Projectontwikkelaars betwijfelen haalbaarheid Omgevingsvisie Amsterdam

Ontwikkelaars zijn enthousiast over de brede verstedelijkingsvisie die Amsterdam in haar ontwerp Omgevingsvisie 2050 presenteert. Wat betreft de haalbaarheid van de ambities krabben zij zich wel achter de oren, want: wie moet al de mooie plannen voor binnenstedelijk wonen, groen en infrastructuur betalen en organiseren? Het commentaar komt in dezelfde week dat de gemeente Amsterdam een ‘bouwstop’ aankondigde als gevolg van financiële tekorten en beperkte ambtelijke capaciteit.

De hoofdlijn in de ontwerp Omgevingsvisie Amsterdam 2050 (OVA) is dat de stad een ‘menselijke metropool’ moet worden. Met een brede blik op stad en regio wil Amsterdam inclusiever, leefbaarder, vitaler, gezonder en compacter worden, met meer ruimte voor maatschappelijke initiatieven. Verder ligt er een sterke nadruk op het realiseren van meer én betaalbare woningen, opdat Amsterdam toegankelijk blijft voor verschillende doelgroepen. Net als ‘tienminutenstad’ Utrecht zet de hoofdstad daarbij in op meerkernige ontwikkeling, waarbij de centra goed met elkaar verboden zijn met het openbaar vervoer.

Projectontwikkelaars, verenigd in de NEPROM, ondersteunen de insteek op wonen en de ‘menselijke metropool’. ‘Wij steunen het streven om in de komende decennia de woonfunctie in Amsterdam verder te versterken en daarbij in te zetten op meerkernige ontwikkeling: het vergroten van de dichtheid en stedelijkheid op en rond een aantal grote, goed op hoogwaardig ov aangesloten stadsdeelcentra. Ook onderschrijven we de visie om Amsterdam in samenhang met de regio te zien en ook in de omliggende gemeenten met name rond de centra te verdichten en het OV-netwerk in relatie daarmee te versterken’, schrijft de NEPROM in haar zienswijze op de ontwerp-omgevingsvisie.

Financiën, participatie en capaciteit

De ontwikkelaars plaatsen echter kanttekeningen bij de uitvoerbaarheid van de plannen. ‘We hebben vooral zorgen over de financiële haalbaarheid. De ambities zijn groot, kostbaar en soms niet in lijn met elkaar. Hoe dit betaald moet worden is volstrekt onduidelijk’, schrijft de NEPROM. Dit omdat greenfields, ofwel braakliggend terrein waar gemakkelijk ontwikkeld kan worden, nagenoeg non-existent zijn in Amsterdam. Het verdienpotentieel op reeds bebouwde transformatielocaties is voor ontwikkelaars beduidend lager, zeker in combinatie met de erfpachtregelingen in de stad.

'Hoe dit betaald moet worden is volstrekt onduidelijk'

Verder zijn de ontwikkelaars kritisch op de ruimte voor bewonersinspraak. Participatie van bewoners is een groot goed, aldus de NEPROM, maar zonder de juiste regie leidt het tot frustratie en vertraging. ‘Duidelijk verwachtingenmanagement is hierbij cruciaal om te zorgen dat de inbreng van bewoners tot realiseerbare ideeën leidt en dat de processen betaalbaar blijven. Het is onwenselijk dat bewonersparticipatie in de plaats van democratische besluitvorming komt, omdat dat de processen ernstig compliceert en vertraagt.’

Een laatste aandachtspunt is de ambtelijke capaciteit bij de gemeente. Volgens de NEPROM vergt succesvolle realisatie van de ambities voor 2050 voldoende deskundige projectmanagers en inhoudelijk betrokken ambtenaren, die de opgaven in goede banen kunnen leiden. ‘Het is volgens ons noodzakelijk dat de gemeente een goede vertaling maakt van de OVA naar de benodigde inzet per gebied en hiervoor de benodigde capaciteit ter beschikking stelt.’

‘Bouwstop’

De reflectie van de NEPROM komt in dezelfde week dat de gemeente Amsterdam volgens Het Parool een gedeeltelijke ‘bouwstop’ aankondigde in de gebieden Amstel III en Arenapoort, beide in Amsterdam Zuidoost. Daar worden dit jaar geen nieuwe bouwprojecten meer opgestart, omdat de gemeente door de coronacrisis geen capaciteit en budget heeft voor het in behandeling nemen van nieuwe projecten. Dat blijkt uit een brief van de gemeente aan een Amsterdamse ontwikkelaar.

Jan Fokkema, directeur NEPROM, is terughoudend met het gebruik van de term ‘bouwstop’. ‘Daarmee doe je Amsterdam tekort’, zegt hij. ‘De gemeente werkt enorm hard aan het realiseren van duizenden woningen per jaar.’ De woningbouw in Amstel III en Arenapoort ligt niet volledig stil. In de wijk Zuidoost worden dit jaar 2.500 woningen opgeleverd. Volgens Fokkema bevestigt de tijdelijke rem op nieuwbouwplannen echter wel de zorgen voor de lange termijn: ‘De OVA beslaat natuurlijk een langere termijn dan de huidige rem, maar het is zeker een aandachtspunt. Sinds de vorige recessie hebben gemeenten ingeleverd op ambtelijke capaciteit, terwijl stedelijke opgaven steeds complexer worden.’

'We zitten juist in een bouwpiek'

Ook Laurens Ivens, wethouder Wonen en Bouwen te Amsterdam, spreekt niet van een ‘bouwstop’. ‘We zitten juist al zeven jaar in een bouwpiek, met een productie van 6.500 woningen per jaar.’ Het zoeken naar voldoende ambtelijke capaciteit is volgens de wethouder áltijd een opgave voor gemeenten, maar dat zet geen rem op de langetermijnambities. ‘We hebben onze ambtelijke capaciteit de afgelopen jaren juist vergroot. En tot 2025 hebben we in ieder geval ruim voldoende plancapaciteit om nog meer dan 6.500 woningen per jaar te bouwen.’

De app van Stadszaken is gratis te downloaden via de Google Play Store en de App Store van Apple. Met de app heb je nieuws, opiniestukken en achtergrondverhalen over de fysieke inrichting van Nederland in een vloek en een zucht op het scherm van je smartphone of tablet. Een must-have voor de RO-professional en de liefhebbers van stedelijke en ruimtelijke trends.
Dit bericht delen via:

Gerelateerde artikelen