Nederlandse vastgoedmark trekt bij: logistiek, wonen en light industrial zijn gewild, retail blijft zorgenkindje

Beleggers zien weer meer brood in de Nederlandse vastgoedmarkt. Nu de lockdownmaatregelen grotendeels zijn afgebouwd, trekt de dynamiek op de markt bij. Dat blijkt uit de recentste kwartaalinventarisatie van de verschillende vastgoedsectoren door JLL Nederland. Wel zijn er grote verschillen per sector.

Het consumentenvertrouwen neemt toe en Nederlanders spenderen graag het extra spaargeld dat ze vorig jaar opbouwden, blijkt uit analyse door Oxford Economics. Dit vertaalt zich naar groeiend investeerdersvertrouwen. Naar verwachting zal het totale beleggingsvolume het komende half jaar gestaag doorstijgen.

De nieuwe varianten van het coronavirus zorgen nog wel voor enige terughoudendheid. Zowel kopers als verkopers van vastgoed blijven voorzichtig. In Q2 2021 was het beleggingsvolume dan ook 36 procent lager dan in de zelfde periode in 2020, toen corona net haar intrede deed. Verder wordt het aanbieden van grote en kansrijke vastgoedobjecten uitgesteld omwille van afgenomen internationale dynamiek. Waar voorgaande jaren meer dan de helft van alle transacties een waarde had van meer dan 50 miljoen euro, bedroeg dit aandeel in de eerste helft van 2021 slechts 35 procent. Wat we wel zien: het vertrouwen van investeerders in de Nederlandse vastgoedmarkt stijgt indien de vaccinatiegraad hoger wordt.

Hoe de vastgoedmarkt zich precies ontwikkelt, verschilt sterk per sector. De woon- en insdustrieel vastgoed waren het meest in trek. Samen waren deze twee sectoren het afgelopen half jaar goed voor ongeveer 60 procent van alle investeringen. Naar verwachting zal de kantorenmarkt bijtrekken in de tweede helft van 2021. De enige sector waar een permanentere daling in het investeringsvolume wordt verwacht, is retail.

Light industrial

Door de coronacrisis groeide e-commerce hard. Daardoor nam de vraag naar last mile solutions en stadslogistiek toe. De light industrial-sector deed het de afgelopen maanden dan ook erg goed. Steeds meer investeerders zien brood in lichte industrie en bedrijfsruimten aan de stadsranden voor opslag en productie. Opnamevolumes bereikten een recordtotaal van 1,1 miljoen vierkante meter. Het totale investeringsvolume in de het tweede kwartaal van 2021 bedroeg 234 miljoen euro.

Een uitdaging voor de sector is het matchen van vraag en aanbod, door de grote diversiteit in het segment en de beperkte beschikbaarheid van het vastgoed. Gemeenten zijn terughoudend in gronduitgiften voor nieuw light industrial-vastgoed. Naar verwachting zullen huurprijzen van dit type vastgoed de komende jaren dus stijgen. Dit kan aanzetten tot nieuwe innovatieve ontwerpen van logistieke centra, bijvoorbeeld met kleine vloeroppervlaktes en meerdere verdiepingen.

Logistiek

De groei van de logistieksector hangt sterk samen met die van light industrial. Verscheidene experts en analisten voorspelden eerder dat de groei van dit segment in 2021 zou afremmen, maar het tegendeel blijkt waar. Leegstandpercentages zijn stabiel en opnamevolumes stegen gestaag, tot een totaal van 2 miljoen vierkante meter. Verder vonden meerdere grote transacties plaats in Q2 van 2021, zoals de verhuur van distributiecentra van DSV Solutions (200 duizend vierkante meter) en Jysk (110 duizend vierkante meter). De groei van de sector wordt vooral gestuwd door e-commerce. De sector staat voor vergelijkbare uitdagingen als light industrial. Naar verwachting blijven huurprijzen de komende jaren stijgen, mede door een beperkte beschikbaarheid van gronden.

Wonen

De Nederlandse woningmarkt is ongekend krap. Gemiddelde verkoopprijzen breken record na record, en de dynamiek op de woningmarkt remt af. De druk op de woningmarkt maakt woningen een aantrekkelijk beleggingsobject, maar het trage bijbouwen van nieuwe woningen remt investeringen.

Het totale beleggingsvolume in Q2 2021 bedroeg 783 miljoen euro, een relatief laag bedrag in vergelijking met bijvoorbeeld logistiek en light industrial. Dit komt niet door een gebrek aan enthousiasme bij investeerders, maar door een tekort aan kwalitatief hoogwaardige woningen om in te investeren. De groei van het beleggingsvolume is daardoor marginaal ten opzichte van vorig jaar, hoewel hier wel bij moet worden vermeld dat de cijfers van Q4 2020 kunstmatig werden gestuwd door de aangekondigde hogere overdrachtsbelasting voor beleggers.

