Opinie: Plancapaciteit is niet genoeg, MRA is veel te luchthartig over de woningbouwproductie

Door Jos Feijtel, adviseur versnelling woningbouw

Je zou toch denken dat we intussen geleerd hebben van onze vroegere fouten. Woningbouwplanningen waren vaak veel te optimistisch. Het merendeel van de plannen werd later, soms vele jaren later, opgeleverd dan gepland. Dat het misgaat in een gemeente die bij uitzondering een fors woningbouwplan moet realiseren, is niet leuk maar wellicht onoverkomelijk. Maar dat het mis lijkt te gaan in de regio die verhoudingsgewijs de grootste woningbouwtaak in ons land heeft, is rampzalig. In de MRA (Metropool Regio Amsterdam) moeten we voor de komende jaren het ergste vrezen.

Is dit een pleidooi om ons maar neer te leggen bij een planning die lager uitkomt maar wel realistischer is? Neen, juist niet: vanuit een realistischere planning kunnen we met des te meer kracht zicht krijgen op wat er extra in gang gezet moet worden.

Grote achterstand, schrijnende toestanden.

Wat zijn de feiten? De MRA gaf onderzoeksbureau RIGO de opdracht om in kaart te brengen hoeveel ruimtelijke capaciteit er is om woningen te realiseren. Dat heeft RIGO gedaan, gespreid over verschillende planningsperiodes.

De interessantste zijn de planningen voor de korte termijn. De achterstand is immers groot. We hebben een huidig woningtekort van landelijk ongeveer 280 duizend woningen, stelt ABF Research. Pas als die achterstand is weggewerkt, kunnen we kijken of we de groei van het aantal huishoudens dat woonruimte vraagt, kunnen gaan bijhouden.

‘Pas als de achterstand is weggewerkt, kunnen we kijken of we de vraag bijhouden’

De druk op de woningmarkt is groot. In alle sectoren is een tekort. Hoe eerder we woningen kunnen toevoegen, hoe beter. Wachtlijsten zijn ondraaglijk lang en kopers maken nauwelijks kans als ze niet een zeer exorbitant bod uitbrengen. Alle reden om vooral ook te zorgen dat we de ruimte die er is, op korte termijn benutten.

De cijfers

De MRA heeft zich als doel gesteld om elk jaar 17.500 woningen te realiseren. Dat is een verhoging ten opzichte van de eerdere jaren, waarin de productie inclusief transformatie op circa 15 duizend woningen uitkwam.

Over vijf jaar gerekend komt die ambitie uit op 87.500 woningen. Er is echter slechts een harde plancapaciteit tot 2025 van 63.500. Over de periode tot 2030 is er ook nog een tekort, met een ambitie 117.500 woningen versus een harde plancapaciteit van 107.00 woningen. Dat is iets minder erg, omdat er meer tijd is om zachte plannen hard te maken en nieuwe plancapaciteit erbij te ontwikkelen.

Het permanente gevecht om op tijd te kunnen opleveren

RIGO heeft de MRA laten weten dat ongeveer 54 procent van de capaciteit van de 117.650 woningen is gelegen in gebieden met ‘harde’ plannen. Dus in gebieden waarvoor een bestemmingsplan geldt of waar een bestemmingsplan zo goed als gereed is. Dat is mooi, maar dat betekent ook dat 46 procent te vinden is op zogenaamde zachte locaties. Dat is verontrustend. Zeker in die gebieden moet er nog heel veel werk worden verzet eerdat de woningen kunnen worden opgeleverd. Dat kost tijd, en soms erg veel tijd.

Het bestemmingsplan is er nog niet, dus aannemelijk is dat ook niet alle bijbehorende onderzoeken al gereed zijn. Dat kan gaan om verkeerskundig onderzoek, veiligheidsonderzoeken, stikstofonderzoek, diverse soorten milieuonderzoeken, bodemonderzoek, (grond)wateronderzoek, et cetera. Als alle onderzoeken gereed zijn en goedgekeurd door Omgevingsdiensten en/of Waterschappen, en er is aangetoond dat er een financieel haalbaar woningbouwplan mogelijk is, zal de gemeenteraad een voorstel voor het bestemmingsplan worden voorgelegd. Dat gebeurt meestal nadat het voorontwerp zes weken ter inzage heeft gelegen.

