Wijziging Woningwet verbreedt werkveld corporaties, maar kan efficiënter

Als het aan de Tweede Kamer ligt, krijgen corporaties meer ruimte om van hun kerntaak af te wijken. De Kamer stemde in met een wijziging van de Woningwet. De sociale sector krijgt meer mogelijkheden voor het investeren in duurzaamheid en leefbaarheid en de markttoets geldt voor drie jaar niet. Reacties zijn positief, maar vraag is of een grotere rol van de corporaties in het middensegment niet efficiënter kan worden geregeld. ‘Rek de daeb-grens op.'

Met de door de Tweede Kamer aangenomen wijziging, afgelopen woensdag, krijgen woningcorporaties voortaan meer mogelijkheden voor het verduurzamen van hun woningen en het verbeteren van de leefbaarheid. Ook wordt de markttoets voor drie jaar opgeschort. Daarmee wordt het voor corporaties makkelijker om huurwoningen voor het middensegment (met een huurprijs van €750 - €1000 euro) te bouwen. De wet moet nog door de Eerste Kamer, maar gezien de unanieme aanname van de Tweede Kamer is het zeer waarschijnlijk dat dit gebeurt.

In 2015 werd de Woningwet flink herzien: corporaties moeten zich weer nadrukkelijk op hun kerntaak richten: het bouwen, exploiteren en beheren van sociale huurwoningen voor mensen met een laag inkomen. Nu, zes jaar later, breekt de Kamer nadrukkelijk met die insteek. Met het tijdelijk afschaffen van de markttoets en de bredere inzet op leefbaarheid kunnen corporaties verder kijken dan enkel deze kernopgave.

De oude Woningwet bood corporaties volgens BZK niet voldoende ruimte om de verduurzamingstaak goed op te pakken. De aangepaste wet verduidelijkt dat het verduurzamen van hun woningen onderdeel is van de taak van corporaties. Zij kunnen voortaan op of aan hun bezit dezelfde investeringen doen als andere vastgoedeigenaren.

Op het gebied van leefbaarheid vervalt het maximum op leefbaarheidsuitgaven en corporaties mogen weer activiteiten gericht op ontmoeting ondersteunen. Ook worden belemmeringen weggenomen voor investeringen in maatschappelijk vastgoed, zoals een buurtcentrum of een dagbestedingsruimte voor zorgbehoevenden. Dit kan bijvoorbeeld door het vervallen van de eis van een fysieke verbinding van bepaalde zorgruimten met overig vastgoed.

Demissionair Minister Kajsa Ollongren van BZK: ‘Corporaties krijgen meer ruimte om mensen met een laag inkomen zo goed mogelijk te blijven huisvesten. En ze krijgen een prominentere rol in de wijk doordat ze activiteiten in buurthuizen kunnen organiseren. Bewoners komen zo meer met elkaar in contact, en dat is belangrijk om eenzaamheid onder bijvoorbeeld ouderen tegen te gaan.’

Martin van Rijn, voorzitter van corporatiekoepel Aedes: ‘De Woningwet wordt met deze aanpassingen werkbaarder en toekomstbestendiger. Wij waarderen dat de sector steeds haar inbreng heeft mogen geven. Laten we nu deze regeldiscussies afhechten en samen aan het werk gaan.’

Oprekken niet-daeb

Woningen met een huurprijs hoger dan de liberalisatiegrens, noemen we niet-daeb-activiteiten. Daeb staat voor ‘dienst algemeen economisch belang’. In 2015 moesten corporaties zich weer meer richten op hun daeb-activiteiten, dus de bouw, exploitatie en het beheer van sociale huurwoningen.

Johan Conijn, bijzonder hoogleraar woningmarkt bij de Amsterdam School of Real Estate en directeur van Finance Ideas, is ook te spreken over het besluit van de Tweede Kamer. ‘Dit is een herstel van doorgeslagen inperking van de corporatiesector’, zegt hij. ‘Het is goed dat de corporaties, als deze wet door de Eerste Kamer komt, een bredere taakstelling krijgen met meer aandacht voor duurzaamheid en leefbaarheid.’

