloek en een zucht op het scherm van je smartphone of tablet. Een must-have voor de RO-professional en de liefhebbers van stedelijke en ruimtelijke trends.
Dit bericht delen via:

Gerelateerde artikelen