Foto: Impressie van de te bouwen wijk, bron: Heijmans

Park Vijfsluizen: integrale groene insteek voorkomt financiële verrassingen bij complexe ontwikkeling

In Vlaardingen verrijst op het oude Shell Sportpark de nieuwe woonwijk Park Vijfsluizen. De ambities zijn niet mis: Park Vijfsluizen moet ‘de duurzaamste wijk van Zuid-Holland’ worden. Tegelijkertijd is Vijfsluizen een lastige locatie en de duurzame plannen zijn niet goedkoop. Hoe doe je dit dus, vroegen we ontwikkelaar Heijmans.

Dit stuk verscheen eerder in de Steenbreekspecial van Vakblad Groen. Klik hier voor meer informatie.

Een gevarieerde wijk aan de rand van Vlaardingen, dat moet Park Vijfsluizen worden. Met ruim vierhonderd woningen in allerlei soorten en maten, van herenhuizen tot studio’s. Goed ontsloten, met twee metrostations en de rijksweg A4. En bovenal: buitengewoon groen en blauw, met ruimte voor uiteenlopende inheemse flora en fauna. Kortom: ‘de duurzaamste wijk van Nederland’, in zowel fysiek als sociaal opzicht.

Dat klinkt als een prima ambitie, die goed binnen de doelen van Vlaardingen past. In de Toekomstvisie 2020-2040 schetst de gemeente het volgende perspectief: ‘Vlaardingen is in 2040 dé inclusieve woonstad in de metropoolregio. Er zijn woningen voor iedereen … Daarnaast is groen belangrijk in de gemeente. Ook bij de bouw van nieuwe woningen wordt hier rekening mee gehouden, bijvoorbeeld door de aanleg van groene daken en groene gevels.’

Vlaardingen wil dus groen en gezond zijn, en de druk op de woningmarkt van de aan Rotterdam grenzende gemeente loopt op. De ruim vierhonderd woningen in Park Vijfsluizen zijn meer dan welkom. Tegelijkertijd is het voormalige sportpark een lastige locatie. De goede bereikbaarheid heeft een keerzijde, want ontwikkelen tussen snelwegen is geen sinecure. En dan de groene ambities. Ontwikkelaars uitten de afgelopen jaren met regelmaat dat een gemengd, groen en duurzaam bestand realiseren op lastige locaties als Vijfsluizen te uitdagend is en dat ze er niet uitkomen met de businesscase. Hoe hou je al die ballen hoog als gebiedsontwikkelaar?

‘De snelweg is juist een impuls voor de kwaliteit’

Ron van den Brink van Heijmans is de ontwikkelaar van het project. Hij windt er geen doekjes om: ‘Het is een hele opgave. Tegelijkertijd is ook de nabijgelegen snelweg juist een impuls voor de kwaliteit van het gebied, want de infra vraagt om compensatie.’ Al met al staan de groene ambities de betaalbaarheid van de woningen in het gebied niet in de weg, aldus Van den Brink. ‘De stichtingskosten worden zoals gebruikelijk doorgerekend in de verkoop- en huurprijs, maar we realiseren echt niet alleen maar dure woningen. We realiseren een goede mix, want ook dat is essentieel voor een gezonde wijk.’

Waterelementen

Bij de planvorming van het project waren groen, klimaatadaptatie en biodiversiteit vanaf de eerste moment integraal onderdeel van de woningbouwplannen, met speciale aandacht voor de al bestaande groene en blauwe kwaliteit. Die insteek voorkomt onaangename financiële verrassingen, aldus ontwikkelaar Van den Brink.

Het gebied heeft een bijzondere geschiedenis. In 1953 werd in het gebied het Shell Sportpark Vijfsluizen gerealiseerd. De werknemers van de oliemaatschappij, die destijds nog de Bataafse Petroleum Maatschappij heette, konden sporten op onder meer voetbal- en hockeyvelden, in een openluchtzwembad en in een sporthal. De in onbruik geraakte Shell-sporthal staat er nog steeds.

