Winkels in Nederland hebben amper energielabels en het energieverbruik is veel te hoog om de doelen uit het Klimaatakkoord te halen, constateert vastgoedadviseur Colliers in het rapport ‘Verduurzaming van winkels in Nederland’.
De retail in Zaanstad en Utrecht is koploper verduurzaming, meldt Colliers. Hier heeft een derde van het winkeloppervlak een A-energielabel. Erg veel is het niet, een derde, en in de rest van de gemeenten is de situatie nog minder rooskleurig. 68 procent van de winkelruimte heeft geen energielabel.
Als we de doelen uit het Klimaatakkoord willen halen, is het zaak dat winkels rap gaan verduurzamen, aldus Colliers. Dit omdat de gebouwde omgeving goed is voor ongeveer 30 procent van de landelijke uitstoot. Enige haast is geboden. Het doel is 49 procent minder CO2-uitstoot ten opzichte van 1990 in 2030, en 95 procent minder uitstoot in 2050.
Vooral kansen bij kleinere winkeliers en vastgoedpartijen
De meeste verduurzamingskansen liggen bij het klein- en middelgroot winkelbedrijf en bij de kleinere vastgoedeigenaren, blijkt uit het rapport. Colliers stelt dat institutionele beleggers al redelijk voortvarend bezig zijn met de verduurzaming van hun retailvastgoed. Navraag bij institutioneel vermogensbeheerder Syntrus Achmea Real Estate & Finance, dat namens haar opdrachtgevers een retailportefeuille van meer dan 1 miljard euro beheert, bevestigt dat. Boris van der Gijp, commercieel directeur vastgoed bij de vermogensbeheerder: ‘Onze investeerders zijn vooral verzekeraars en pensioenfondsen, die met een langetermijnstrategie beleggen. Zij zien in dat je daarvoor breder moet denken dan enkel direct financieel rendement. Het gaat ook om maatschappelijk rendement. Onze visie 'Beleggen met Betekenis' wordt inmiddels breed gedragen.’
Naast welwillendheid van investeerders is Europese regelgeving een belangrijke beweegreden om te verduurzamen bij institutionele beleggers. De Europese Sustainable Finance Disclosure Regulation, die dit jaar deels inging, stelt eisen aan de manier waarop deelnemers van de financiële markt over hun duurzaamheidsbeleid rapporteren. ‘De transparantie die de Europese Commissie hiermee nastreeft zorgt ervoor dat de investeerders van deze fondsen beter in staat zijn om dit mee te wegen in hun investeringsbeslissing’, aldus Colliers in het rapport.
Een duurzamer retaillandschap kan echter niet zonder inzet van particuliere beleggers en kleinere huurders. SEO Economisch Onderzoek becijferde eerder dat de 28 institutionele beleggers die brancheorganisatie IVBN vertegenwoordigt, slechts 25 procent van de totale winkelvoorraad bezitten. De cijfers dateren uit 2019 en sindsdien zijn er verschuivingen geweest in de retailmarkt, onder meer door corona, maar feit blijft dat het gros van het winkeloppervlak in handen van particuliere beleggers is.
Verduurzaming loont amper
Wat de verduurzaming van kleine en middelgrote winkels niet stimuleert, is dat er amper druk is om het te doen. Niet vanuit aandeelhouders, niet vanuit de nationale overheid of Europese wetgeving, niet vanuit consumenten en niet vanuit de waardeontwikkeling van het vastgoed.
Neem wetgeving. Op dit moment zijn energielabels niet verplicht voor panden met een retailbestemming. ‘Er is in de retailsector nog geen dwingende wetgeving zoals in de kantorenmarkt met het verplichte label C per 2023. Druk vanuit de overheid is er dan ook nauwelijks en wordt ook niet ervaren’, schrijft Colliers in het rapport.
Ook consumenten zorgen voor weinig druk. Zij worden zich wel steeds bewuster van duurzaamheid en passen daar ook consumptiegedrag op aan, maar dit vertaalt zich niet naar in welk pand ze aankopen willen doen. Met andere woorden: een op volle toeren draaiende airco, open deuren, gloeilampen en etalageruiten met enkel glas schrikken de klant niet af.
En dan de waarde van het vastgoed: duurzaamheid speelt daar een marginale rol in. Daarin onderscheidt winkelvastgoed zich van bijvoorbeeld woningen en kantoren. ‘Als je een woning isoleert, stijgt deze direct in waarde. Bij een winkel werkt dat niet zo’, zegt Brigit Gerritse, directeur Kern. ‘Bij de waardebepaling van winkelvastgoed is de locatie grotendeels doorslaggevend.’ Van der Gijp beaamt dat. 'Huurders hechten steeds meer waarde aan duurzaamheid', zegt hij, 'maar waar een winkelpand staat blijft belangrijker.' Puur met waardering voor financieel rendement komt verduurzaming dus lastig van de grond. Oog voor maatschappelijk rendement is nodig. Het zorgt voor een lastig te doorbreken cirkel: bij panden op goede locaties is de noodzaak tot verduurzaming minder, want de goede locatie weegt op tegen eventuele duurzaamheidsproblemen. Panden op slechte locaties worden ook niet verduurzaamd, want waarom zou je investeren in een pand dat hoe dan ook lager wordt gewaardeerd?
