Dit artikel verscheen eerder in vakblad ROm, het maandelijkse vakmagazine voor de fysieke leefomgeving en gratis voor ambtenaren. Neem een thuisabonnement.

Ongeveer 23 duizend woningen zouden er in de verschillende gemeenten van Noord-Holland Noord bij moeten komen op grond van de bevolkingsontwikkeling, los van de vraag uit de Metropoolregio Amsterdam (MRA). Woningzoekenden die in de regio’s Amsterdam en Haarlem geen passende en vooral betaalbare woning kunnen vinden, wijken al veelvuldig uit naar het noordelijk deel van de provincie.

Woningmakers, een samenwerkingsverband van ontwikkelaars, corporaties en makelaars, hebben die extra vraag laten becijferen en komen op nog eens 30 tot 40 duizend woningen die daarvoor nodig zijn. Opgeteld is er dus behoefte aan 60 duizend woningen in Noord-Holland Noord. Een fors aantal, en de bouwproductie is daarvoor bij lange na niet genoeg. Wat ook hier leidt tot schaarste en hoge woningprijzen.

Complexiteit

Het is net als op andere plekken in het land een bekend verhaal. Ondanks het gevoel van urgentie en goede intenties komen onvoldoende woningbouwplannen van de grond. Het komt meestal neer op gebrek aan tijdig beschikbare locaties, stroperige planprocedures, beperkte ambtelijke capaciteit, versterkt door stapeling van ambities, de politieke keuze voor binnenstedelijk bouwen en daarmee voor complexere opgaven.

‘Gemeenten bouwen niet, maar ze geven wel vergunningen af. De provincie vindt daar ook van alles van. Het Rijk gaat over het Bouwbesluit, waar steeds weer nieuwe eisen in komen te staan’, vat Martin Bosch, programmamanager bij Woningmakers, het bondig samen. De voormalige directeur Stadsontwikkeling bij Gemeente Alkmaar is inmiddels tien jaar bezig om tussen overheid en marktpartijen betere afstemming te krijgen over de bouwplannen.

‘Er zitten te weinig plannen in de pipeline op het ogenblik’, constateert hij. En hij haalt Alkmaar als voorbeeld aan. ‘Daar bouwen we momenteel zo’n 600 woningen per jaar. Dat moet ongeveer naar het dubbele toe, willen we aan de vraag kunnen voldoen.’

In principe zijn er in Alkmaar plannen genoeg. Zoals Alkmaars Kanaal, een grootschalig verstedelijkingsprogramma aan het Noord-Hollands Kanaal met daarin 15 duizend woningen. Maar dergelijke binnenstedelijke herontwikkelingsgebieden zijn extra complex en verlopen traag. Bosch: ‘Drie bedrijventerreinen moeten worden omgekat, waarvan twee aan weerskanten van het kanaal met onder meer twee watergebonden bedrijven in milieucategorie 4. Die moeten weg voordat we daar überhaupt kunnen beginnen. Dat heb je niet binnen drie of vier jaar opgelost.’

Wethouder Paul Verbruggen, voor onder meer wonen, grondzaken en regionale samenwerking, beaamt dat. ‘Voor ons is Het Alkmaars Kanaal, een transformatiegebied van 190 hectare, een majeur project dat wel zo’n tien tot vijftien jaar loopt.’ Hij geeft tegelijk aan dat er nu schot komt in de eerste fase, Overstad, het deel dat het dichtst tegen de oude binnenstad aan ligt.

‘Daarnaast gaan we binnen een paar maanden in Oudorp beginnen met de bouw van 400 appartementen aan het water. Andere locaties in dat gebied zitten in de bestemmingsplanfase.’ Verbruggen is blij met de 6 miljoen euro uit de eerste tranche van de Woningbouwimpuls voor het gebied Overstad, die voor de nodige versnelling kan zorgen.

Tekst gaat door onder afbeelding

Ontwikkelbeeld voor Overstad, onderdeel van transformatiegebied Het Alkmaars Kanaal, met de Ringersfabriek, waar appartementen in komen. Beeld Gemeente Alkmaar
 

Vertrouwen

De Alkmaarse wethouder zegt zich niet zo’n zorgen te maken over het verplaatsen van bedrijven. Daarover is de gemeente actief met bedrijven in gesprek, ook met de provincie om te kijken of extra versnellingsgelden daarvoor zijn te gebruiken die afgelopen november door minister Ollongren zijn vrijgegeven. Een veel groter knelpunt is volgens Verbruggen het tekort aan deskundige ambtenaren om dergelijke complexe processen te begeleiden.

Daarom is voor Alkmaars Kanaal een apart programmabureau opgezet, met externe projectleiders en plantoetsers. ‘We gebruiken de mogelijkheid die de omgevingsverordening uit de Omgevingswet biedt om ontwikkelaars een stedenbouwkundig plan te laten maken. We dagen ze uit om creatief invulling te geven aan onze voorwaarden voor het gebied. En wie weet, mogen ze daar dan als ontwikkelaars zelf aan de slag.’