De bestaande groen- en waterelementen uit het voormalige sportpark worden zo veel mogelijk behouden. Om gezonde bomen, soms 70 jaar oud, wordt waar mogelijk heen gebouwd. Zieke bomen worden gesnoeid, maar in sommige gevallen blijft de stronk wel staan. Die biedt namelijk plek aan allerlei dieren en insecten. Ook bestaand kleinschalig groen, zoals bijvoorbeeld struiken, wordt zo veel mogelijk behouden.

Het Shellgebouw wordt gerenoveerd en gaat een plek bieden aan wijkvoorzieningen en een zorgcentrum voor senioren met om en nabij dertig studio’s. Bovendien is de architectonische stijl van het oude pand leidend voor de nieuw te bouwen woningen in de rest van het gebied.
 

Tekst gaat door onder kaart

Kaart van het plangebied. Het oude Shell-gebouw neemt een centrale plek in. Bron: Planviewer
 

Biotopen

Bij de ontwikkeling wordt ingezet op verschillende biotopen, die voortbouwen op de bestaande kwaliteiten. Grasweides, bosjes en waterpartijen wisselen elkaar af en bieden een thuis aan uiteenlopende inheemse flora en fauna. De te ontwikkelen deelgebieden zijn Waterrijk, Parkrijk, De Vijver, De Coulissen, het Open Veld en de Groene Spoorzone. Deze worden gefaseerd gerealiseerd.

Elk deelgebied heeft eigen doelsoorten, waar het landschapsontwerp op is aangepast. Dieren en planten stellen immers uiteenlopende strenge eisen aan hun leefomgeving. Ter illustratie: watervleermuizen en alpenwatersalamanders voelen zich thuis in het waterrijke deelgebied, het parkrijke gebied moet een plekje bieden aan ransuilen en bonte spechten.

Verschillende gebouwen in Park Vijfsluizen krijgen groene daken. Deze dakinrichting voorziet in de voedselbehoeften van verschillende soorten insecten, vogels en vleermuizen. Grenzen aan de ruimte voor dieren is er wel. De biodiversiteit moet in balans zijn met de woonervaring. ‘In het gebied lopen nu ook een vos en een marter rond’, zegt Van den Brink. ‘Dat zijn mooie dieren, maar je zal ze niet per se in een woonwijk terugzien.’

Dieren en planten stellen uiteenlopende strenge eisen aan hun leefomgeving

Al het bio-inclusieve groen helpt bij de mitigatie van de negatieve effecten van klimaatverandering. Bomen koelen de omgeving, een welkom iets tijdens hittegolven, en grasweides en een wadi vangen water op bij stortbuien. Andere klimaatadaptieve maatregelen in het gebied zijn smallere wegen (en dus meer ruimte voor mitigerend groen) en parkeerplaatsen die water laten doorlopen. In de tuinen komen regentonnen.

Al met al moet het gehele gebied water zo lang mogelijk vasthouden en langzaam laten doorsijpelen in de bodem. Ook hier geldt: de klimaatadaptatie moet samengaan met het woonplezier. Dat betekent: geen wadi voor de voordeur, maar in een centrale plek in het plangebied.

Eind maart werd een bijzondere vondst gedaan in het park: archeologen ontdekten de mogelijke restanten van ’s lands oudste dijk. Twee parallelle rijen van palen met daartussen een wand van vlechtwerk wijzen op het bestaan van een wal van ruim 2200 jaar oud. De nieuwe klimaatadaptieve maatregelen krijgen daarmee een soort symbolische lading: van modern watermanagement uit het ijzeren tijdperk, naar modern watermanagement op de eenentwintigste-eeuwse manier.

De app van Stadszaken is sinds deze week gratis te downloaden via de Google Play Store en de App Store van Apple. Met de app heeft u nieuws, opiniestukken en achtergrondverhalen over de fysieke inrichting van Nederland in een vloek en een zucht op het scherm van uw smartphone of tablet. Hoofdredacteur Marcel Bayer noemt de app een must-have voor de RO-professional en de liefhebbers van stedelijke en ruimtelijke trends.
Dit bericht delen via:

Gerelateerde artikelen