Juridische haalbaarheid opkoopbescherming door hele stad ‘is niet zeker’

Amsterdam en Utrecht geven aan beleggers die goedkope en middeldure woningen opkopen voor verhuur uit de hele gemeente te willen weren. Dit als onderdeel van de opkoopbescherming, die naar verwachting 1 januari ingaat. Maar volgens hoogleraar Peter Boelhouwer staat niet vast of dit juridisch mogelijk is.

Het wetsvoorstel van opkoopbescherming is op 6 juli 2021 gedeeltelijk aangenomen door de Eerste Kamer. Met de wet kunnen gemeenten het verhuren van nieuw aangekochte goedkope en middeldure koopwoningen voor de eerste vier jaar verbieden. Daarmee moeten woningen weer toegankelijk zijn voor mensen die er zelf gaan wonen.

Uit een rondgang van de NOS blijkt nu dat Utrecht en Amsterdam woningbeleggers binnen deze categorie in de gehele gemeente willen weren. Ook Tilburg, Den Haag en Groningen sluiten zo’n brede invoering in de hele stad niet uit. 'Betaalbaarheid is in de hele stad een groot probleem', laat de gemeente Amsterdam weten. 'De gemiddelde huizenprijs is op dit moment meer dan 5,5 ton. We willen alles doen wat we kunnen om te zorgen dat woningen weer worden gebruikt om in te wonen in plaats van om geld aan te verdienen.'

‘Ik betwijfel of dit juridisch wel mogelijk is, dat moeten we nog afwachten’, vertelt Peter Boelhouwer, Hoogleraar Housing systems bij de TU Delft. ‘De regeling is enkel bedoeld voor gebieden waar woningschaarste heerst en overlast plaatsvindt. Dit laatste kan voorkomen wanneer arbeidsmigranten worden gehuisvest in opgekochte woningen.’ De wetswijziging vereist inderdaad dat gemeenten onderbouwen ‘of en in welke buurten er door schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen onevenwichtige en onrechtvaardige effecten optreden.’

Het weren van beleggers uit de stad betekent ook een vermindering van het huuraanbod. ‘Dit is de schaarste waar we nu mee dealen’, vertelt Boelhouwer. ‘Er is namelijk ook een groot gebrek aan middeldure huurwoningen in de stad. Daarbij worden huurders die niet kunnen of willen kopen nu achterwege gelaten, terwijl dit voor een stad ook een hele belangrijke groep is. En vergeet niet dat er allerlei soorten beleggers bestaan. Zo ook beleggers die investeren in het goedkopere of middensegment, en wijken daarmee doen opleven'.

Gemeente Amsterdam voegt daar graag aan toe: 'Door het opkopen van woningen door beleggers, komen er alleen maar dure huurwoningen terug in de wijk, waarvan de bewoners er bovendien vaak maar relatief kort wonen. Dat betekent dat bijvoorbeeld leraren en zorgpersoneel niet meer in de stad kunnen wonen. Onze wijken zijn er juist gebaat bij dat mensen zich thuis kunnen voelen in hun buurt en daar voor de langere termijn iets willen opbouwen.'

'Het huuraanbod loopt met deze regeling niet terug, we zorgen juist dat er niet nog meer woningen van het koopsegment naar het dure huursegment verdwijnen', vervolgt de gemeente Amsterdam. 'In het laatste tweejaarlijkse onderzoek Wonen in Amsterdam uit 2019 bleek dat het aanbod koopwoningen was gekrompen, terwijl het aanbod particuliere huurwoningen veel groter was geworden. De particuliere huur was een ongekend groot deel geworden van het totale woningaanbod, namelijk 47 procent. Door de opkoopbescherming kunnen we deze trend een halt toeroepen.'

Volgens Boelhouwer kan het invoeren van stadsbrede opvoereffecten ook gevolgen hebben voor omliggende gemeenten. ‘Als het steden lukt om beleggers te weren uit de hele gemeente, kan een waterbedeffect optreden, waarbij beleggers opzoek gaan naar huizen in de omliggende plaatsen’, aldus de hoogleraar. ‘Dit gebeurt nu al vanwege de hoge prijzen in de stad, dus straks kunnen we deze verspreiding al helemaal verwachten. Ik verwacht dan ook zeker dat beleggers en omliggende gemeenten hier een stokje voor zullen steken’, vertelt Boelhouwer. ‘Het zou mooi zijn als er juist meer regulering mogelijk komt tussen beleggers en steden.’

De exacte maximale WOZ-waarde van huizen die onder de opkoopbescherming vallen, mogen gemeenten zelf bepalen. Een exacte waarde kunnen de gemeente nog niet aangeven. Wel laten ze weten zo veel mogelijk woningen te willen meenemen. Tilburg geeft aan de NHG-grens te willen gebruiken. Deze wordt jaarlijks vastgesteld en is nu 325.000 euro. 'We onderzoeken samen met de andere grote steden hoe we zoveel mogelijk woningen kunnen beschermen tegen opkopen', laat Amsterdam weten. 'De resultaten van dat onderzoek worden later dit jaar bekend gemaakt.'

Investeerders hebben een groot deel van de huizenmarkt in handen. Van de woningen in Amsterdam, Den Haag, Utrecht en Rotterdam werd 34 procent verkocht aan mensen die er zelf niet gingen wonen, berekende Kassa in maart dit jaar op basis van cijfers van het Kadaster. Inmiddels zijn van de circa 8 miljoen woningen in Nederland, er bijna 700.000 in handen van particuliere investeerders, die ze vervolgens verhuren.

De app van Stadszaken is gratis te downloaden via de Google Play Store en de App Store van Apple. Met de app heb je nieuws, opiniestukken en achtergrondverhalen over de fysieke inrichting van Nederland in een vloek en een zucht op het scherm van je smartphone of tablet. Een must-have voor de RO-professional en de liefhebbers van stedelijke en ruimtelijke trends.
Dit bericht delen via:

Gerelateerde artikelen