Opinie: Niet corona, maar vooral prijs en mismatch tussen vraag en aanbod zorgen voor trek uit de stad

Door corona lijken onze woonvoorkeuren te veranderen, analyseerde Friso de Zeeuw laatst op Stadszaken. Een voorbarige conclusie, reageert adviseur Geurt Keers. Corona-effecten op de woningmarkt moeten, als ze bestaan, opboksen tegen bestaande trends, schrijft hij. Vooral woningprijzen en het woonaanbod spelen een niet te verwaarlozen rol bij de trek van stad naar landelijk gebied.

Door Geurt Keers, adviseur City research & consult

De stelling is dat corona woonwensen en feitelijke woonkeuzen heeft veranderd. Vooral door meer thuiswerken willen meer mensen een grotere woning (extra kamer voor thuiswerken) en vaker in een rustigere groene omgeving buiten de stad (meer nabij de natuur en andere recreatief groen).

Friso de Zeeuw haalt enkele onderzoeken aan die deze stelling onderbouwen. Het PBL heeft onderzoek gedaan waaruit nog geen significante trendverandering in woongedrag blijkt. Bij nadere lezing kan worden opgemaakt dat het nog te vroeg is om harde conclusies te trekken over het bestaan van coronaeffecten op wonen en de mogelijke omvang van die effecten.

Marjolein Bons deed onderzoek naar verandering van woonwensen onder woningzoekenden naar koopwoningen. De steekproef betreft verhuisgeneigden met een bovengemiddeld inkomen en opleidingsniveau, waarbij de groep thuiswerkers ook is oververtegenwoordigd. Als 18 procent van de onderzochte verhuisgeneigden aangeeft één of meer andere woonwensen te hebben als gevolg van de coronapandemie, kan dit niet zomaar voor alle verhuisgeneigden gelden.

Maar goed: er is een groep van enige omvang die er door de coronacrisis andere woonwensen op na houdt. Het onderzoek ontrafelt welke woonwensen van die groep zijn veranderd. Van de totale steekproef verhuisgeneigden in de koopmarkt wil 6 procent een kamer extra en ruim 3 procent meer woonoppervlak, vooral vanwege thuiswerken. Een deel, bijna 4 procent, zoekt (ook) in een andere vooral hogere prijsklasse, en een deel in een lagere klasse als gevolg van minder inkomen door de coronacrisis.

Andere onder invloed van corona veranderde woonwensen hebben betrekking op woningtype en woonomgeving. Van de verhuisgeneigde kopers wil 2,3 procent een ander woningtype (meer eengezins, minder meergezins) en 3,4 procent meer buitenruimte met vooral een (grotere) tuin.

Andere veranderende woonwensen zijn dan ook niet verwonderlijk: rustigere woonbuurt (2,4 procent), minder stedelijk wonen (1,7 procent) en dichter bij natuur en parken (2,3 procent). Het meer thuiswerken speelt daarbij een rol, evenals de lockdown van stedelijke voorzieningen. De veranderde woonvoorkeuren kunnen de trend van migratie uit de stad naar meer suburbaan landelijke woongebieden licht versterken.

Duits onderzoek onder 18.000 respondenten naar verhouding gespreid naar gemeentegrootte in mei 2021 wijst op een hogere verhuisgeneigdheid in de veertien grote steden (>500.000 inwoners). Van de grootstedelijke huishoudens, voornamelijk gezinnen met kinderen, wil 13 procent binnen een jaar de grote stad verlaten voor wonen in middelgrote steden, suburbane of landelijke gemeenten.

Bij de verandering van woonvoorkeur speelt corona bij de verhuisgeneigde grootstedelingen vaker een rol (34 procent) dan bij andere gemeentetypen (23-25 procent). Geconcludeerd wordt dat de verandering in woonwensen onder invloed van corona de bestaande trend van suburbanisatie in Duitsland kan vergroten.

Funda ziet in Nederland ook dergelijke verandering in woonwensen onder invloed van corona: meer mensen in de koopsector willen een huis met een tuin en een extra kamer. Het aantal zoekopdrachten naar appartementen neemt af. Dit kan volgens Funda een begin van een trend zijn.

Maar zeker is het nog niet. Terugloop in belangstelling voor koopappartementen kan ook door koopstarters komen die afhaken wegens hogere woningprijzen. Toename van de vraag naar eengezinswoningen kan ook door doorstromers komen die na de economische crisis 2009-2014 meer actief worden op de koopmarkt.

Companen ziet vanaf 2015 (per saldo) meer mensen de stad verlaten naar meer landelijke gebieden, vooral voor een ruime woning met tuin in een aantrekkelijke woonomgeving. Dat kan wel eens een trend worden door hoge woningprijzen en door de recente doorontwikkeling in thuiswerken door de coronacrisis. Volgens Companen is het nog te vroeg om te kunnen concluderen dat ‘corona’ (thuiswerken met beeldbellen) de trek uit de stad zal versterken. 

