Foto: Het gebied van CrossMark, met boven het spoor het braakliggende CSM-terrein. Beeld Gemeente Breda

Brabantse Stedenrij: Stedelijke kwaliteit en innovatie langs het spoor

CrossMark Breda en Kennisas Tilburg zijn meer dan gebiedsontwikkelingen met woningbouw langs het spoor. Het zijn centraal gelegen plekken waar de stad kan groeien en opnieuw kan bloeien. Ze zorgen voor heling van het stedelijk weefsel waar industrie is weggetrokken of verdichting met nieuwe functies een brug kan slaan tussen het stadscentrum en andere stadsdelen. De visies en plannen voor alle drie de gebiedsontwikkelingen worden nu uitgewerkt. De betrokkenheid van het Rijk zorgt voor de nodige versnelling.

Dit artikel stond eerder in vakblad ROm #3, maart 2021. ROm #3 is een themanummer over de veertien grootschalige woningbouwgebieden in het kader van de NOVI. ROm is gratis voor ambtenaren ruimte, infrastructuur en milieu bij de rijksoverheid, provincies, gemeenten en waterschappen. Klik hier voor een abonnement.

Eind januari kwam de koop rond van het voormalige CSM-terrein in Breda. Gemeente Breda en Provincie Noord-Brabant betalen er 21,9 miljoen euro voor, na zes jaar onderhandelen. Maar dan heb je ook wat als stad. Het terrein van de oude suikerfabriek is een prominente en omvangrijke braakliggende locatie van 26 hectare, praktisch tegen het centrum van Breda aan en op loopafstand van HSL-station Breda. De gemeente kan de locatie in samenhang met het Havenkwartier, de Zoete Delta en het Stationskwartier gaan aanpakken. Die gebieden maken deel uit van CrossMark Breda, de transformatie van de spoorzone in het centrum tot een tweede stadshart met internationale allure in een uniek groen spoorpark aan het water.

Kwalitatief hoogstedelijk

‘Met de herontwikkeling willen we een aantal ‘ontbrekende schakels’ in ons stedelijk weefsel invullen’, legt wethouder Paul de Beer uit. De D66’er heeft stedelijke ontwikkeling, vastgoed, klimaat en regionale samenwerking in zijn portefeuille. Hij noemt de verbinding met de noordelijke wijken Haagse Beemden en Hoge Vucht, de ecologische verbinding tussen Noord- en Zuid-Breda, de aansluiting met de binnenstad en het station als voornaamste elementen. Maar zeker ook de urgente woningbouw. ‘De herontwikkeling levert een substantiële bijdrage aan onze ambitie en die van provincie en Rijk om woningen toe te voegen in Breda’, aldus de wethouder.

Toch is wonen slechts een van de nieuwe functies in het gebied, vertelt Bas van Rijsbergen, directeur stedelijke ontwikkeling van de gemeente. ‘Het CSM-gebied en trouwens de hele gebiedsontwikkeling CrossMark wordt een combinatie van werken en wonen. We hebben nog geen feitelijke mix voor wooncategorieën vastgesteld. In het collegeprogramma staat dat de helft van de te bouwen woningen betaalbaar moet zijn. De precieze verhouding zal van deelgebied tot deelgebied verschillen. We werken de plannen per deelgebied uit. Heel CrossMark beslaat 160 hectare, net zo groot als de bestaande binnenstad dus. Dat hoeft en kan niet allemaal in één keer.’

‘Het duurt dus nog wel even voordat we daar echt kunnen gaan bouwen’

Op sommige locaties in het gebied is de woningbouw gestart, zoals in de wijk Driehoefijzers. Ook start binnenkort de ontwikkeling van de voormalige Backer en Rueb terreinen waar Amvest grondposities heeft en 500-600 woningen komen. De gemeente heeft de helft van het Haveneiland in de Mark in bezit met de zittende bedrijven op een tijdelijk contract. Het CSM-terrein is wel het grootste aaneengesloten terrein dat de gemeente zelf in handen heeft. Van Rijsbergen: ‘We gaan daar een kwalitatief hoogstedelijke stuk aan de bestaande stad toevoegen. Tot de zomer werken we aan de visie. Het duurt nog wel even voordat we daar echt kunnen gaan bouwen. Je kunt het meer één keer goed doen. Bovendien zit er in de naastgelegen gebieden nog volop bedrijvigheid waarvan je enkelen misschien moet verplaatsen om ontwikkelingen mogelijk te maken. Het merendeel wil je juist behouden om die goede mix van wonen en werken te creëren.’