Tegen het voorontwerp en het bestemmingsplan kunnen zienswijzen worden ingediend. Nadat die door de gemeenteraad zijn afgehandeld, al dan niet leidend tot een wijziging van het bestemmingsplan, kan tegen het besluit van de gemeenteraad bezwaar worden aangetekend en later is er ook nog een beroepsmogelijkheid. Al met al is een periode van twee jaar voor de procedure van het bestemmingsplan een realistische inschatting.

Meestal wordt het bouwrijp maken van het terrein pas gestart als er sprake is van een onherroepelijk bestemmingsplan. Want als woningbouw niet zou kunnen doorgaan, waar worden de kosten van het bouwrijpmaken dan verhaald? Voor het bouwrijpmaken zijn vaak aparte aanlegvergunningen vereist met alle mogelijkheden om ook daartegen in het geweer te komen, onder andere omdat er nog vleermuizen of andere beschermde diersoorten in het gebied kunnen zitten.

‘Soms zijn we al blij als het hele proces van de omgevingsvergunning in één jaar wordt afgewerkt’

Het hele proces van bouwrijpmaken duurt al gauw een klein jaar, afhankelijk van de situatie en faseringsmogelijkheden. Intussen zal de ontwikkelende partij de woningen nader hebben uitgetekend en ter advisering aan welstand en/of monumentencommissie en/of woonadviescommissies hebben voorgelegd. Na ommekomst van de adviezen of soms ook nadat de woningbouwplannen zijn aangepast aan de eisen welstand, kan de omgevingsvergunning worden aangevraagd. Het proces van terinzagelegging, zienswijzen, bezwaren en beroep kan ook dan weer aan de orde zijn.

Soms zijn we al blij als het hele proces van de omgevingsvergunning in één jaar wordt afgewerkt. Intussen zal de ontwikkelaar z’n koopwoningen in verkoop hebben gebracht nadat eerst na bestudering van één van de garantie-instituten een bereidverklaring is ontvangen om aan de potentiële kopers een garantie af te geven. Die zorgt er onder andere voor dat bij een eventueel faillissement van de ontwikkelaar de woningen toch worden afgebouwd.

De ontwikkelaar moet ervoor zorgen dat minstens 70 procent van de woningen verkocht zijn, voordat hij mag gaan bouwen. Die eis komt, als de ontwikkelaar niet met eigen geld financiert, van de bank maar ook door de gemeente verplichte garantiefondsen hanteren een voorverkoopeis van 70 procent.

Onduidelijkheid over type woningen

Daarna kan de echte bouw dan eindelijk starten. Bij de bouw van grondgebonden woningen op traditionele wijze, wordt gerekend met een bouwtijd van circa 10 tot 12 maanden. Bij appartementen circa anderhalf jaar of wat langer. Vooropgesteld dat de ontwikkelaar een aannemer kan vinden die voldoende bouwvakkers kan inzetten.

Van 50 procent van de 117.650 woningen in de ruimtelijke capaciteit tot 2025 is nu bij het MRA niet bekend of het appartementen zullen worden of grondgebonden woningen. Bizar dat zo’n groot percentage nog onbekend is. Bizar ook dat van 25 procent van het nieuwbouwprogramma nog niet bekend is of het sociale huur, middenduur, duur of koop wordt.

‘Bizar dat zo’n groot percentage nog onbekend is’

Oorzaken daarvoor kunnen zowel bij de overheden als de ontwikkelaars liggen. Onderhandelingen daarover, uiteindelijk vast te leggen in een Anterieure Overeenkomst, kunnen soms zeer moeizaam verlopen. Het betekent dat er geen zicht is op financiële haalbaarheid. Ook inhoud van de vergunningsaanvraag of verkoopstukken is dan in het ongewisse. Oplevering binnen drie jaar kun je dan wel op je buik schrijven. Dat is een zeer zorgelijk signaal. Wordt het paard wel op het bit gereden of doen we mee aan gezellige koetsjesshow?

Terugrekenend is er tussen nu en eind 2024 nog krap drieënhalf jaar te gaan. Als een locatie ‘zacht’ is, moeten alle hiervoor genoemde processen nog worden doorlopen. Het mag duidelijk zijn dat er heel wat kans op het niet halen van de 87.500 woningen. Alleen al door de vele zaken die in overleg tussen gemeenten en initiatiefnemers moeten worden doorgeworsteld. En daarnaast kan een beetje dwarsliggende figuur of organisatie het feestje danig extra frustreren.

