Woningprijzen blijven flink doorstijgen, hebben we een bubbel?

Bestaande koopwoningen waren in mei 12,9 procent duurder dan een jaar eerder, meldt het CBS. En de Rabobank voorspelt dat woningprijzen ook de rest van het jaar flink blijven doorstijgen, met 11 procent. Zijn dergelijke prijsontwikkelingen nog verklaarbaar, of hebben we een woningmarktbubbel?

Als de door de Rabobank voorspelde prijsontwikkelingen werkelijkheid worden, is de gemiddelde koopwoning volgend jaar zo'n 36 duizend euro duurder. Ofwel een modaal inkomen. Dergelijke prijsontwikkelingen zijn fijn voor woningbezitters. Zij zien de waarde van hun stenen significant toenemen. Maar voor mensen die toegang tot de woningmarkt zoeken, zoals starters met een middeninkomen, is het minder goed nieuws. ABN Amro en de ING zijn behoudender in hun woningmarktvoorspellingen, en gaan uit van prijsstijgingen van respectievelijk 7,5 en 9 procent. Ook niet te verwaarlozen percentages.

Bij dit soort prijsstijgingen rijst de vraag: hebben we een woningmarktbubbel? Ofwel: wijken de woningprijzen sterk af van de ‘fundamentele’ waarde? Een knappende bubbel kan vergaande gevolgen hebben voor woningbezitters. Woningwaardes dalen flink bij een crash en de prijsstijgingen van de voorgaande jaren worden teniet gedaan. Je hypotheek kan onder water komen te staan. Niet direct een probleem als je je maandelijkse lasten kan betalen en niet wil verhuizen, maar als je wel een andere woonplek zoekt blijf je na verkoop zitten met een restschuld. Verder werkt een crash door in andere takken van de economie, zoals de bouwsector, investeringsmarkten en de hypothekenmarkt. Daardoor is de impact op het gehele economisch systeem groot.

Tik ‘woningmarktbubbel’ in op Google en je vindt stukken als ‘drie op de vijf Nederlanders verwacht dat huizenbubbel gaat klappen’ en ‘Wat zijn jouw risico's als de huizenbubbel klapt?’. Als je Google moet geloven, zitten we nu dus middenin in bubbel. De realiteit is wat complexer. Het is altijd makkelijk om een bubbel achteraf aan te wijzen, maar als je er middenin zit is het een stuk lastiger, leggen Cody Hochstenbach en Matthijs Korevaar uit. Hochstenbach is onderzoeker stadsgeografie aan de Universiteit van Amsterdam, Korevaar is universitair docent financiering aan de Erasmus School of Economics in Rotterdam.

Hochstenbach wijst op twee verschillende bubbeldefinities. Volgens de eerste is er een bubbel als woningprijzen sneller stijgen dan het gemiddelde huishoudinkomen. Volg je dit als regel, dan zit Nederland middenin een bubbel. Maar deze definitie is weinig bevredigend en doet geen recht aan de complexiteit van ‘de’ woningmarkt. Die woningmarkt bestaat namelijk niet echt. Het is geen op zichzelf staande markt, maar is het product van de interactie tussen verschillende deelmarkten. Denk aan gebruikers, bouwers, ontwikkelaars en investeerders. De tweede definitie houdt rekening met die complexiteit: er is pas sprake van een bubbel als je de woningprijzen niet meer kan verklaren met de krapte van de woningmarkt, de renteontwikkeling, hypotheekverstrekking en andere financieringsmogelijkheden.

Veel financiële prikkels

Laten we nagaan of er met deze tweede definitie een bubbel is. Allereerst de krapte: in 2020 was er een tekort van 279 duizend huizen. Die krapte drijft de prijzen op. Bovendien is de Nederlandse woningmarkt notoir inelastisch. Van concept naar uitvoering duurt een gebiedsontwikkeling niet zelden tien jaar. Snel inlopen op het tekort is dus lastig.

Dan financiële prikkels als de renteontwikkeling, hypotheekverstrekkingen en andere financieringsmogelijkheden. De rentestand, bepaald door de Europese Centrale Bank (ECB), is op dit moment historisch laag. ‘Geld is goedkoop’, zoals Korevaar het zegt. Dat beïnvloedt de woningmarkt op verschillende manieren. Woningzoekers kunnen met een lage rente hogere hypotheken afsluiten, wat prijzen opdrijft. Ten tweede zorgt de lage rentestand voor kapitaalinvloei door beleggers. Obligaties zijn voor hen op dit moment niet zo interessant, dus wordt de woningmarkt een relatief aantrekkelijkere investering. De risico’s zijn er hoger dan op de obligatiemarkt, maar de lage rente maakt de investering de moeite waard. ‘Er stroomt heel veel kapitaal de woningmarkt in’, vat Hochstenbach samen.