Casco voor gebiedsontwikkeling

De steun van het Rijk is hard nodig om wat Van Rijsbergen noemt ‘het casco voor de gebiedsontwikkeling’ neer te zetten. ‘Hoe dan ook moeten we een betere ontsluiting naar de noordelijke rondweg krijgen. Die zit nu al aan zijn capaciteit. Uitbreiding daarvan zonder overlast voor de omgeving kan alleen door een tunnel onder de Mark.’

Voor zowel de fietsers, de voetgangers als het water is een extra doorgang onder het spoor nodig. De gemeente wil dit gebied optimaal ontsluiten voor langzaam verkeer, ook als verbinding naar de noordelijke stadswijken Haagse Beemden en Hoge Vucht.’

Dan de klimaatopgave. ‘Dit is de badkuip van de regio. Alles wat via de beken en rivieren tussen België en Breda wordt afgevoerd, komt hierlangs. De Groene Delta die we hier willen maken is een soort binnenstedelijk Ruimte voor de Rivier-project, zoals dat al gedaan is op een aantal plekken buiten de stad in het Markdal. Dat biedt natuurlijk geweldige kansen om stedelijke kwaliteit toe te voegen. Mede daarom staan de ontwikkelaars in de rij. Maar het kost eerst wel veel geld.’

Wat ook veel geld kost, is de sanering van het voormalige terrein van de suikerfabriek. Alles boven de grond is nagenoeg weg, maar de fundering van de silo’s gaat zestig meter diep. Van Rijsbergen. ‘Als we die er zomaar uittrekken, stort het naastgelegen viaduct van het spoor in. Bovendien is de grond door de eigenaar een paar keer opgehoogd. Met wat voor materiaal? Wat we daar aantreffen en hoe we daar mee om kunnen gaan is een bepalende factor in de ontwikkeling. Sommige stukken fundering of vervuilde grond kan je misschien makkelijk laten zitten of afdekken, anderen zal je grondig moeten saneren.’

In Breda zijn ze druk aan het rekenen aan de businesscase, zoals het ministerie van BZK dat vraagt. Van Rijsbergen is blij met de opstelling van dat ministerie. ‘Ze redeneren echt vanuit de vragen ‘Waar kunnen we jullie helpen’ en ‘Welke instrumenten heb je nodig?’. Dat gaat van transformatiefaciliteit, woningbouwimpuls tot de focus op grootschalige stedelijke vernieuwingsgebieden. Ze helpen ons door geplande investeringen aan de infrastructuur en voor de klimaatadaptatie naar voren te halen en tegelijk de woningbouw te stimuleren.’

Regionale verstedelijking

Breda werkt met Tilburg aan een samenhangend verstedelijkingsprogramma voor de spoorzones in beide steden. ‘Breda en Tilburg groeien echt naar elkaar toe’, constateert Van Rijsbergen. ‘Je bent vanaf station Breda in zeven minuten op station Tilburg. De universiteit daar is ook onze universiteit, wat wij doen met CrossMark is ook voor Tilburgers.’ Zijn Tilburgse collega’s Martijn Kanters en Robert van Opdorp onderschrijven dat. ‘We werken in de Baronie met centrumstad Breda en de regio Hart van Brabant met centrumstad Tilburg aan een integraal verstedelijkingsprogramma. In december is dat door alle bestuurders bekrachtigd’, vertelt stadsontwikkelaar Kanters.

‘Ons beleid blijft om vooral rond de ov-knooppunten te verdichten’

Voor Tilburg ligt het zwaartepunt van de woningbouwopgave aan de westkant van de stad langs het spoor. Daar ligt de campus van Tilburg University en staat de Avans Hogeschool. Vandaar de benaming Kennisas. Na de herontwikkeling van het gebied rondom station Tilburg, met de vorig jaar geopende Bibliotheek LocHal in de oude locomotievenloods als grote trekker, staat de verdichting van de strook tot aan Stadsbos 013 op het programma. Kanters: ‘Alles bij elkaar denken we in de hele zone zo’n tienduizend woningen te kunnen realiseren, waarvan ruim de helft de komende tien tot vijftien jaar langs de Kennisas.’

