Foto: Enkhuizen, door Tom Jutte

‘Niet langer een Amsterdams fenomeen’: Starters in dure buy-to-let vind je nu door heel Nederland

Starters op de woningmarkt wijken noodgedwongen uit naar de particuliere huursector, waar de woonlasten hoger liggen dan bij corporatiehuur. Opvallend: dit is niet langer een grootstedelijk fenomeen. Starters in (te) dure particuliere huurwoningen vind je nu door heel Nederland.

Je bent klaar met je school of studie, begint misschien aan je eerste serieuze baan, en dus wil je wel eens wat anders dan bij je ouders of in een studentenhuis wonen. Wat doe je dan? Uit de Lokale Monitor Wonen, een initiatief van de VNG, Aedes, de Woonbond, G4 en G40, blijkt dat de helft van de jonge woningzoekenden alsnog naar een gedeelde woning verhuist of daar blijft.

Starters die per se een zelfstandige woning willen, eindigen in toenemende mate in de particuliere huursectorhuur. Het kan daarbij gaan om gereguleerde huur met een huurprijs lager dan de liberalisatiegrens van 752 euro of om vrijesectorhuur met hogere huurlasten.

Dat starters steeds meer zijn aangewezen op particuliere woningaanbieders, is geen nieuw gegeven. Door de lange wachtlijsten bij de corporaties is bij hen huren in veel gevallen geen optie, en ook bij koopwoningen vist de starter vaak achter het net. Met de exorbitante prijsontwikkelingen op de koopwoningenmarkt en het gretige overbieden, trekt de starter veelal aan het kortste eind. Deze trend zien we al een aantal jaren.

Wat wel opvalt: huren in de particuliere (vrije) sector is niet langer een primair grootstedelijk fenomeen. Ook in gemeenten als Enkhuizen, Zeist en Gilze en Rijen stijgt het aandeel starters in de particuliere huur.

‘Natuurlijk zijn er grote lokale verschillen’, meldt een woordvoerder van de Woonbond. ‘Maar over het algemeen zien we dat het belang van particuliere huurwoningen voor starters door heel Nederland toeneemt. Het is echt niet langer een puur Amsterdams of Utrechts fenomeen.'

Hogere woningprijzen verspreiden zich vanuit de Randstad als een olievlek over het hele land. ‘De woningnood is een landelijk probleem. De druk is nog steeds het grootst in de grote steden, maar inmiddels zien we door het hele land dat starters steeds meer zijn aangewezen op particuliere huur’, aldus een woordvoerder van corporatiekoepel Aedes.

Ter illustratie: in het Noord-Hollandse Enkhuizen steeg het totaalaantal starters dat naar de particuliere huursector verhuisde van 17 naar 35 procent, over de periode 2014-2019. Het aantal starters dat naar een corporatiewoning verhuisde, daalde in diezelfde periode van 33 naar 14 procent. In het Utrechtse Zeist zien we een vergelijkbare trend. Daar verhuisde 25 procent van de starters naar de particuliere huursector, een stijging van 7 procentpunt in vijf jaar tijd. Het aandeel starters dat naar een corporatiewoning verhuisde, daalde in diezelfde periode van 24 naar 13 procent. En in het Brabantse Gilze en Rijen steeg het aantal starters in de particuliere verhuur van 18 naar 27 procent, terwijl het aandeel dat naar een corporatiewoning verhuisde met 11 procent daalde, van 26 naar 15 procent.

Hogere woonlasten en minder doorstroom

Belangrijk hierbij is dat huren bij een particulier over het algemeen duurder is dan bij een corporatie, of het nou om een geliberaliseerde of gereguleerde woning gaat. Woonquota, die de verhouding tussen inkomen en woonlasten uitdrukken, liggen er hoger. De opmars van starters in de particuliere huur is dus onwenselijk, aldus de Woonbond.

Door het prijsverschil ontstaat bovendien een vicieuze cirkel: doordat huren bij een particulier duurder is, is doorstromen van een sociale huurwoning naar ‘de markt’ niet aantrekkelijk. Woningen in het vrije segment die iets duurder zijn dan 750 euro per maand zijn nagenoeg non-existent. ‘Er is een groot gat’, zegt de woordvoerder van Aedes. ‘Als je wat ouder wordt en wat meer gaat verdienen wil je misschien een middenhuurwoning van 800 of 900 euro per maand betrekken, maar in de prakrijk ben je al snel 1.200 euro kwijt. Daardoor komt doorstroom niet op gang, terwijl dat juist nodig is om de starters van nu een kans te bieden in het sociale segment.’

Bijbouwen en meer regulering

Om het tij te keren bepleit de Woonbond twee ingrepen. Eén: trek het woningwaarderingsstelsel door naar het geliberaliseerde segment. Dat moet de prijskwaliteitsverhoudingen bij particuliere verhuur verbeteren, aldus de bond. Aan het argument van particuliere beleggersverenigingen als Vastgoedbelang, die stellen dat buy-to-let het aanbod van huurwoningen vergroot en marktwerking vervolgens voor lagere prijzen zorgt, heeft de bond geen boodschap. ‘Het aanbod van particuliere huur nam de laatste jaren toe, maar prijzen dalen niet’, zegt de woordvoerder van de bond. 'Rek de huurprijsbescherming dus op, zodat woningen opkopen en te duur verhuren lastiger wordt.’

En tweede: slagvaardigere corporaties. Als zij meer huurwoningen realiseren, zijn starters minder snel aangewezen op de particuliere huur. Aedes voegt daar aan toe dat ook meer middenhuurwoningen nodig zijn, voor de doorstroom. De plannen hiertoe werden eerder dit jaar in de breed gedragen Actieagenda Wonen gepresenteerd.

Met de nu tijdelijk afgeschafte markttoets zijn corporaties beter in staat tot het realiseren van deze woningen. Maar de verhuurderheffing, de belasting die corporaties sinds 2013 aan het Rijk betalen, staat grootschalige realisatie van nieuwe sociale huurwoningen en middenhuur in de weg. ‘De heffing zorgt voor een flinke vermindering van het investeringsvermogen van corporaties. De leencapaciteit is er een stuk minder door, en het is een harde min in de begroting’, aldus de woordvoerder van de corporatiekoepel. Aedes pleit dan ook al enkele jaren voor afschaffing van de heffing.

De app van Stadszaken is sinds deze week gratis te downloaden via de Google Play Store en de App Store van Apple. Met de app heeft u nieuws, opiniestukken en achtergrondverhalen over de fysieke inrichting van Nederland in een vloek en een zucht op het scherm van uw smartphone of tablet. Hoofdredacteur Marcel Bayer noemt de app een must-have voor de RO-professional en de liefhebbers van stedelijke en ruimtelijke trends.
Dit bericht delen via:

Gerelateerde artikelen