Addertje onder het gras bij overname High Tech Campus? ‘Het is niet ondenkbaar’

De overname van de High Tech Campus in Eindhoven komt niet uit de lucht vallen. Wat er nu verder met de campus gaat gebeuren is nog onduidelijk, maar experts snappen waarom de nieuwe investeerder is ingestapt. Toch zien zij een addertje onder het gras voor de campus: ‘Gaat de nieuwe eigenaar voor een langetermijnstrategie of kiezen ze onder druk van hoge rendementseisen voor een kortetermijnstrategie?’

Vorige week werd bekend dat miljardair Marcel Boekhoorn de High Tech Campus verkoopt aan de Amerikaanse investeerder Oaktree Capital Management voor een bedrag van (naar verluidt) 1,1 miljard euro. ‘Een superdeal’ noemde Boekhoorn de overname in de Quote, omdat hij zelf de campus voor een bedrag van 425 miljoen euro in 2012 had gekocht. 

In de laatste drie jaar stappen steeds meer vastgoedinvesteerders in campussen. Marktpartijen zien dat er veel rendement te behalen is. Eerder was dat nog niet het geval. Omdat veel bedrijven niet snel een contract voor tien jaar tekenen, we met de nasleep van de recessie kampten en campussen ook vastzitten aan bestemmingsplannen, was het niet aantrekkelijk en te risicovol om te investeren in campussen. 

In Nederland bestond alleen nog Kadans Science Partner op de markt als partij, maar sinds 2019 is daar ook het Science Park Fund van verzekeraar ASR bijgekomen. Ook buitenlandse partijen mengen zich nu in de strijd om Nederlandse campussen. Vorig jaar werd de Brainport Industries Campus overgenomen door de Engelse investeerder Capreon en met de aankoop van de High Tech Campus begeeft het Amerikaanse Oaktree Capital Management zich nu dus ook op de Nederlandse campusmarkt. Ondertussen kwam Kadans in handen van het Britse AXA. 

‘De markt is meer een markt aan het worden’, legt René Buck van Buck Consultants International uit. ‘Een goede zaak, want voor de ontwikkelingen van gebouwen zijn er nu meerdere aanbieders.’

'Vastgoedinvesteerders mikken veelal op een periode van zeven jaar voor ze hun bezit doorverkopen. Deze transactie zag je dus al lang aankomen.'

En dus past de verkoop van de High Tech Campus na negen jaar in bezit te zijn geweest van Boekhoorn in de tijdlijn. Een lange tijd, legt Gregor Heemskerk van adviesbureau TwynstraGudde uit. ‘Vastgoedinvesteerders mikken veelal op een periode van zeven jaar voor ze hun bezit doorverkopen. Deze transactie zag je dus al lang aankomen. In die periode mikken ze op het verhogen van rendement door hogere huren te vragen of nieuwe gebouwen te realiseren.’

Rendement

Met nog 80 duizend vierkante meter vrije ruimte op de High Tech Campus zijn er nog veel mogelijkheden voor het Amerikaanse bedrijf om uit te breiden. Vermoedelijk zoekt Oaktree Capital Management op deze manier rendement in de campus. Ondanks een aantal haken en ogen waarin campussen zich normaliter onderscheiden van standaard vastgoed als kantoren, winkels en woningen. 

Start-ups op campussen kunnen namelijk maar kortlopende huurcontracten tekenen, terwijl vastgoedbeleggers dat liever anders zien. Ook zorgen bestemmingsplannen ervoor dat niet zomaar elk bedrijf of kantoor zich op een campus kan vestigen, omdat het de bedoeling is dat de gevestigde bedrijven op een campus wat aan elkaar hebben. In het verleden dacht men dat investeren nog risicovol zou zijn, maar nu niet meer. 

Buck: ‘Andere vastgoedmarkten zijn in de afgelopen jaren minder goed gaan renderen, terwijl men steeds vaker het belang van campussen onderkent. Uit ons onderzoek in 2018 bleek dat de werkgelegenheid op campussen drie keer zo snel groeide als de totale werkgelegenheid in de gemeenten waar die campussen gevestigd zijn’.

'Andere vastgoedmarkten zijn in de afgelopen jaren minder goed gaan renderen, terwijl men steeds vaker het belang van campussen onderkent'

Heemskerk vult aan: ‘De kans op leegstand op campussen is beperkt als er een goed functionerend ecosysteem aanwezig is. Na de recessie ontstond er veel leegstand in vastgoed, maar niet op campussen. Die bleven het goed doen. De grote investeerders zien dat ook. Door in campussen te investeren diversifiëren ze hun portofolio’s en spreiden ze risico’s. De campus is dus een aanvulling op investeringen in andersoortig vastgoed, obligaties en aandelen.’

Om bestemmingsplannen kan een campuseigenaar heen werken. Hoewel bij de meeste campussen is vastgelegd dat alleen bedrijven uit een bepaalde sector zich er mogen vestigen, is dat niet helemaal dichtgetimmerd. Heemskerk: ‘Bestemmingsplannen zijn eigenlijk vrij grof omschreven, dus daar zit nog best wel veel speelruimte in. Eigenlijk is het niet de allerbeste manier om te sturen. Als overheid wil je dat die campus blijft voor de doelgroep, je wil niet dat het verwatert.’

De adviseur oppert twee sturingsmethoden voor overheden: privaatrechtelijk en publiekrechtelijk. ‘De eerste is het bestemmingsplan, de tweede zijn overeenkomsten die je sluit met de eigenaar. Ik weet niet of de nieuwe eigenaar om de tafel heeft gezeten met de gemeente, maar ik vermoed van wel.’

Addertje onder het gras?

De overname van de High Tech Campus is dus goed verklaarbaar. En voor de bedrijven lijkt het erop dat er weinig zal veranderen. Zij krijgen een nieuwe huisbaas, maar daar blijft het dan ook bij. 

Of zit er dan toch een addertje onder het gras? Dat is niet ondenkbaar, volgens Heemskerk. ‘Gaat de nieuwe eigenaar voor een langetermijnstrategie of kiezen ze onder druk van hoge rendementseisen voor een kortetermijnstrategie? Als het dat laatste is, staat de campus steeds onder druk om snel bij te bouwen. Zolang de economie groeit, is het voor iedereen goed. Maar wat gebeurt er als er leegstand komt? Houd je die leegstand dan vast tot bedrijven uit de doelgroep zich melden? Of komen er dan toch accountancy- en adviesbureaus? Op het Mercator Science Park in Nijmegen zagen we het zo al fout gaan.’

Voor de High Tech Campus zou zo’n ontwikkeling weinig goeds betekenen. Dergelijke bedrijven dragen weinig bij aan de kennisontwikkeling en kruisbestuiving, waardoor de campus haar kracht verliest.

De app van Stadszaken is gratis te downloaden via de Google Play Store en de App Store van Apple. Met de app heb je nieuws, opiniestukken en achtergrondverhalen over de fysieke inrichting van Nederland in een vloek en een zucht op het scherm van je smartphone of tablet. Een must-have voor de RO-professional en de liefhebbers van stedelijke en ruimtelijke trends.
Dit bericht delen via:

Gerelateerde artikelen