Pararius bericht over de gemiddelde vierkantemeterprijs van nieuw verhuurde huurwoningen in de vrije sector in het tweede kwartaal van 2021. Die daalde de afgelopen maanden met gemiddeld 2,1 procent.

So far so good, maar wie inzoomt op de cijfers ziet dat het gemiddelde van 2,1 procent een ietwat vertekend beeld oproept. De berichtgeving behoeft vier nuances.

Allereerst, en de meest voor de hand liggende, een beetje een open deur zelfs: de huurprijsdaling gaat puur over aanvangshuren. Geen zittende huurder die komend jaar minder huur gaat betalen. Stellen dat huurprijzen dalen, is dus misleidend.

Ten tweede komt het grootste deel van de huurprijsdaling voor de rekening van gemeubileerde woningen. Die daalden 6 procent in prijs. De aanvangshuren van gestoffeerde en kale woningen (lees woningen met vloer of woningen zonder vloer) daalden respectievelijk slechts 0,5 en 1,5 procent. Die laatste twee zijn dalingen die, gezien de maximale jaarlijkse huurprijsverhoging van 1 procent plus inflatie, volgend jaar gewoon weer worden ingehaald. Summa wordt huren in het vrije segment dus echt niet goedkoper.

Ten derde zit de prijsdaling vooral in het luxesegment. De vierkantemeterprijs van woningen tussen de 175 en 200 vierkante meter daalde met meer dan 11 procent. Kleinere woningen daalden een stuk minder hard in prijs. De huurprijsdaling komt dus vooral expats en mensen met een grotere beurs ten goede. Expats die blij zijn met een gestoffeerde woning en die relatief veel voor een appartement kunnen betalen, of meer vermogende huishoudens voor wie de betaalbaarheid van de huurwoning überhaupt niet zo’n probleem is. Expats zijn er nu juist niet door de coronacrisis, wat de prijsdaling verklaart. Keren zij terug, dan stijgen de prijzen ongetwijfeld weer, het is het spel van vraag een aanbod.

De groepen over wie het juist zo veel gaat in het maatschappelijk debat over betaalbaar wonen, de middeninkomens, de politieagent, de verpleegkundige en de leraar, hebben nagenoeg niks aan de prijsdaling. Wat moeten zij met een gemeubileerde woning met een huurprijs van 1.500 euro per maand, of 1.410 euro na de prijsdaling? Terwijl juist voor deze groepen de betaalbaarheid van wonen onder druk staat, of je nou met woonquota of met residueel inkomen rekent.

Dat brengt ons bij de vierde nuance, betaalbaarheid. Een nieuwe woning huren in het vrije segment wordt allicht goedkoper in absolute zin, maar in relatieve zin ontwikkelt de onbetaalbaarheid van deze woningen zich gewoon door. Er is een gat tussen de sociale huursector en het vrije segment. Woningen met een huurprijs van iets boven de liberalisatiegrens van 752 euro zijn nagenoeg non-existent, zeker in de grote steden – de steden die juist prat gaat op het bewoonbaar blijven voor middeninkomens. Huurprijzen van meer dan 1.000 euro per maand zijn eerder norm dan uitzondering. De huidige aanvangshuurprijsdaling verandert daar weinig aan. Een daling van 1,5 procent is verwaarloosbaar.