Dat is precies zoals Woningmakers het graag ziet. Marktpartijen kunnen die menskracht best leveren, stelt programmamanager Bosch vast. ‘Dan moeten gemeenten daarvoor open staan en niet een stedenbouwkundige ambtenaar het hele werk van de markt achteraf nog eens over laten doen. Wij zien in de praktijk dat het gebrek aan commitment tussen de overheid en de marktpartijen de voornaamste reden is dat er te weinig woningbouw van de grond komt. Het komt dus neer op betere samenwerking en vooral meer vertrouwen krijgen in elkaar deskundigheid en rol.’

In Schagen kiest de gemeente ervoor om toch zelf de deskundigheid aan te nemen. Het stadje halverwege tussen Alkmaar en Den Helder voelt de druk op de woningmarkt naar verhouding net zo goed als de grotere steden in de regio. ‘We kunnen al niet voldoen aan de zelfstandige woonvraag van onze eigen jonge inwoners’, vertelt wethouder Jelle Beemsterboer.

‘De binnenstedelijke plekken raken zo langzamerhand wel op’

De woningproductie in Schagen ligt momenteel op 300 woningen per jaar. ‘Dat heeft best wat voeten in de aarde gehad’, moet hij toegeven. ‘In 2014 zaten we op slechts 36 woningen per jaar. We hebben opgeschaald van twee naar tien projectleiders, om vergunningen en plannen te begeleiden. Onze volgende uitdaging is de plekken aan de rand van onze gemeente te gaan ontwikkelen om de bouwstroom op gang te houden, want de binnenstedelijke plekken raken zo langzamerhand wel op en je wilt niet elke stukje groen gaan opofferen aan woningbouw. Dat tast de leefbaarheid en het mooie karakter van onze stad aan.’

Daily urban system

Alkmaar en Schagen hebben met de andere gemeenten in Noord-Holland Noord, de Woningmakers en het Ontwikkelingsbedrijf Noord-Holland Noord de handen ineengeslagen om met de provincie en het Rijk een woondeal te sluiten, net als voor de overige stedelijke regio’s waar grote woningtekorten zijn.

Vooruitlopend daarop hebben de wethouders in juni vorig jaar aan een delegatie Kamerleden de ‘samenwerkingsafspraak regionale verstedelijkingsstrategie’ aangeboden. Een pleidooi om met provincie en Rijk afspraken te maken om samen te investeren in meer woningbouw. Zo zijn de woningbouwlocaties bij ov-knooppunten beter te benutten met de bundeling van publieke en private investeringskracht, en het beter integreren van de spoorverbinding Amsterdam-Castricum-Alkmaar-Heerhugowaard-Hoorn in het ‘daily urban system’ van de MRA.

Wethouder Verbruggen: ‘Veel van onze inwoners werken in de MRA, maar we hebben ook een tegenspits omdat we hier in de regio aantrekkelijk economische perspectieven hebben, bijvoorbeeld op het gebied IT, geavanceerd wetenschappelijk onderzoek in Petten, en met topspelers in de zaadveredeling. We denken met recht het vijftiende versnellingsgebied voor grootschalige woningbouw te moeten zijn.’

Inmiddels is ook de politiek in Den Haag gemobiliseerd. Begin maart is een motie van Kamerleden Julius Terpstra (CDA) en Daniël Koerhuis (VVD) met een ruime meerderheid aangenomen, die de minister oproept om de woondeal snel te ondertekenen. Dat is nog niet gebeurd, en ook de provincie heeft nog niet getekend.

De provincie heeft wel de intentie de woningdeal Noord-Holland Noord te gaan ondertekenen, laat gedeputeerde Cees Loggen weten. Er was aanvankelijk wat terughoudendheid bij de provincie omdat de woondeal niet alleen de woningbouw dient, maar ook om het een en ander mogelijk te maken aan de mobiliteitskant. Inmiddels ligt de mobiliteitsvisie er met 250 miljoen euro aan infrastructurele investeringen, die de bouw van die 60.000 woningen mogelijk moet maken.

Voor het op gang brengen en houden van de woningbouwstroom is het noodzakelijk om niet zozeer te sturen op plan- maar op bouwcapaciteit. Daar houdt Bosch van de Woningmakers zich momenteel vooral mee bezig. ‘We krijgen de gemeentelijk lijsten van bouwplannen en leggen die naast de planning van de bouwers, corporaties en ontwikkelaars. Zo hebben we een vrij goed beeld van wat waar in de planning zit en hoe het loopt met het planproces. We willen alles weten. Of er nog sanering speelt, PFAS- of stikstofproblematiek, of de business-case rond is. We willen weten wat voor type woningen het zijn, in welke prijscategorie. We kijken ook mee naar de fasering van bouwplannen, of we daar zouden kunnen schuiven. Alles erop gericht om jaarlijks voldoende aanbod van woningen te houden.’

