Dat blijkt uit cijfers van de nieuwe Thermometer Koopwoningen. De vereniging van woningbouwspecialisten WoningBouwers NL schrijft hierin dat de extreme prijsstijging van nieuwbouwwoningen van de afgelopen jaren is afgevlakt tot een stijging van zes procent. Eind 2019 was deze groei nog twintig procent.

Meer financiële ruimte voor doorstromers

Dit maakt het voor doorstromers steeds interessanter om na te denken over het kopen van een nieuwbouwwoning. Zo kunnen ze de overwaarde van hun huidige woning inzetten bij de koop van een nieuwbouwwoning. De stijging van huizenprijzen in de afgelopen jaren heeft namelijk geregeld gezorgd voor overwaarde van de woning. Ook de lage rente maakt het een gunstig moment voor doorstromers. Voor een hypotheek van vijftien jaar is het rentetarief één procent.

Ook steeg het collectieve spaartegoed met twintig miljard en de inkomensstijging van 2020 was de hoogste in jaren. De combinatie van al deze factoren geeft kopers meer financiële ruimte om een nieuwbouwwoning te kopen, constateert de Thermometer Koopwoningen. Dit geldt alleen niet voor dure koopappartementen, stelt Peter Boelhouwer hoogleraar housing systems aan de TU Delft. ‘Deze woningen staan vaak voor een langere periode te koop. Dit in combinatie met een stijgende prijs, maakt het voor doorstromers naar dure nieuwbouwwoningen niet ideaal om toe te treden.’

Prijs bestaande woningen stijgt harder

Vorig jaar steeg de prijs van nieuwbouwwoningen harder dan die van vergelijkbare bestaande woningen. Dit is tegenwoordig precies andersom. De gemiddelde verkoopprijs van bestaande woningen blijft stijgen. Boelhouwer ziet dat de prijzen fors zijn gestegen de afgelopen jaren. Dit komt met name door de programmering van dure grote koopwoningen en extra eisen in het bouwbesluit. ‘Dit laat zien dat de markt nog krapper is geworden, stelt hij. ‘De prijs van de nieuwbouw en de bestaande markt moeten weer in balans komen.’

Volgens Jeroen Vreeken, bouwexpert bij Toekomstbouw, zijn er twee factoren die invloed hebben op de prijs van nieuwbouwwoningen: het personeel en veranderende technische oplossingen. ‘Er is een tekort aan kundig en ervaren personeel‘, zegt hij. ‘Daardoor wordt er in de bouw steeds meer gebruiktgemaakt van ZZP`ers, die de afgelopen jaren hun uurtarieven verhoogden. De kans is dan ook aanwezig dat dit invloed gaat hebben op de prijzen van woningen en hierdoor de prijsstijging toch weer gaat oplopen.’

Aan de andere kant zorgen nieuwe technische oplossingen in de woningen dat de prijsstijging afzwakt. ‘Tot een aantal jaren geleden waren er bijvoorbeeld nog weinig aanbieders van warmtepompen. Dit is tegenwoordig wel anders.’ Meer aanbieders drukt de prijs van dergelijke systemen.

Starters krijgen het steeds moeilijker

De relatief hoge woningprijzen en de aangescherpte leennormen maken het in tegenstelling tot voor doorstromers juist bijna onmogelijk voor starters om de woningmarkt te betreden. Uit de stijging van het aantal transacties in de duurdere prijsklassen op de huizenmarkt en de daling van het aantal transacties in de goedkopere prijsklassen blijkt dat de woningmarkt steeds meer gedomineerd wordt door doorstromers.

De helft van alle starters schuift belangrijke levensbeslissingen zoals een kinderwens en uit huis gaan noodgedwongen voor zich uit. De moeilijk betreedbare woningmarkt is een groot pijnpunt bij starters, zo blijkt uit onderzoek van Vereniging Eigen Huis. Eind 2020 was het aanbod goedkope nieuwbouwwoningen vier procent en middeldure nieuwbouwwoningen twintig procent. Volgens Vreeken zijn er vanuit de gemeenten beleidsregels opgesteld over  het percentage nieuwbouwwoningen dat beschikbaar moet zijn voor starters en sociale huur. ‘Ontwikkelaars zijn er bij gebaat om zoveel mogelijke vrijesectorwoningen te bouwen. Projectontwikkelaars en gemeente verdienen het minste op de woningen in het goedkope segment.’ Dat is de grootste reden waarom dit aandeel zo klein is.