Foto: Ontwikkeling stationslocatie Knoop XL Eindhoven. Bron: KCAP Architects and Planners

Zo verandert het kantoorvestigingsmilieu rondom OV-knooppunten

Stationslocaties veranderen, net als onze eigen houding tegenover werken en reizen. Hoe verandert het kantoorvestigingsmilieu rondom OV-knooppunten dus? 'Een gebied moet eigenlijk elk moment van de dag aantrekkelijk zijn.’

Die vraag stond centraal bij het webinar van donderdag 20 mei, georganiseerd door ElbaRec en adviesbureau Buck Consultants International.

Er is veel te doen rond de combinatie kantoorvestiging en stationsgebieden. Veel steden hebben plannen om grootschalige woningbouw te realiseren in stationsgebieden, met een mix van functies. Tegelijkertijd worden kantoren kleiner, en lijken deze meerdere functies te krijgen. De trend van het thuiswerken van de coronacrisis geeft hier vaart aan. Drie sprekers met verschillende expertises deelden hun kennis en ervaringen rond deze kwesties.

Eén tot drie dagen thuiswerken

Josefien Glaudemans is partner bij Buck Consultants International. Ze start het webinar met inzoomen op de ervaringen van het thuiswerken. Voor veel bedrijven is de stad een belangrijke locatie. Het thuiswerken kan hier grote verandering in brengen.

‘Uit onderzoek blijkt dat na de grote verplaatsing van kantoor naar thuis, zowel klanten als medewerkers alsnog hun veerkracht en doelen behielden. Veel werk kan ten slotte thuis verricht worden’. Maar er zijn ook nadelen. Zo verloopt het creatieve en sociale proces veel beter op kantoor, en hadden sommige thuiswerkers na verloop van tijd minder productiviteit en motivatie. Uit onderzoek van de NS en het Kennisinstituut voor Mobiliteitsbeleid (KiM) blijkt voorlopig dat ongeveer tweederde van de forensen na corona één tot drie dagen per week thuis verwacht te werken. Hiermee scoren de Nederlandse werkenden lager dan andere Europese landen. Glaudemans benadrukt dat wij als groepsdieren het talent hebben om onze oude gewoontes te behouden.

‘Het creatieve en sociale proces werkt veel beter op kantoor. Sommige thuiswerkers merkten een afnemende productiviteit.’

Glaudemans doet een voorzichtige schatting van de ontwikkeling van de kantorenmarkt. Ze benadrukt dat OV-knooppunten nog steeds gewild blijven, mede door de opkomst van multifunctionele settings en third places: flexibele huurbare kantoorruimtes op aanvraag. Deze locaties lenen zich goed voor sociale en creatieve werkvergaderingen. Ze verwacht een lichte groei van de kantorenmarkt met niet al te grote locatieverschuivingen. De tekorten op de Nederlandse arbeidsmarkt remmen de groei.

Stationsgebieden steeds aantrekkelijker als vestigingsgebied

Pieter Vandeginste is Fund Director bij ASR, en is verantwoordelijk voor het Dutch Mobility Office Fund: het kantorenfonds van ASR dat zich volledig richt op kantoren bij stationslocaties. Hij analyseert de trends die erop wijzen dat stationslocaties steeds aantrekkelijker zijn als vestigingsgebied.

‘Allereerst zien we een verschuiving in de mobiliteit, waarbij het openbaar vervoer een steeds grotere rol gaat spelen.' Zo nam het aantal kilometers met het openbaar vervoer in de periode 2010-2019 met 19 procent toe, en zijn ook bedrijven op zoek naar duurzame vormen van mobiliteit. Ook is de volgende generatie werkenden toe aan flexibelere werkweken, en is ze bereid om langer te reizen. Op stations zijn de voorzieningen daar goed voor.

Net als Glaudemans benadrukt Vandeginste wel de groei van het thuiswerken. In de zes jaar voor corona nam dit al met 19 procent toe onder Nederlanders. Toch is ook zijn verwachting dat menig werkende na corona terugkeert naar kantoor, omwille van sociale en creatieve factoren.

Allerlaatst noemt Glaudemans de trends van duurzaamheid en technologie binnen de ontwikkeling van kantoorvestiging. Zo krijgen kantoorgebouwen steeds meer sensoren. ‘Dit biedt veel informatie, waardoor ook nieuwe werkvormen en dienstverleningen als deelmobiliteit makkelijker aangeboden kan worden. Samen met het openbaar vervoer gaat dit vervolgens weer bijdragen aan het beperken van CO-2-reductie’, aldus Glaudemans.

Perron 038, Zwolle

Een andere invalshoek biedt Ed Anker, wethouder Ruimtelijke Ordening en Spoorzone bij gemeente Zwolle. Hij benadrukt de afzondering van de Zwolse stationslocatie. En dat terwijl Zwolle het tweede spoorknooppunt van Nederland is, vanwaar men acht richtingen op kan. ‘Veel mensen kiezen ervoor om in Zwolle te wonen en elders te werken. Je bent met een uur in Amsterdam. Er is dan ook een enorme trek van de Randstad naar Zwolle’, noemt Anker.

Binnen Zwolle staat tegelijkertijd het doel om het werkgebied ook meer te verbinden met de binnenstad. ‘Alle partijen missen deze binding. Nu is het bedrijventerrein na vijf uur saai en leeg’, zegt Anker. ‘Wel zien we dat partijen hun best doen om de verbinding tussen instellingen te maken.' Zo ontstond Perron 038: een bedrijfshal als innovatiecentrum die de brug legt tussen technici en talenten van onder andere het Windesheim-college. Hier vinden technologische onderzoeken en experimenten plaats die hiermee ook ruimte geven aan kleine bedrijven.

‘Een gebied moet op elk moment van de dag aantrekkelijk zijn’

Met dit voorbeeld geeft Anker weer hoe startende ondernemingen op een roltrap terechtkomen, en jonge studenten in een stad als Zwolle blijven wonen. ‘We willen geen verplaatsing van bedrijvigheid naar andere plekken, maar een ecosysteem waarin andere partijen aangetrokken worden.’ Anker benoemt daarbij dat als het vastgoed vervolgens ziet dat bedrijventerreinen nieuwe toekomst krijgen, ze op die plek woningen willen gaan toevoegen. Dit trekt weer creatieve industrie en e-commerce aan. Net als Pieter Vandeginste stemt Josefien Glaudemans met de opvattingen van Anker in: ‘zorg dat er een mix van functies is, zodat er een gebied ontwikkelt dat functioneert als totaal stedelijk gebied. Een gebied moet eigenlijk elk moment van de dag aantrekkelijk zijn’.

De app van Stadszaken is sinds deze week gratis te downloaden via de Google Play Store en de App Store van Apple. Met de app heeft u nieuws, opiniestukken en achtergrondverhalen over de fysieke inrichting van Nederland in een vloek en een zucht op het scherm van uw smartphone of tablet. Hoofdredacteur Marcel Bayer noemt de app een must-have voor de RO-professional en de liefhebbers van stedelijke en ruimtelijke trends.
Dit bericht delen via:

Gerelateerde artikelen