Potentieel politiek ingrijpen maakt dat investeerders bovendien enigszins terughoudend zijn. Eerder dit jaar werd de maximale huurprijsstijging beperkt tot inflatie plus 1 procent. Zolang de kabinetsformatie nog niet rond is en er nog geen regeerakkoord ligt, is het de vraag of meer regulering zal volgen. Overigens zorgde de hogere overdrachtsbelasting voor beleggers niet tot een significante daling van de rendementen. De netto aanvangsrendementen blijven stabiel op 3 procent.

Kantoren

De vraag naar kantoorruimte bedroeg in de eerste helft van 2021 iets meer dan 400 duizend vierkante meter, 18 procent minder dan in de eerste helft van 2020. Een groot deel van de vraag komt op rekening van techbedrijven, die ook tijdens de coronacrisis wilden en konden doorgroeien.

De vraag naar kantoorruimte concentreert zich voor al op A-locaties, en steeds meer in de centra van de grotere steden. Hier lopen de rendementen van beleggers dan ook terug, door lagere risico’s. B-locaties, zoals kantorenparken langs snelwegen of op kleine kantoorlocaties, zijn juist steeds minder in trek. Bedrijven zoeken naar bruisende kantooromgevingen voor hun werknemers, waar meer te vinden is dan enkel kantoren. Investeren in een B-locatie is dus risicovoller.

Het totale aanbod van kantoorruimte bedraagt op dit moment zo’n vier miljoen vierkante meter, een kleine afname ten opzichte van 2020. Wel is er een groei in het aanbod van onderhuur, vooral in de grote steden. Deze ontwikkeling komt door de coronacrisis. Hoofdhuurders hebben minder van ‘hun’ ruimte nodig en verhuren dus delen aan onderhuurders.

Datacenters

De Nederlandse economie draait steeds meer op data. Datacenters zijn daarbij onmisbaar en corona heeft de vraag naar centra in een stroomversnelling gezet. Nederland is op dit moment meer dan zevenduizend datacenters rijk. Het gaat daarbij grotendeels om kleine panden met een beperkt vloeroppervlak, maar ook steeds meer om ‘hyperscale’ centra met vloeroppervlaktes van meer dan 100 duizend vierkante meter. Nederland huist op dit moment twee van zulke megalocaties, die samen even groot zijn als 6.900 kleinere centra. Drie kwart van alle centra vind je rondom Amsterdam, doordat hier trans-Atlantische internetkabels aan land komen.

Datacenters worden een steeds interessanter beleggingsobject. In het afgelopen decennium bedroeg het totale transactievolume 900 miljoen euro. Anno 2021 stijgen de met datacenters gemoeide bedragen rap: hyperscale centra hebben al gauw een waarde van meer dan een miljard euro, en de grootste transactie van 2021 had een totaalwaarde van 150 miljoen euro.

Een mogelijke beperkte factor voor verdere groei van het vastgoedsegment is het grote stroomverbruik van datacenters. Een gemiddeld datacentrum gebruikt even veel elektriciteit als een stad met 60 duizend inwoners. Liander berekende eerder dat het nog zo’n vijftien jaar duurt voordat het Nederlandse stroomnet verdere groei van de datacentermarkt aankan.

Retail

In vergelijking met vorig jaar doet de retailsector het relatief goed. Dat is niet heel gek, want winkels waren grote delen van 2020 gesloten. Consumenten spenderen nu weer meer in fysieke winkelstraten, en dat vertaalt zich naar een lichte aantrek van de retailvastgoedmarkt. In het tweede kwartaal van 2021 stegen de opnamevolumes met 11 procent ten opzicht van het eerste kwartaal, en de leegstand daalde licht. Het totale beleggingsvolume verdrievoudigde in Q2 2021, naar een totaal van 306 miljoen.

Toch blijft de retailsector het moeilijk hebben. Het fysieke winkelgebied staat al enige jaren voor flinke uitdagingen, zoals de opkomst van e-commerce en veranderende klantwensen. Consumenten laten fysieke winkels steeds vaker links liggen en er is nu meer leegstand dan een decennium geleden. De afgelopen tien jaar daalden huurinkomsten en rendementen dan ook.

Al met al is het onwaarschijnlijk dat de retailmarkt in 2021 met een sterke noot eindigt. Het aantal vierkante winkelmeters daalt al een aantal jaar, wat zorgt voor meer competitie voor kwalitatief hoogwaardig retailvastgoed. Waar investeerders nog wel kansen zien, is convenience. 65 procent van het totale beleggingsvolume van Q2 ging naar convenience centers, en 12 procent naar supermarktvastgoed. Dit zijn retailbranches die in 2020 sterke omzetcijfers lieten zien. Ook transformatie van winkelgebieden biedt mogelijkheden. Steeds meer winkels worden omgebouwd tot woningen of kantoren, wat kansrijkere beleggingssegmenten zijn.

De app van Stadszaken is gratis te downloaden via de Google Play Store en de App Store van Apple. Met de app heb je nieuws, opiniestukken en achtergrondverhalen over de fysieke inrichting van Nederland in een vloek en een zucht op het scherm van je smartphone of tablet. Een must-have voor de RO-professional en de liefhebbers van stedelijke en ruimtelijke trends.
Dit bericht delen via:

Gerelateerde artikelen