Ollongren stelt maximering WOZ-puntentelling uit na ‘politieke spelletjes van de VVD’

Demissionair minister Kajsa Ollongren van BZK laat de Tweede Kamer weten dat het ‘Besluit inzake maximering aandeel punten WOZ-waarde in woningwaardering’ wordt uitgesteld tot januari 2022. Dat betekent dat een hoge woningwaarde vooralsnog flink meetelt in de maximaal te rekenen huur in het gereguleerde segment. Corporaties reageren gemengd, en er is ook uitgesproken kritiek. Voormalig Woonbonddirecteur Paulus Jansen: ‘De VVD wil de regeling bij de formatie opnieuw als wisselgeld inzetten.'

‘Besluit inzake maximering aandeel punten WOZ-waarde in woningwaardering’, het is een mond vol. In het kort komt het erop neer dat de waarde van een woning binnen de nieuwe regeling slechts beperkt meetelt bij het bepalen van de maximaal te rekenen huur voor die woning.

Aanvankelijk was het plan om de regeling in oktober 2021 in te laten gaan, zodat deze niet zou botsen met de huurverhogingsrondes van juli. Nu heeft demissionair minister Ollongren van BZK besloten om de intredingsdatum uit te stellen tot 1 januari 2022, op aandringen van de Kamercommissie voor Binnenlandse Zaken. Na het zomerreces volgt een tweeminutendebat over de inwerkingtreding

WOZ heeft groot effect op huurprijzen en liberalisering

Hoe hoog de huur van een gereguleerde en sociale huurwoning mag zijn, wordt bepaald met het woningwaarderingsstelsel. Een woning krijgt punten voor bijvoorbeeld het aantal kamers, het oppervlak en voor faciliteiten als een badkamer, keuken en toilet. Hoe meer punten, hoe hoger de huur mag zijn.

Sinds 2015 heeft de WOZ-waarde, dus de waarde van de woning zoals ingeschat door de gemeente, ook invloed op hoeveel punten een woning krijgt. Dat gebeurde op initiatief van Stef Blok, destijds minister Wonen en Rijksdienst. Als woningen veel in waarde stijgen, zoals nu in veel steden het geval is, stijgen de maximaal te rekenen huren onder de huidige regeling flink mee.

De invloed van de WOZ-waarde is namelijk groot. Een woning met een waardering van twee ton, geen zeldzaamheid in de grote steden, krijgt 46 extra punten. Afhankelijk van het aantal overige punten, scheelt dat zo’n twee- à driehonderd euro per maand aan huur.

Bovendien kan de regeling ervoor zorgen dat de maximaal te rekenen huurprijs hoger uitkomt dan 752 euro, waarmee de woning uit het gereguleerde segment kan vallen. Het wordt dan een vrijesectorwoning.

Het effect van het meewegen van de WOZ-waarde in het puntenstelsel zagen we de afgelopen jaren vooral in de grote steden Utrecht, Amsterdam, Den Haag en Rotterdam. Het percentage huurwoningen dat in deze steden werd ‘vrijgegeven’ door corporaties en particuliere verhuurders lag daar significant hoger dan in andere gebieden, bleek in 2019 uit onderzoek door ABF Research.

De nieuwe regeling zou dergelijke trends moeten temperen. Met het besluit wordt de puntentoekenning op basis van de WOZ-waarde maximaal 33 procent van het totaal aantal punten. Het gaat daarbij specifiek om woningen die met het meerekenen van de WOZ-waarde meer dan 142 punten halen, waarmee ze buiten het gereguleerde segment vallen.

Hier een voorbeeld, want de berekening is enigszins contra-intuïtief: stel, een woning heeft onder het huidige stelsel 80 reguliere punten, en 80 WOZ-punten. Met een totaal van 160 punten valt die woning dan in de vrije sector. Onder het nieuwe systeem zou deze woning slechts 39,4 WOZ-punten krijgen, aangevuld met de onveranderde 80 reguliere punten, want 39,4 is 33 procent van het eindtotaal van 119,4 punten. Deze woning blijft dan gereguleerd en de huurder betaalt minder huur.

De 33 procent is overigens niet onomstreden. Je kunt het percentage zien als een concessie tussen organisaties als de Woonbond, die voor 20 of 25 procent pleiten, en beleggersverenigingen als Vastgoed Belang en de IVBN, die liefst helemaal geen maximering zouden zien.

