‘De woninghuren zijn in juli 2021 met gemiddeld 0,8 procent omhoog gegaan ten opzichte van een jaar eerder’, stelt het CBS. Dat is de laagste huurstijging sinds 1960. Dat klinkt goed, maar voor die 0,8 procent voegt het statistiekbureau de huren in het sociale segment, de vrije sector en huren na bewonerswisseling samen. Omdat het uiteenlopende takken van de huurmarkt betreft, met eigen regels en eigen doelgroepen, zegt het percentage weinig.
Het lage percentage komt vooral door bevriezing van de huren in de sociale sector. Daar besloot de Tweede Kamer in februari dit jaar toe. Per 1 juli 2021 mogen de huren een jaar lang niet omhoog. De gemiddelde verhoging in het sociale segment komt uit op 0,3 procent. Hoger dus dan 0, doordat corporaties bij wisseling van huurder wel een hogere huur mogen vragen, op basis van het woningwaarderingsstelsel.
Ook de huurprijsstijging van woningen in de vrije sector werd in februari door de Kamer aan banden gelegd. Vanaf 1 mei 2021 is de jaarlijkse huurverhoging voor een vrijesectorwoning begrensd tot de inflatie plus 1 procentpunt. Die regel geldt voor de komende drie jaar. Dit jaar is de maximale huurverhoging 2,4 procent. In de praktijk stijgen de vrijesectorhuren dit jaar met gemiddeld 2,2 procent, tegenover 3 procent in 2020. De gemiddelde stijging van 0,8 komt dus primair op de conto van de vrije sector.
Let wel, in die 2,2 procent zit huurverhoging na huurderswisseling meegerekend. Als een nieuwe huurder een woning betrekt, zijn verhuurders niet gebonden aan de maximale huurverhoging. Bij een bewonerswisseling in het afgelopen jaar steeg de gemiddelde huur op 1 juli met 7,2 procent ten opzichte van een jaar eerder. Als je die mutatiestijgingen niet meerekent, kom je op een gemiddelde stijging van 1,3 procent voor zittende huurders.
Scheve verdeling
Die 1,3 procent staat gelijk aan de inflatie. Daarmee wordt huren voor een zittende huurder dit jaar dus relatief niet duurder. Het probleem is dat ‘gemiddeld’ in deze analyse niet erg veelzeggend is. De huurstijging is namelijk verre van homogeen gespreid over de vrijesectormarkt. Cody Hochstenbach, onderzoeker stadsgeografie aan de Universiteit van Amsterdam: ‘Het afgelopen jaar zagen we vooral dat woningen in het hoge segment goedkoper werden.’
De geograaf vermoedt dat de gemiddelde huurstijging van kleinere appartementen van pakweg 60 vierkante meter hoger ligt dan 1,3 procent, terwijl huurders van grotere en luxere appartementen hun huur minder hard zien stijgen. De afgelopen jaren zagen we ook dat woningen relatief kleiner worden, aldus Hochstenbach. In het algemeen geldt: hoe kleiner de woning, hoe hoger de prijs per vierkante meter. ‘Huurders betalen steeds meer voor steeds minder vierkante meters.’ Kleine appartementen zijn wel steeds meer gemeengoed, waardoor de huurstijging per vierkante meter een stuk hoger kan uitvallen dan de CBS-gemiddelden doen vermoeden.
Aanvangshuren blijven hoog
Bovendien doet de huurprijsmaximering in de vrije sector niks aan (te hoge) aanvangshuren. Beleidsmatig wordt ingezet op middenhuurwoningen voor middeninkomens. Dit zijn huishoudens die te veel verdienen voor sociale huur, maar te weinig voor een hypotheek voor een koopwoning. Hoe hoog de huurprijzen in het middenhuursegment moeten precies moeten zijn, staat niet officieel vast. De definitie verschilt per gemeente en per regio. Een huurprijs tussen de liberalisatiegrens van 752 euro en een maximum van 1.000 euro wordt vaak als acceptabel gezien. Dergelijke woningen zijn in de praktijk nagenoeg non-existent, zeker in de grote steden. Bovendien zijn mensen die wél in aanmerking komen voor sociale huur steeds meer aangewezen op ‘middenhuur’, door de tekorten in het gereguleerde segment.
De Woonbond is dan ook gematigd enthousiast over de CBS-cijfers. ‘Het is goed dat de huurverhoging in de vrije sector dit jaar meevalt. Maar voor een betaalbare huurmarkt is meer nodig. Zolang je niks doet aan aanvangshuren, blijven de huurprijzen hoog’, zegt een woordvoerder.
Hoe zit het precies met die aanvangshuren? Het CBS geeft desgevraagd aan niet over data te beschikken over de ontwikkeling van aanvangshuren, die wel nodig zijn om de huurprijsstijgingen op waarde te schatten. Data uit het recentste landelijke WoON-onderzoek stammen uit 2018 en zijn gedateerd. Cijfers van woningplatform Pararius bieden enigszins uitkomst. Het platform verhuurt veel gemeubileerde woningen in het hogere segment, waardoor gemiddelde prijzen vermoedelijk iets hoger liggen dan daadwerkelijke landelijke gemiddeldes.
Uit inventarisatie van het platform in juli bleek dat aanvangshuren in het tweede kwartaal van 2021 gemiddeld op iets meer dan 19 euro per vierkant meter liggen bij kleinere woningen. Een woning van 60 vierkante meter kost daarmee 1,140 euro per maand, exclusief kosten voor gas, water en licht. Grotere woningen zijn relatief goedkoper, maar lager dan 1.140 euro zakt de gemiddelde aanvangshuur niet.
Zelfs als je de Parariuscijfers met een korreltje zout neemt en uitgaat van iets lagere aanvangshuren, kan je constateren dat vrijesectorhuurwoningen ook met de relatief lage prijsstijging van dit jaar verre van betaalbaar voor middeninkomens zijn. Onderzoek van het PBL toonde eerder aan dat vooral de lagere middeninkomens huurprijzen in het vrije segment lastig kunnen betalen. Hun betaalruimte, het bedrag dat overblijft als je minimale kosten voor levensonderhoud en sociale participatie van het inkomen aftrekt, is gemiddeld lager dan duizend euro.