Tegelijkertijd vraagt de hoogleraar zich af of het tijdelijk afschaffen van de markttoets de meest doeltreffende manier is om corporaties woningen met een huur van 800 à 900 euro te laten bouwen. ‘Ik ben er voorstander van dat corporaties in het middensegment bouwen. Maar met de huidige constructie is het bouwen van die woningen nog relatief duur voor de corporaties.’ Dat komt doordat de corporaties zich hiermee in de vrije mark begeven, waarmee ze geen ondersteuning vanuit de overheid meer genieten.

Als alternatieve, en volgens hem doeltreffendere oplossing, pleit Conijn voor het oprekken van de daeb-grens. Van 752 naar 800 of 900 euro, afhankelijk van de regio. Daarmee wordt voorkomen dat corporaties risicovolle investeringen in het vrije segment doen, maar komen er wel meer woningen in het middensegment bij. Die risico’s in het vrije segment waren in 2015 juist één van de redenen dat corporaties zich weer nadrukkelijker op sociale huur moesten richten. Bij investeringen in daeb-activiteiten is de overheid achtervanger, en zijn de risico’s dus beperkter. Bovendien krijgen corporaties korting op grondprijzen voor daeb-activiteiten. Ze dienen immers het algemeen belang, dus van onrechtmatige staatssteun is dan geen sprake.

Conijn beseft zich dat het oprekken van de daeb-grens marktpartijen verdrukt. ‘Daar moet je goed over nadenken en een balans in vinden.’ Tegelijkertijd rechtvaardigt het grote tekort in het middensegment die verdrukking misschien wel, aldus de hoogleraar. Het doel heiligt de middelen. ‘Woningen met een huurprijs van 800 of 900 euro worden nu amper gebouwd. Het is braakliggend terrein in de woningmarkt. Dus als woningcorporatie daar aan bij kunnen dragen en de markt het laat liggen, is dat prima.’

Opkoopbescherming en langere tijdelijke contracten

Aanvullend op de wet werden gelijktijdig een aantal moties door de Kamer aangenomen. De meest opvallende daarvan zijn die van het Lid Koerhuis (VVD), over het verlengen van de maximale duur van tijdelijke verhuur van één naar drie jaar, en de Kamerleden Dik-Faber (CU), Terpstra (CDA), Koerhuis (VVD) en Van Eijs (D66), over verruiming van de gemeentelijke mogelijkheden tot opkoopbescherming. Met het amendement krijgen gemeenten voor minimaal vijf jaar de mogelijkheid een opkoopbescherming in te voeren voor goedkope en middeldure koopwoningen.

Laurens Ivens, wethouder bouwen en wonen in Amsterdam, vindt de aanname van de wet door de Tweede Kamer een ‘positief signaal’. ‘Het is goed dat corporaties met deze wijziging meer ruimte in het middensegment zouden krijgen. We zien in Amsterdam dat dat segment niet vanzelf vanuit marktpartijen van de grond komt.’ Ook over de opkoopbescherming is Ivens te spreken. Minder tevreden is hij over de verlenging van de maximale duur van tijdelijke verhuur. Dat is volgens hem niet in het belang van huurders.

De app van Stadszaken is sinds deze week gratis te downloaden via de Google Play Store en de App Store van Apple. Met de app heeft u nieuws, opiniestukken en achtergrondverhalen over de fysieke inrichting van Nederland in een vloek en een zucht op het scherm van uw smartphone of tablet. Hoofdredacteur Marcel Bayer noemt de app een must-have voor de RO-professional en de liefhebbers van stedelijke en ruimtelijke trends.
Dit bericht delen via:

Gerelateerde artikelen