Door Joris Quaedflieg, managing consultant economie bij Bureau Stedelijke Planning. Dit artikel staat in ROm 3, maart 2021, een themanummer over de 14 grootschalige woningbouwlocaties. Vakblad ROm voor de fysieke leefomgeving is gratis voor ambtenaren in dat domein. Neem een thuisabonnement.

De verstedelijkingsdruk op de stad neemt sterk toe. Enerzijds is er een grote woningbouwopgave en toename van de vraag naar stedelijk wonen met gedeelde voorzieningen. Aan de andere kant is de nieuwe economie innovatiegedreven, schoner en circulair. De behoefte aan interactie, ketensamenwerking en een aantrekkelijke werkplek in de battle for talent vraagt om aantrekkelijke gemengde woonwerklocaties in de stad. Daarbovenop zijn door de coronapandemie een aantal trends in een versnelling gekomen: deglobalisering, werken in of nabij huis, en een verschuiving in sectoren.

Door de grote druk op de stad transformeren veel verouderde bedrijventerreinen naar woningbouw. Recent is de focus meer komen te liggen bij het behoud van werkfuncties in de stad. Het opwaarderen van deze verouderde terreinen komt echter maar moeilijk op gang. Wij zijn van mening dat door slim verdichten en vermengen zowel de woningbouwopgave als de economische versterking van de stad met elkaar verbonden kunnen worden.

Maak heldere keuzes op stedelijk niveau

Het is belangrijk om op het niveau van de stad of de regio te onderzoeken en vast te leggen welke plekken kansrijk zijn om te verdichten en te vermengen en welke plekken juist gezoneerd moeten worden. In de praktijk loopt de ontwikkeling van woonwerkmilieus vaak vast omdat er geen heldere strategie is voor de stad als geheel.

Een dergelijke strategie zou antwoord moeten geven op de volgende vragen:

  • Hoeveel programma’s wonen en werken willen wij als stad faciliteren voor de komende periode?          
  • Om wat voor type woondoelgroepen en bedrijvigheid gaat het?
  • Op welke locaties kan dit programma worden gerealiseerd?
  • Wat zijn de mogelijkheden van verdichting en vermenging?
  • In hoeverre willen we bestaande bedrijven herhuisvesten en waar kan dat?

Het helpt enorm versnellend wanneer dit soort keuzes voor de stad als geheel zijn gemaakt. Binnen de kaders van één gebiedsontwikkeling kunnen veel vraagstukken over mengen van wonen en werken vaak niet worden opgelost. Bijvoorbeeld het al dan niet verplaatsen van zittende ondernemers. Die puzzel moet je leggen op stedelijk niveau, afgestemd tussen alle betrokken beleidsafdelingen en vervolgens als kader voor de diverse ontwikkellocaties in de stad.

Tekst gaat door onder afbeelding

Voorbeeld van doelgroepen in gemengde woonwerkmilieus. Beeld Bureau Stedelijke Planning

 

Efficiënt ruimtegebruik door mengen van wonen en werken

Een dergelijke stedelijke (of regionale) strategie kan efficiënt gebruik van de schaarse ruimte stimuleren door het aanwijzen van een palet aan stedelijke milieus voor werken, mengen en wonen; in verschillende gradaties en het faciliteren van de juiste functie op de juiste plek (beter benutten).

Door gebieden aan te wijzen waar ruimte is voor zwaardere bedrijven en hier te werken aan verdichting en/of meerlaags bouwen ontstaat elders ruimte voor extra woningen in combinatie met lichtere vormen van werken. Grote ruimtewinst is te creëren door de doelgroepen wonen en werken beter op elkaar af te stemmen. Veel bedrijfsfuncties zijn goed te mengen met woningen, maar zitten nu nog op monofunctionele bedrijventerreinen. Door dit bedrijf te verplaatsen naar bijvoorbeeld leegstaande winkelruimte in de binnenstad ontstaat plek voor een zwaarder bedrijf op de oude locatie.

Het luistert nauw om tot de juiste mix te komen van bedrijvigheid, een uitgekiend woningprogramma en voorzieningen

Het luistert nauw om tot de juiste mix te komen van bedrijvigheid samen met een uitgekiend woningprogramma en voorzieningen. Ook spelen bijvoorbeeld verkeersgeneratie en logistieke stromen een belangrijke rol. Elke stad vraagt om een andere aanpak.

Integrale visies op wonen en werken

Vrijwel alle gemeenten werken met sectorale woon- en economische visies. Wonen en economie zijn de grootste ruimtegebruikers in de stad en zouden dan ook nauw op elkaar afgestemd moeten zijn. Provincie Zuid-Holland heeft hiervoor de woonwerkakkoorden en compensatieplannen ingesteld. Hierdoor is het vereist om bij transformaties goed te onderbouwen dat voor zowel wonen als werken voldoende ruimte is gereserveerd, en hoe het mengen van wonen en werken goed is geregeld.

Voor de gemeente Schiedam werkten wij in dit kader met de Strategie Werklocaties de schuifpuzzel voor de stad als geheel uit. Binnen de stad zijn meerdere typen werk- en transformatielocaties aangewezen, inclusief de passende doelgroepen. Waar in de ontwikkeling Nieuw-Mathenesse een verouderd bedrijventerrein transformeert naar een gemengd woon-werkgebied, zijn elders plekken geïdentificeerd met verdichtingskansen voor bedrijven.

Om marktpartijen bereid te krijgen in Haven-Stad te investeren, is meer zekerheid nodig

Een integrale visie op wonen en werken geeft ook de benodigde planologische zekerheid die investeerders in stedelijke transformaties nodig hebben. Dit bleek uit de marktconsultatie die wij onlangs voor Haven-Stad in Amsterdam uitvoerden. Haven-Stad is een van de grootste transformatieprojecten in Europa: hier komt een hoogstedelijk gemengd woon-werkgebied met 40.000 tot 70.000 woningen en 45.000 tot 58.000 arbeidsplaatsen. Om (grote) marktpartijen bereid te krijgen in Haven-Stad te investeren, is meer zekerheid nodig. Bijvoorbeeld dat hier voldoende omvangrijke concentraties van woningen kunnen worden gerealiseerd, en dat de bijbehorende voorzieningen er komen. Een planologisch fundament draagt bij aan de zekerheid van het transformatieproces en aan het ontstaan van nieuwe stedelijke gebieden. Als basis voor de ontwikkelstrategie voor Haven-Stad is een overtuigende integrale visie nodig op stedelijke kwaliteit en een haalbaar programma voor wonen, werken en voorzieningen. Van belang is om hier ook de gevestigde bedrijvigheid en de (milieutechnische) belemmeringen in het gebied goed in beeld te hebben.

Ook de omgevingsvisie is een geschikt instrument, vanwege het integrale karakter. Veel gemeenten zitten nog midden in het vaststellingsproces. Naast een ruimtelijke visie zou een goede programmatische onderbouwing van de vraag naar woonwerkmilieus onderdeel moeten zijn. Op basis daarvan kunnen de kansrijke locaties en milieutypes – puur werken, wonen en mengen – worden aangewezen. Dat kan gaan om transformaties van winkels in centrumgebieden of om verouderde werklocaties die voor (gedeeltelijke) transformatie in aanmerking komen. Enerzijds wordt de beschikbare ruimte in de stad hierdoor veel efficiënter benut – de juiste functie op de juiste plek – en anderzijds ontstaat door de variatie in stedelijke milieus een robuuster geheel met aantrekkingskracht op verschillende doelgroepen.