Projectleider stedelijke ontwikkeling Van Opdorp wijst op de kaart de locaties aan waar die woningen zouden kunnen komen in combinatie met het versterken van de kennisintensieve economie, waar de Tilburgse onderwijsinstellingen en kennisintensieve bedrijvigheid samenwerken. ‘Ons beleid blijft om vooral rond de ov-knooppunten te verdichten. Dat doen we in de Spoorzone rondom station Tilburg en dat willen we ook doen bij het station Tilburg Universiteit. Dat station kan als halte voor de internationale universiteitscampus wel een upgrade gebruiken. Het zit er nu niet uit. We zouden graag willen dat de NS het station opschaalt naar een intercitystation.’

‘Verder liggen er langs het spoor stukken grond die nog vrij onontgonnen zijn en waar meer stedelijkheid op z’n plek zou zijn. De omgeving bestaat uit veel laagbouw met parkeerplaatsen en woonbuurten met vooral sociale huur. We gaan hier uit van het principe dat fysieke ingrepen hand in hand gaan met de sociale opgaven die er spelen. De loper naar de universiteit heeft nu totaal geen stedelijke uitstraling en is zeker geen visitekaartje voor de universiteit.’

Groene en sociale verbindingen

Tegelijkertijd wil Tilburg met de verdichting langs de Kennisas twee andere belangrijke stedelijke opgaven realiseren. In de eerste plaats een groene zone, die vanuit Stadsbos 013 tot in het stadscentrum doorloopt. ‘Dat moet een groene boulevard worden. We willen er snel mee aan de slag, als openingsstatement in de openbare ruimte. Om te laten zien dat er wat gaat gebeuren en de twijfel bij de omwonenden weg te nemen dat verdichting alleen verstening betekent’, geeft Kanters aan.

In de tweede plaats wil de gemeente de twee woonwijken ten zuiden van station Tilburg Universiteit en winkelgebied ten noorden ervan meenemen in de verbeteringsslag. Van Opdorp: ‘Er zit nu vooral sociale woningbouw in dat gebied en het winkelcentrum Westermarkt vraagt om modernisering. We willen daar een betere mix van woningcategorieën, meer menging met werkfuncties en de kwaliteit van de voorzieningen verhogen.’

Marktinteresse voor de verdichting langs de Kennisas is er voldoende, laten Kanters en Van Opdorp weten. De gemeente is in gesprek met ontwikkelaars voor herontwikkeling van de Sportweg en omgeving tot een nieuwe campus, Reitse campus genaamd. Op termijn krijgt die fysiek een verbinding met het Spoorpark.

Het zal een uitdaging zijn om gezamenlijk met de universiteit, de woningcorporaties en bewoners van de buurten rond station Tilburg Universiteit de vernieuwingsplannen vorm te geven, geven beide heren toe. Van Opdorp: ‘De ruimtelijke plannen moeten zeker ook meerwaarde hebben voor de huidige bewoners.’

De steun van het Rijk is nodig voor de opwaardering van het station en om een aantal noodzakelijke infrastructurele ingrepen mogelijk te maken. Kanters: ‘We hebben het over het afschalen van de weginfrastructuur op drie plekken en het toevoegen van een nieuwe ontsluiting op een andere plek. En we willen het parkeren in de publieke ruimte terugdringen ten behoeve van duurzame mobiliteit. De businesscase zal in beeld brengen waar precies de financiële uitdagingen liggen.’

De app van Stadszaken is gratis te downloaden via de Google Play Store en de App Store van Apple. Met de app heb je nieuws, opiniestukken en achtergrondverhalen over de fysieke inrichting van Nederland in een vloek en een zucht op het scherm van je smartphone of tablet. Een must-have voor de RO-professional en de liefhebbers van stedelijke en ruimtelijke trends.
Dit bericht delen via:

Gerelateerde artikelen