Versnellen moet natuurlijk, maar hou jezelf niet voor de gek.

Natuurlijk zoeken gemeenten, ontwikkelaars en corporaties naar mogelijkheden om het proces te versnellen en om diverse zaken parallel te laten lopen. Daar is winst mee te behalen. Maar daarvoor is nodig dat die partijen elkaar heel goed weten te vinden, en dat is helaas nog lang niet altijd het geval. Elke poging tot versnelling moet worden toegejuicht, of dat nu is een betere samenwerking dan wel versnelling door meer fabrieksmatige producten in te zetten. Maar de kans dat het op onderdelen misgaat blijft levensgroot.

Volgens Lex Brans, bouwambassadeur voor de provincie Noord-Holland, is er bij goede samenwerking veel winst te halen. Dat is ook zo. En op veel fronten wordt daaraan gewerkt. Maar realistisch plannen houdt ook in dat we ons niet rijk rekenen. Niet voor niks wordt inmiddels vrijwel overal als uitgangspunt gehanteerd dat niet 100 maar 130 procent van de gewenste productie panklaar moet worden voorbereid. Daarmee kunnen eerste tegenvallers in de planning worden opgevangen. Maar de materie is zeer weerbarstig.

‘Alleen al door het gebrek aan bouwvakkers, gaat het niet lukken’

Als we op 1 januari 2025 de nu genoemde ambitie van 87.500 nieuwbouwwoningen niet hebben gehaald, is de volgende frustratie alweer ingebakken. De mogelijke extra bouwmogelijkheden die er zijn door in de pijplijn zittende, zachte projecten van 2025 tot 2030 te versnellen, moeten we zeker oppakken. Die kunnen wellicht naar voren in de tijd worden gehaald.

Als dat kan zou ik zeggen: sowieso doen. We hebben die woningen hard nodig. Maar er moet wel een heel erg groot wonder gebeuren wil het lukken om op 1 januari 2025 nog hoger uit te komen dan de nu genoemde 87.500 woningen. Ik durf mijn beste fles wijn te verwedden dat dat niet gaat gebeuren, hoe jammer ik dat ook vind en hoe graag ik zou verliezen. Alleen al door het gebrek aan bouwvakkers, gaat het niet lukken. Ook het grote tekort aan ervaren gemeentelijke ambtenaren zal daaraan bijdragen.

Cijfergezeur

Is al dat ‘gezeur’ over cijfers en plancapaciteit nodig? Ja, dat is het zeker. We schieten al een eind op als we in plaats van planperiodes ook naar buiten toe meer gaan werken met concrete jaarproductiecijfers. Het zicht op de werkelijk productie wordt dan beter. Onder andere de Alkmaarse en de Hoornse Woningmakers doen dat.

‘Door te groot optimisme blijven we achter de feiten aanlopen’

Daarnaast moeten we realistischer worden. Door te groot optimisme over de snelheid waarmee we hoofdzakelijk binnenstedelijke locaties tot realisatie kunnen brengen, blijven we achter de feiten aanlopen. Volgens onder anderen hoogleraar Peter Boelhouwer kan het wel tien jaar duren eer we het huidige woningtekort hebben ingelopen. Dat tekort gaat volgens de huidige aanpak de eerstkomende jaren alleen nog maar omhoog.

Dat betekent dat we naast die moeilijke binnenstedelijk locaties, die veelal versnipperd zijn over kleine plannen met als gevolg voor elk plan een aparte procedure, ook grootschalige ‘gemakkelijke’ locaties aan snee moeten laten komen. De aanloop naar grote buitenstedelijke locaties kost natuurlijk ook tijd. Maar als de bestemmingsplanprocedure eenmaal is gelopen, laten die locaties die zich gemakkelijk in goed te plannen jaarschijven snijden zodat we daadwerkelijk tempo kunnen maken.

De extra tijd die daarbij ten opzichte van binnenstedelijk bouwen nodig is voor infra en voorzieningen, valt in het niet bij de tijdsduur als gevolg van de complexiteit bij binnenstedelijk bouwen. Het is onbegrijpelijk dat de MRA niet veel meer inzet op buitenstedelijk, als aanvulling op wat er nu gebeurt in Hoofddorp en Flevoland. Het is te hopen dat een nieuw kabinet wel die noodzaak zal onderkennen.