Vooralsnog houden overheden primair vast aan binnenstedelijk. De grote gemeenten werken hard aan gebiedsontwikkelingen in reeds bebouwd gebied, veelal rond stations en al dan niet met een Rijksbijdrage vanuit de Woningbouwimpuls voor onrendabele toppen. Het Rijk vaart met de NOVI en de Ladder Duurzame Verstedelijking de koers: binnenstedelijk als het kan, pas buitenstedelijk in het uiterste geval.

Bouwers en ontwikkelaars pleiten al langer voor meer buitenstedelijk ontwikkelen. Bouwen in het groen heeft volgens hen de voorkeur omdat het goedkoper zou zijn, sneller zou kunnen en er simpelweg meer ruimte buiten de steden is dan er binnen. De groene ‘leegtes’ lonken.

Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) schaart zich nu expliciet in het kamp buitenstedelijk. In het rapport ‘Ruimtelijke ordening en bouwlocaties’ constateert het instituut dat tot 2030 600 duizend woningen in de plancapaciteitpijplijn zitten in de zeven provincies met de hoogste druk op de woningmarkt. Het gros van die woningen wordt binnenstedelijk gebouwd. Locaties voor de resterende drie- tot vierhonderdduizend te bouwen woningen staan nog niet vast.

‘Deze locaties kunnen gevonden worden in de groene ruimtes rondom de steden, waar ook goede mogelijkheden liggen om de woningbouw mooi en verantwoord te integreren in de omgeving. Groene woonomgevingen in aanvulling op binnenstedelijke woningbouw bieden ook een meer robuust ruimtelijk beleid met meer kansen voor tijdige en betaalbare woningbouw’, aldus het EIB. Let dus wel: het instituut pleit niet voor lukraak in de weilanden ontwikkelen, maar voor primair bouwen aan de stadsranden. Daarmee echoot het een eerdere oproep vanuit het College van Rijksadviseurs.

De genoemde redenen voor de keuze voor het bouwen in het groen sluiten aan bij de eerder gehoorde argumenten. ‘Een voordeel van het bouwen op groene locaties is dat woningbouw rendabel is te realiseren, terwijl op binnenstedelijke locaties dit vaak lastiger ligt en het soms niet mogelijk is om dit zonder subsidies realiseren’, stelt het EIB. Dat komt volgens het instituut vooral door de hoge kosten bij binnenstedelijk bouwen en door omwonenden, die het bouwen met allerhande bezwaarprocedures kunnen traineren.

De vraag rijst hoe steekhoudend deze argumenten zijn. Bij binnenstedelijke locaties zijn zeker flinke investeringen nodig, dat ontkent niemand. Gemeenten kennen significante publieke onrendabele toppen bij hun binnenstedelijke projecten, getuige de gretige aanvragen voor bijdrages uit de Woningbouwimpuls en het Nationale Groeifonds. Infrastructuur en de kwaliteit van de publieke ruimte zijn veelal de knelpunten.

Maar of binnenstedelijke locaties met het oog op kosten verschillen van buitenstedelijke, is dubieus. Voor het aanleggen van een nieuwe wijk in het weiland, zijn óók substantiële investeringen nodig in het bouwrijp maken van de grond en de infrastructurele ontsluiting. Ontwikkelen zonder goede weg- of OV-aansluiting is anno 2021 immers geen optie. Neem de polder Rijnenburg, schoolvoorbeeld in het debat over binnen-buitenstedelijk. Het EIB noemt deze locatie ook nadrukkelijk als optie voor woningbouw. Ontwikkelaars staan te springen om er te bouwen, Utrecht wil er vooralsnog liever een energielandschap en vult haar (grote) woningbouwopgave binnenstedelijk in. Minister Ollongren van BZK, die door de Kamer werd gevraagd om de regie te nemen en Utrecht te dwingen tot polderbouwen, houdt zich afzijdig. De reden: een hoge infrastructurele kostenpost. Het aanleggen van wegen en aansluiting op het openbaar vervoer zou volgens Rijksramingen een miljard euro kosten.

Het EIB stelt dat het voor haar buitenstedelijke raming heeft gekeken naar locaties met reeds ‘redelijk goede’ ontsluiting. Dat betekent dat het instituut primair heeft gekeken naar locaties met een ‘eenvoudige aansluiting op bestaande hoofdwegennet en openbaar vervoer’. Een criterium waar Rijnenburg volgens de bouwlobby ook aan voldoet. Volgens BPD, kartrekker bij een consortium van grondeigenaren dat zich inzet voor woningen in Rijnenburg, kan het gebied makkelijk worden aangesloten op het Utrechtse OV-netwerk. ’s Lands grootste gebiedsontwikkelaar erkent echter wel dat er alsnog grote investeringen nodig zijn voor de ontsluiting, ‘maar dat geldt bij binnenstedelijke locaties ook.’ Twee zijdes van dezelfde medaille dus, waarin bouwen in het groen geen uitgesproken voordeel geniet.

Een voordeel van binnenstedelijke locaties dat het EIB buiten beschouwing laat, is het voorzieningenniveau. Op binnenstedelijke locaties is daar veelal in voorzien, bij nieuwe locaties ontbreekt het logischerwijs volledig. Het EIB kijkt wel naar beschikbaarheid van regionale voorzieningen, maar rept met geen woord over lokale. Terwijl die voor een leefbare en prettige wijk onontbeerlijk zijn en (publieke) investeringen vergen.

En dan het ruimtevraagstuk. Dat het Nederlandse groen voldoende ruimte biedt voor heel veel woningen, is evident. Dat woningbouw niet de enige claim op die ruimte legt, wordt echter weleens vergeten. Nederland is in transitie op alle fronten. Bedrijvigheid, de energietransitie en klimaatadaptatie en de woningmarkt dingen allemaal om een plekje op de schaarse gronden in het kleine Nederland. Of woningbouw boven die andere opgaven gaat, is een keuze die van meer afhangt dan enkel economische ramingen.

Daar komt bij dat ook de ‘volle’ steden nog veel plek voor veel woningen bieden. Met slimme verdichting passen de benodigde woningen ruim binnen het stedelijk gebied, zonder dat daar hoogbouw aan te pas hoeft te komen. Het PBL stipte eerder misverstanden over binnenstedelijk bouwen aan. Misverstand één: stedelijk wonen betekent wonen in hoogbouw. En misverstand twee: er is niet voldoende plek in de stad. ‘Dit is maar zeer de vraag. Voor een belangrijk deel is dit een (politieke) keuze. Fysiek kan er veel’, aldus het planbureau.