Binnenstedelijk

Wel een serieus knelpunt en bron van conflict tussen de gemeenten en de provincie is het beleid voor bijzondere provinciale landschappen. De nieuwe omgevingsverordening van vorig jaar beschermt er maar liefst 32. Het zijn volgens de provincie grote aaneengesloten landschappen met ‘onvervangbare kernkwaliteiten’ als historische verkavelingsvormen, bijzondere waterlopen, de aanwezigheid van weidevogels.

Gevolg is dat de meeste gemeenten buitenstedelijk niet mogen bouwen. Zelfs niet op plekken waar eerder geheel geen beperking lag en woningbouw was voorzien, zoals in Stompetoren West een dorpskern in de Alkmaarse wijk Schermer. ‘We hebben het hier over een weiland met raaigras. Qua biodiversiteit heeft het nul waarde. De provincie heeft bedacht dat alles wat weiland is ook bijzonder zou moeten zijn. Daar zijn wij het beslist niet mee eens’, geeft wethouder Verbruggen aan. ‘Wat ons betreft moet je daar organisch mee omgaan. Laat Stompetoren een sterke kern blijven met de noodzakelijk woningbouw, fraai ingepast in het groengebied.’

‘De provincie heeft bedacht dat alles wat weiland is ook bijzonder zou moeten zijn’

‘Noord-Hollanders willen dat er veel woningen worden gebouwd. Maar Noord-Hollanders willen óók dat ons mooie landschap bewaard blijft’, reageert gedeputeerde Loggen desgevraagd. ‘Het is aan het provinciebestuur om de balans te vinden. De gekozen volksvertegenwoordiging, Provinciale Staten, onderschrijft en steunt het beleid.’

De provinciaal bestuurder wijst erop dat er binnenstedelijk voldoende plancapaciteit is. ‘Laten we focussen op de gebieden waar al capaciteit is, zoals in de Alkmaarse Kanaalzone. Daar kan morgen de schop in.’

Tekst gaat door onder afbeelding

In roze de ‘bijzondere provinciale landschappen’ in het noordelijk deel van Noord-Holland. Sommige gemeenten zoals Schagen zijn er helemaal door omsloten. Beeld Provincie Noord-Holland
 

Juridiseren

Maar we hebben ook woonbehoefte in de kleinere kernen, werpt wethouder Beemsterboer tegen. Schagen is vrijwel volledig omgeven door bijzonder provinciaal landschap. Hij noemt het een achterhaalde gedachte dat er overal in dit deel van Noord-Holland sprake zou zijn van krimp. ‘Heel lang hoorden we dat in de analyses, van de provincie, ook van het CBS en PBL. Het is volstrekt in tegenspraak met de feiten. Ik word regelmatig aangeklampt door inwoners die vragen wanneer er voldoende betaalbare woningen zijn voor hun zoons en dochters die noodgedwongen nog thuis wonen.’

In Schagen is het roer omgegooid, zegt hij met nadruk. ‘Op een stuk of vijf locaties buiten bebouwd gebied gaan we gewoon bouwen en nemen de procedures van de provincie voor lief. Soms hoor je niets als we een ontwerpbestemmingsplan bekendmaken, zoals bij de kern Warmenhuizen. Dan denk ik. Mooi, weer 150 woningen binnengehaald. De andere keer krijg je eerst een telefoontje van de bestuurder, vervolgens starten ze een procedure. Dat is dan maar zo. Eigenlijk zou je dat niet moeten willen. Maar als het zover komt dat we bij de Raad van State staan, mag de rechter ons belang en dat van de inwoners afwegen tegen dat van de provincie.’

‘Je kunt niet op basis van verouderde prognoses de wereld beoordelen’

Verbruggen onderschrijft dat er met de provincie een verschil van inzicht is over krimp en groei. Je kunt niet op basis van verouderde prognoses de wereld beoordelen, zegt hij stellig. Als regio hebben we het initiatief genomen, ondersteund door het platform voor innovatie Data Science Alkmaar en de VU Amsterdam, om de prognoses veel adaptiever te gaan inzetten. Op basis van de beschikbare data van vandaag, zodat we veel korter op de bal kunnen spelen.’

Hij is niet zo van het juridiseren. Wel van gelijkwaardigheid in bestuur, zo zegt de Alkmaarse wethouder. ‘De provincie heeft een verantwoordelijkheid voor het landschap, wij als gemeente onder meer om te zorgen voor voldoende huisvesting voor onze inwoners. Zij mogen daar een opvatting over hebben, daar luister ik beleefd naar, maar ik ga niet toestemming vragen om woningen te mogen bouwen op locaties waar dat in onze ogen prima kan. Dat kan ik niet uitleggen aan mijn inwoners.’