Ruim 1,7 miljoen Berlijners brachten gisteren hun stem uit over het onteigenen en socialiseren van woningen. Het gaat om het bezit van grote beleggers die meer dan drieduizend appartementen in de stad hebben. De woningen moeten ‘ruim onder de marktwaarde’ worden gekocht en moeten in publiek beheer komen. 56,4 procent van de stemmers steunt dit rigoureuze ingrijpen in de Berlijnse huurmarkt, tegenover 39 procent tegentemmers. Met de maatregel zouden zo’n tweehonderdduizend woningen publiek bezit worden.

De Duitse hoofdstad heeft een niet misse wooncrisis. Sinds de val van de muur groeit de populariteit van stad enorm. Berlijn trekt bedrijven, kapitaal en nieuwe inwoners aan. Tegelijkertijd daalt het woningaanbod, en wordt er amper bijgebouwd. Het resultaat: de afgelopen tien jaar verdubbelden de huurprijzen in de stad. Beleggers verstevigden hun grip op Berlijn sterk. Het aantal woningen in bezit van ‘megaverhuurders’ die meer dan drieduizend woningen bezitten verdubbelde de afgelopen zeven jaar. Huren bij deze partijen is over het algemeen een stuk duurder dan bij kleine verhuurders.

Het leidt tot een exodus van minderbedeelden uit de stad en tot groeiende maatschappelijke onvrede. Burgerinitiatief ‘Deutsche Wohnen & Co enteignen’, dat zich sinds 2018 inzet voor het onteigenen en daar eerder honderdduizenden handtekeningen voor verzamelde, had het de afgelopen jaren veelvuldig over het ‘terugpakken’ van de stad. De organisatie ontleent haar naam aan megabelegger Deutsche Wohnen. Deze investeerder bezit meer dan honderdduizend panden in Berlijn.

Nu viert de enteignen-organisatie de overwinning. ‘Samen hebben we de stad in beweging gebracht en de politiek wakker geschud - dat vieren we vandaag. Duizenden zijn bij ons actief geworden. In elk district zijn we verankerd met onze structuren. We stonden tegenover machtige tegenstander en wonnen. We gaan niet snel weg’, aldus woordvoerder Joanna Kusiak.

‘Ik vind het inspirerend dat mensen op zoek gaan naar alternatieven die buiten de grenzen van de status quo liggen’, reageert Cody Hochstenbach, onderzoeker stadsgeografie aan de UvA, op de uitslag. ‘Het is een signaal: wij eisen het recht op huisvesting op, en de markt moet zich daar maar naar schikken.’

Financieel lastig...

Frank van Blokland, directeur van institutionele beleggersvereniging IVBN, is kritischer: ‘Het onteigenen van woningen is natuurlijk een enorm heftige reactie.’ Hij wijst op een lastige paradox bij het onteigenen. De response van eigenaren valt of staat bij de geboden compensatie voor hun bezit. Gezien de bij het referendum uitgesproken wens om ‘ruim onder de marktwaarde’ te kopen, zal die niet mals zijn.

Als de overheid wel overgaat tot een marktconforme prijs betalen voor de woningen, in tandem met huurverlaging, kan dat de financiën van de stad flink onder druk zetten. ‘Dan heeft de overheid dus veel geld geïnvesteerd en zal er na een verlaging van de huren veel minder of zelfs géén rendement op behaald kunnen worden. Het is dus maar zeer de vraag of de overheid daar verstandig aan doet’, aldus Van Blokland.

Dat brengt ons bij de haalbaarheid van het onteigenen. Het initiatief Deutsche Wohnen & Co enteignen schat de kosten van socialisatie van de tweehonderdduizend woningen op 3,7 tot 13,7 miljard euro. Een officiële kostenberekening van de Berlijnse Senaat valt een stuk hoger uit. De overheid raamt de compensatiekosten tussen de 28,8 en 36 miljard euro in, plus 180 miljoen euro aan incidentele aanschafkosten. Dat terwijl deelstaat Berlijn al grote financiële tekorten kent.

Hochstenbach wijst er wel op dat de socialisatie op den duur juist financieel voordelig uit kan pakken voor Berlijn. ‘Vanwege de lage rentestanden denk ik dat het opkopen van dit vastgoed op langere termijn maatschappelijk rendement kan opleveren, dus mogelijke kritiek dat het een heel dure exercitie zou zijn zie ik niet direct. Het is een investering in de toekomst.’

... en juridisch ingewikkeld

Verder is de juridische haalbaarheid van het onteigenen een kwestie. Zelfs als het financieel gezien mogelijk blijkt en de politieke wil om het door te voeren er is, is het de vraag of het allemaal mag van de rechter. Duitse juristen spraken de afgelopen maanden veelvuldig hun twijfels uit, vooral over het voornemen om onder marktwaarde te onteigen. Dat is juridisch gezien zeer lastig.

Van Blokland: ‘Het ontnemen van eigendom is juridisch gezien een zeer ingewikkelde zaak. Net als in Nederland is het eigendomsrecht in Duitsland goed geregeld in de grondwet. Verder heb je nog Europese wet- en regelgeving, zoals het Europese Verdrag van de Rechten van de Mens.’

In dat verdrag ligt besloten dat rechtspersonen recht hebben op ‘ongestoord genot van eigendom’. Wel kan volgens het verdrag onteigend worden ‘in het algemeen belang’. Het is dat algemeen belang waar Deutsche Wohnen & Co enteignen op in wil zetten bij het waarmaken van haar ambities. De organisatie doet een beroep op artikel 15 van de Duitse grondwet, waarin staat dat het uitkopen van particuliere organisaties mag als dat het algemeen belang dient. Of dit grondwetsartikel de Berlijnse plannen daadwerkelijk legitimeert, wordt echter wederom door juristen in twijfel getrokken.

Het zou niet de eerste keer zijn dat Berlijn een juridisch blauwtje loopt als de rechter een streep zet door de onteigeningsplannen. De stad besloot medio 2019 om de huurprijzen in het vrije segment in de stad per 2020 voor vijf jaar te bevriezen. Dit jaar konden verhuurders echter een feestje vieren: het Duitse constitutionele hof verklaarde de regeling ongeldig. De Berlijnse wet was volgens het Hof in strijd met federale wetgeving.