Als laatste speelt een verantwoordelijkheidskwestie. Want is de verduurzaming een opdracht voor de winkelier, of voor de verhuurder? Als een pandeigenaar in lager energieverbruik investeert, profiteert de huurder daar van. Andersom kan de verhuurder de verhoogde vastgoedwaarde weer niet direct doorrekenen in de huurprijs, want dat wil of kan de huurder niet betalen. Het resulteert in vingertjeswijzen. Huurders wijzen naar verhuurders als verantwoordelijke voor een duurzamere winkel, en vice versa.
De stok?
Om winkeliers en vastgoedeigenaren toch tot duurzame ingrepen te motiveren, kan ingrijpen van het Rijk helpen. Colliers roept nadrukkelijk op tot meer wetgeving en handhaving. ‘Om de verduurzaming te versnellen is er meer overkoepelende sturing nodig. Binnen de kantorenmarkt is dit besef al eerder doorgedrongen en heeft de overheid bepaald dat elk kantoorgebouw vanaf 2023 minimaal energielabel C moet hebben. Hoewel nog moet blijken hoe serieus de overheid de handhaving gaat oppakken, zorgt dit ervoor dat de markt langzaam maar zeker in beweging komt. Een vergelijkbare maatregel zal voor de winkelmarkt ook leiden tot meer verduurzaming om aan de vereisten te voldoen’, lezen we in het rapport. Van der Gijp acht het zeer waarschijnlijk en wenselijk dat dergelijke wetgeving er komt, ‘zeker binnen vijf jaar.’
Een andere weg naar duurzamere panden is transformatie. Hier zijn gemeenten al langer mee bezig, doordat het belang van fysieke winkels afneemt. Transformeren naar bestemmingen als wonen en leisure is het devies. Het moet binnensteden en centrumgebieden vitaal en toekomstbestendig maken, en heeft dus bredere effecten dan enkel duurzaamheid. Gerritse: ‘Geef winkelpanden op slechte locaties een andere bestemming, zoals wonen. Dan is er opeens wél urgentie om te verduurzamen. Een andere weg zie ik niet echt.’
Of de wortel?
Tegelijkertijd moeten we ervoor waken om niet te dwingend te zijn, waarschuwt Annemiek Verstappen. Zij is expert gedragsverandering in de energietransitie en was eerder werkzaam als centrummanager in Zeist. ‘Als je tegen mensen zegt dat iets moet, gaan ze met de hakken in het zand.’
Begin dus kleinschalig, adviseert Van der Gijp desgevraagd. ‘Je hoeft je winkel niet in één keer duurzaam te maken. Stapsgewijs kan ook.’ De commercieel adviseur raadt aan om te beginnen met het meten van het energieverbruik. ‘Voor veel ondernemers is de energierekening een soort vast gegeven, waar ze niet bij stil staan. Het installeren van een slimme meter, wat helemaal niet duur is, kan je een hoop inzicht bieden in kansen voor duurzamer energieverbruik. Dan kan je vervolgens doelgericht actie ondernemen.’
Een duurzamer winkelpand is ook niet altijd makkelijk te realiseren, aldus Verstappen. Niet alle panden zijn geschikt voor installatie van bijvoorbeeld zonnepanelen. En als dat wel kan, kunnen omwonenden bezwaar hebben. Verder is je bijvoorbeeld etalage verduurzamen met dubbel of trippel glas een redelijk ingrijpende verbouwing. Kleine stapjes zetten is dan soms een realistischere optie.
Daar komt bij dat verduurzaming tijd en kunde vergt. Daar beschikken retailers niet altijd over. Een winkel draaiende houden anno 2021 is al een veeleisende baan. Je moet concurreren met online retailers, ordeningsprocessen zijn complexer dan twintig jaar geleden, uitstraling is belangrijker geworden, et cetera. ‘Als daar ook nog duurzaamheid bij komt, wordt het erg ingewikkeld. Ondernemers beschikken niet altijd over de benodigde kennis over duurzaamheid’, zegt Verstappen. Centrale organisatie vanuit de gemeente, met bijvoorbeeld een centrummanager of een BIZ kan dan helpen.
En als laatste kan een sterke koppeling aan het dagelijks reilen en zeilen van de winkel ondernemers stimuleren om duurzamer te worden. Als voorbeeld noemt Verstappen een concept waarbij duurzame ledverlichting in etalages gekoppeld wordt aan de uitstraling van de winkel en het winkelgebied. Op dit moment hangen in veel etalages in Zeist nog gloei- en halogeenlampen, die relatief veel energie verbruiken. ‘Ledverlichting is duurzamer, heeft een snelle terugverdientijd én het biedt veel kansen voor de inrichting van je etalage. Ledlampen kunnen namelijk verschillende kleuren licht geven, wat de uitstraling van je winkel kan versterken.’ Zo gaat duurzaamheid hand in hand met het aantrekken van klanten.
Bovendien kan gecoördineerde ledverlichting in een straat helpen met de uitstraling van de hele straat. Op Koningsdag kleur je de straat Oranje, met Kerst rood. Verstappen ontwikkelt het concept en voert het uit met een aantal partners, waaronder studenten etalage met studenten van de opleiding etaleur en een led-deskundige. Een aantal ondernemers uit Zeist reageerde al enthousiast. Met dergelijke creatieve ingrepen worden duurzaamheid en ondernemerschap één. Een duurzame winkel is dan geen ‘moetje’, maar een kans.