‘Politieke spelletjes’

Paulus Jansen, oud Woonbonddirecteur, voormalig Kamerlid en wethouder in Utrecht namens de SP, is niet te spreken over het uitstel. ‘Als deze regeling ingaat, betekent dat lagere huren voor zo’n 20 duizend huurders, en mogen nog eens 20 duizend andere woningen niet worden geliberaliseerd. Alleen de echte huisjesmelkers zijn voor behoud van het oude systeem.’

Volgens Jansen is het uitstel resultaat van ‘politieke spelletjes’ door de VVD. Hij wijst op een schriftelijk overleg over de regeling van 6 juli, waarin de liberale partij een veelheid aan vragen aan Ollongren stelde. Vragen die bij eerdere overleggen voor een deel reeds beantwoord waren, blijkt uit de antwoorden van Ollongren. Het is vragen stellen om het vragen stellen, bewust traineren, meent Jansen. ‘De VVD wil de regeling bij de formatie opnieuw als wisselgeld inzetten.’

Eerder probeerde VVD-Kamerlid Koerhuis om de maximering als ‘controversieel’ te bestempelen. Dat was toen het kabinet net was gevallen, in januari 2021. Controversieel verklaarde onderwerpen mogen niet door een demissionair kabinet behandeld worden, wat betekent dat besluitvorming zou moeten wachten tot na vorming van een nieuw kabinet. Uiteindelijk eindigde de WOZ-maximering niet op de door de Tweede Kamer opgestelde lijst met controversiële onderwerpen.

Corporaties niet uniform over regeling

Corporatiekoepel Aedes reageerde aanvankelijk enthousiast op het uitstel. ‘Goed nieuws’, schreef de koepel in een inmiddels verwijderde tweet. In latere tweets lezen we: ‘Aedes begrijpt de noodzaak tot maximering van de WOZ-punten in het WWS. Dit beschermt huurders in sommige delen van ons land voor zeer hoge huurprijzen’, en ‘We vinden het goed dat de minister de tijd neemt om het besluit zorgvuldig af te wegen.’

Waar komt de initiële en later teruggetrokken ‘goed nieuws’-reactie vandaan? Een woordvoerder van Aedes legt uit dat de reactie op de regeling sterk per corporatie verschilt. Corporaties die in gebieden actief zijn waar de WOZ-waardes niet zo hard stijgen, reageren anders dan corporaties in de grote steden, waar de WOZ-waardes de afgelopen jaren flink hoger werden. Een hogere WOZ-waarde die niet doorgerekend kan worden in de huur kan slecht uitpakken voor de corporatiefinanciën. Hoe hoger de WOZ-waarde van het bestand, hoe hoger de verhuurderheffing die de corporatie moet afdragen. Deze heffing is namelijk gebaseerd op de WOZ-waarde. Dat kan uitponden van woningen juist stimuleren in gebieden waar de druk op de woningmarkt hoog is.

Heel bang voor dergelijke effecten van de regeling hoeven we echter niet te zijn, leert navraag bij de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC). Corporaties kunnen namelijk uit de voeten met huurprijzen onder het maximum. 'De Amsterdamse corporaties vragen over het algemeen huurprijzen die ver onder de maximale huur liggen', meldt een woordvoerder. 'Gemiddeld ligt de huurprijs van een zelfstandige sociale huurwoningen hier op ongeveer 65 procent van de maximale huur.' Ook voor uitponden hoeven we niet te vrezen, meldt de woordvoerder. 'Die kans bestaat alleen als het zou gaan om vrijesectorwoningen en huurwoningen die nu als sociale huur verhuurd worden, maar die de corporaties bij mutatie willen liberaliseren. Vorig jaar hebben de corporaties in Amsterdam 316 sociale huurwoningen geliberaliseerd. Ook hiervoor geldt dat de meeste van deze woningen na het Besluit nog steeds een maximale huur boven de liberalisatiegrens zullen hebben.'

De app van Stadszaken is gratis te downloaden via de Google Play Store en de App Store van Apple. Met de app heb je nieuws, opiniestukken en achtergrondverhalen over de fysieke inrichting van Nederland in een vloek en een zucht op het scherm van je smartphone of tablet. Een must-have voor de RO-professional en de liefhebbers van stedelijke en ruimtelijke trends.
Dit bericht delen via:

Gerelateerde artikelen