Het PBL heeft dit ook onderzocht met (binnenlandse) migratiecijfers en woningprijsontwikkeling naar type woongebied/regio/provincie in de periode 2011/2017- maart 2021. De al bestaande trends van trek uit de stad en meer stijgende woningprijzen buiten de steden worden nauwelijks versterkt in de coronaperiode. Er lijkt volgens het PBL sprake van beperkte effecten, maar die zijn statistisch niet significant. Het toegenomen migratiesaldo in meer landelijke gemeenten komt overigens ook door afname van het vertrek uit die gemeenten naar meer stedelijke gemeenten.

Conclusie: de hypothese kan samengevat worden gehandhaafd, maar moet zich feitelijk nog duidelijk bewijzen. Er kan sprake zijn van coronaeffecten, maar in de praktijk is er nog weinig van te merken, laat staan als langeretermijneffecten. Het meest duidelijke effect is dat er onder verhuisgeneigde thuiswerkers in de koopsector meer behoefte is aan een extra kamer in huis. Het PBL concludeert dat het meer thuiswerken het grootste effect heeft op de mobiliteit in het woon-werkverkeer, minder spitsdrukte. Dat hebben we allemaal gemerkt. Maar evenzo recent weer toplengtes van files in de spits. De lockdown is weg en de economie is weer op stoom, net als het spitsverkeer. Dus is het woon-werkverkeer toch meer een tijdelijk effect van het coronathuiswerkplicht beleid?

Corona-effecten op de woningmarkt moeten, als ze bestaan, wel opboksen tegen bestaande trends op de woningmarkt. Het PBL komt daarbij met de factor ‘woningprijsgedreven’ trend van vertrek uit de stad sinds 2015. Door hoge woningprijzen trekken mensen weg uit de stad naar gebieden met lagere prijzen, zoals in het stedelijke ommeland, of nog verder weg naar aangrenzende regio’s of andere provincies.

Het PBL trekt met de door ‘woningprijsgedreven’ trend inhoudelijk wel mist op door niet uit te leggen waar díe factor nu precies voor staat. Dat is toch beter te duiden. De verhuistrend betreft vooral gezinnen die verhuizen vanuit een stedelijk appartement naar een eengezins (koop-) woning (met tuin). Dit betreft vooral doorstromers die tijdens de economische crisis 2009-2014 niet erg actief waren op de woningmarkt. Die groep zoekt vooral eengezinswoningen binnen en buiten de stad. In de stad werden de afgelopen jaren vooral appartementen aan de woningvoorraad toegevoegd, even zo meer en meer in omliggende gemeenten. Voor de grote doelgroep van eengezinswoningzoekenden (70 procent van de totale nieuwbouwvraag) is aanbod van eengezinshuizen dus meer buiten stedelijke gebieden te vinden. De schaarse eengezinshuizen in en om steden zijn voor velen niet meer betaalbaar, dus gaat men aanbod- en ‘prijsgedreven’ verder weg op zoek naar de gewenste woning. Waarom er te weinig (eengezins)huizen in stedelijke gebied worden gebouwd is een andere vraag, waar het PBL al helemaal niet aan toekomt. Jammer, want een goed beleidsadvies voor de woningmarkt dat rekening houdt met de duurzame woonwensen is schaars.

Het EIB heeft net een studie over de woningvraag en woningbouw naar woningtype en woonmilieu. Er wordt voor de woonwensen van mensen te veel appartementen gebouwd op stedelijke locaties. Voor terugdringen van het tekort moeten vooral eengezinswoningen in een groene omgeving worden gebouwd. Dat vergt voor de opgave tot 2030 maar 1 procent van de ruimte, die dan ook milieuduurzaam voor wonen kan worden ingericht. De feitelijke groei van de woningvoorraad in 2020 betreft voor 49 procent eengezinswoningen, de CBS verwachting voor 2021 is 48 procent. In de jaren 2018-2019 was het aandeel eengezins 47 procent en 49 procent. De nieuwbouwbehoefte bestaat voor circa 70 procent uit eengezinswoningen. Dat is dus al jaren een forse mismatch tussen vraag en aanbod, die sterke effecten heeft op woongedrag en locatiekeuze. Coronaeffecten kunnen dat mogelijk, vooralsnog beperkt en tijdelijk, versterken.

 

De app van Stadszaken is gratis te downloaden via de Google Play Store en de App Store van Apple. Met de app heb je nieuws, opiniestukken en achtergrondverhalen over de fysieke inrichting van Nederland in een vloek en een zucht op het scherm van je smartphone of tablet. Een must-have voor de RO-professional en de liefhebbers van stedelijke en ruimtelijke trends.
Dit bericht delen via:

Gerelateerde artikelen