Verder heb de je hypotheekrenteaftrek. Dit belastingvoordeel maakt net als de lage rente dat woningzoekers een hogere hypotheek kunnen krijgen, want een deel van de afbetaling wordt gespekt door de overheid. Het heeft flinke effecten op woningprijzen. Onderzoek in België liet zien dat elke euro hypotheekrenteaftrek woningprijzen met 80 procent verhoogt.

Dan zijn er nog financiële prikkels als de lagere overdrachtsbelasting voor starters en startersleningen. Dit zijn goedbedoelde ingrepen van de politiek om starters meer kans van slagen te geven op de oververhitte woningmarkt, maar de in de praktijk werken ze averechts. Het extra geld wat kopers door het wegvallen van belasting of uit de lening hebben, eindigt niet op de spaarrekening, maar wordt gebruikt voor hogere biedingen. Bovendien gaat de een eenmalige uitzondering op het betalen van de overdrachtsbelasting voor starters gepaard met een hogere belasting voor beleggers. Het gevolg: een prijsopdrijvende run op koopwoningen voor buy-to-let, vlak voordat de regeling inging.

En als laatste heb je de zogenaamde jubelton. Ouders kunnen hun kinderen belastingvrij een ton schenken voor de aankoop van een woning. Dit vergroot de investeringsruimte van een deel van de woningkopers en verhoogt de prijzen nog meer.

Als je al deze factoren in ogenschouw neemt, is er in Nederland geen sprake van een woningmarktbubbel. De prijsstijgingen zijn (nog) goed verklaarbaar. Korevaar wijst er wel op dat lage rentestanden en gunstige hypotheekregelingen tot een bubbel kunnen leiden via multipliereffecten: ‘Door de lage rentestanden zoekt ook de gewone woningbezitter nu naar manieren om zijn spaargeld of pensioen toch te laten renderen. Voor vermogende particulieren wordt het daardoor steeds aantrekkelijker om met een gunstige hypotheek een tweede huis voor verhuur te kopen. Die zoektocht naar rendement vergroot mogelijk de vraag en drijft prijzen verder op. Zo werkt de lage rentestand dubbel door in de woningmarkt. Als dat te veel gebeurt, kan wel degelijk een bubbel ontstaan.’ Wat hier ook niet aan bijdraagt, is dat woningbezit in Nederland nauwelijks belast wordt. Dat maakt woningbezit aantrekkelijker, aldus de onderzoeker.

Knoppen om aan te draaien

Dat financiële prikkels en de verhouding tussen vraag en aanbod de woningprijzen stuwen, betekent dat er ook meerdere knoppen zijn om aan te draaien om de prijsstijgingen te temperen. De lage rentestand ligt buiten de directe macht van de Nederlandse overheid, omdat deze op Europees niveau wordt bepaald. Aan andere prikkels kan het Rijk wel degelijk iets doen.

Hochstenbach is stellig: ‘Schaf de hypotheekrenteaftrek af.’ Dat maakt woningen niet direct betaalbaarder, want een hypotheek wordt zonder het belastingvoordeel duurder. Wel kan dit het gat tussen de huur- en de koopmarkt dichten. Op dit moment is middenhuur een soort Calimero (“het is niet eerlijk”): het is het enige woonsegment dat niet wordt gesubsidieerd. Kopers hebben de hypotheekrenteaftrek, sociale huurders de huurtoeslag, huurders in het middensegment krijgen niks.

Ook Korevaar is voor een afbouw van de hypotheekrenteaftrek. Verder is hij fervent tegenstander van regelingen als de lagere overdrachtsbelasting voor starters en startersleningen. En als laatste pleit hij voor het belasten van woningbezit. ‘We willen dat in Nederland niet doen. Een grote woning kost je nu nagenoeg niks zodra je hypotheeklasten laag zijn. Dat verkleint de verhuisbereidheid, want mensen met een te grote woningen worden niet geprikkeld om een geschiktere woning te zoeken. Het maakt de woningmarkt duurder voor toetreders en zorgt dat mensen minder prettig wonen.’

De app van Stadszaken is sinds deze week gratis te downloaden via de Google Play Store en de App Store van Apple. Met de app heeft u nieuws, opiniestukken en achtergrondverhalen over de fysieke inrichting van Nederland in een vloek en een zucht op het scherm van uw smartphone of tablet. Hoofdredacteur Marcel Bayer noemt de app een must-have voor de RO-professional en de liefhebbers van stedelijke en ruimtelijke trends.
Dit bericht delen via:

Gerelateerde artikelen