Vergrijzing loont voor buitenlandse investeerders zorgvastgoed

Zorgvastgoed is een steeds interessanter beleggingsobject, en de invloei van buitenlands kapitaal groeit sterk. Franse, Canadese en Belgische vastgoedfondsen investeren tientallen miljoenen in de Nederlandse markt, blijkt uit inventarisatie door Capital Value. Dat is niet per se slecht voor hurende zorginstellingen en bewoners, stelt de beleggingsadviseur.

Nederland vergrijst in rap tempo. Dat betekent een grotere zorgvraag, hogere pensioenkosten, minder economisch draagvlak, dus al met al een hoop uitdagingen. Maar voor vastgoedinvesteerders biedt die vergrijzing juist kansen. Want de groeiende groep senioren heeft behoefte aan geschikte woningen en zorgcomplexen, waarvan het aanbod vooralsnog beperkt is. Het risico voor investeerders is laag, en de decentralisering van het zorgstelsel biedt ruimte aan privaat geld.

In de eerste helft van 2021 werd voor 458 miljoen aan zorgvastgoed verkocht, een toename van 22 procent ten opzichte van het eerste half jaar in 2020. Dat blijkt uit onderzoek door beleggingsadviseur Capital Value.

In het eerste half jaar van 2020 leek de groei van het beleggingssegment zorgvastgoed even te haperen als gevolg van de net uitgebroken coronacrisis, maar in de tweede helft van 2020 was die aarzeling voorbij. Uit eerder onderzoek van Capital Value onder beleggers en corporaties bleek dat de komende drie jaar een recordbedrag van 6,3 miljard euro beschikbaar is voor investeringen in zorgvastgoed.

Invloei buitenlands kapitaal

Wat opvalt: buitenlandse beleggers spelen een steeds grotere rol bij deze transacties. Waar internationale partijen tussen 2018 en 2020 nog goed waren voor zo’n 30 procent van het totale transactievolume, nemen zij nu 45 procent voor hun rekening.

Deze partijen zijn vooral geïnteresseerd in vastgoed met grote volumes, met een ideaale grootte van ongeveer 15 miljoen euro per transactie. Ook Nederlandse institutionele beleggers doen het liefst grote aankopen.

Veruit de grootste investering uit het buitenland kwam van het Canadese NorthWest Healthcare REIT. Dit vastgoedfonds kocht het Albert Schweitzer Ziekenhuis in Dordrecht voor ongeveer 110 miljoen euro. Verder kocht het Belgische Cofinimo de zorgcampus Monnikenberg in Hilversum voor 30 miljoen, en het tevens Belgische Aedifica vergaarde het Retraitehuis in Uden voor 20 miljoen. Het Franse Perial kocht een appartementencomplex in Heerlen voor ongeveer 11 miljoen.

Al met al gaat het vooral om de verkoop van woonzorgcomplexen en seniorenwoningen. Een megatransactie zoals die van het Albert Schweitzer Ziekenhuis is een zeldzaamheid, simpelweg omdat Nederland niet zo heel veel ziekenhuizen rijk is en deze zelden van eigenaar wisselen.

De buitenlandse investeerders nemen genoegen met lagere rendementseisen dan Nederlandse, wat hun groeiende marktaandeel verklaart. Bovendien zien zij kansen in verouderd vastgoed uit bijvoorbeeld de jaren ’60. Nederlandse institutionele beleggers laten deze panden vaak links liggen omdat ze niet passen binnen duurzaamheidsambities. De buitenlandse partijen kopen het vastgoed over van zorginstellingen, knappen het op, en verhuren het vervolgens terug aan dezelfde zorginstelling. Een zogenaamde sale-and-leasebackconstructie.

‘Niet slecht voor huurders’

De invloei van buitenlands kapitaal maant tot voorzichtigheid. Uit de woningmarkt kennen we legio voorbeelden van grote buitenlandse investeerders die pakketten huurwoningen opkopen en deze vervolgens voor de hoofdprijs doorverhuren aan de hogere inkomensgroepen. Volgens Manon Kuipers, specialist zorgvastgoed bij Capital Value, hoeven we bij zorgvastgoed echter niet te vrezen voor dergelijke praktijken. Geen sprinkhaankapitalisme in het zorgvastgoed. Sterker nog, volgens haar zijn de buitenlandse investeerders juist een aanwinst.

De veel gehanteerde sale-and-leasebackconstructie voorkomt volgens Kuipers dat de buitenlandse investeerders snel winst maken ten koste van huurders. ‘De internationale investeerders zijn beursgenoteerde instellingen, die er echt voor de lange termijn inzitten. De exploitatietermijnen bedragen vaak zo’n twintig jaar en het is in het belang van de verhuurder dat de huurder deze termijn vol kan maken.’ Bij het tekenen van het contract spreken de huurder en verhuurder een marktconforme huur af, die gedurende de exploitatieperiode betaalbaar blijft voor de huurder.

‘We hebben het over professionele grote internationale partijen met veel ervaring en expertise in het zorgvastgoed. In hun thuislanden is de vergrijzing vaak al verder gevorderd dan in Nederland, waardoor zij voorlopen op Nederlandse investeerders. Zij weten hoe ze goed vastgoed kunnen realiseren, wat ook in het belang van bewoners is.’

En wat gebeurt na afloop van de termijn van twintig jaar? Kuipers: ‘Veelal hebben beide partijen de intentie om de samenwerking voort te zetten. Dit onder de terechte voorwaarde van de hurende zorginstelling de benodigde nieuwe investeringen doet in het vastgoed. Dat is vaak na twintig jaar wel nodig.’

De app van Stadszaken is gratis te downloaden via de Google Play Store en de App Store van Apple. Met de app heb je nieuws, opiniestukken en achtergrondverhalen over de fysieke inrichting van Nederland in een vloek en een zucht op het scherm van je smartphone of tablet. Een must-have voor de RO-professional en de liefhebbers van stedelijke en ruimtelijke trends.
Dit bericht delen via:

Gerelateerde artikelen