NOVI-gebied Spoorzone Zwolle verbindt stadshart met campus en IJsselvallei

Dit is een verkorte versie van een stuk uit vakblad ROm. ROm #3 is een themanummer over de veertien grootschalige woningbouwgebieden. ROm is gratis voor ambtenaren ruimte, infrastructuur en milieu bij de rijksoverheid, provincies, gemeenten en waterschappen. Klik hier voor een abonnement.

De druk op de stad is groot, óók in Zwolle. In tal van opzichten is de Overijsselse hoofdstad de schakel tussen het westen en noorden van het land. Dat is te merken aan de vraag naar woningen en de drukte op het station als ov-knooppunt. Wie nu het gebied inloopt ‘achter’ station Zwolle komt echter in een sfeerloos kantorengebied met een kale open ruimte direct achter het station.

Toch laat Perron038 zien welke toekomst in het verschiet ligt. In de oude werkloodsen van de NS is een centrum voor technologie en innovatie gekomen en worden evenementen en bijeenkomsten georganiseerd. Op andere plekken krijgt de toekomst ook al vorm, door pionierende bewoners die tijdelijke woongemeenschappen hebben opgezet in getransformeerde kantoorgebouwen en containergebouwen

Hoofdopgave: nieuwe stedelijkheid

De plannen voor de Spoorzone zijn al een tijdje in ontwikkeling. Zo is in 2017 het Ontwikkelperspectief Stationsgebied Zwolle vastgesteld door de gemeenteraad, een jaar later gevolgd door de Strategische Agenda Spoorzone. Daarin is de ambitie voor transformatie van de Spoorzone uiteengezet en is op hoofdlijnen aangegeven wat dat betekent voor de toekomstige functies en economie van het gebied. Vorig jaar zomer is de verdere uitwerking daarvan gepresenteerd in het Ontwikkelkader Spoorzone Zwolle.
 

Meer programma en dus verdichting is de bottomline voor de gebiedsontwikkeling in de Spoorzone. Binnen hetzelfde gebied, waar nu 325.000 vierkante meter vastgoed staat, is straks ruimte voor ruim 650.000 vierkante meter, waarbij een groot deel van het bestaande vastgoed blijft gehandhaafd. Het accent komt meer te liggen op de combinatie wonen-werken. Woningbouw dus, betaalbaar en gevarieerd, gecombineerd met wat het ontwikkelkader omschrijft als de economie van de toekomst. Dat betekent ruimte bieden aan innovatie, connectiviteit, technologie, start- en scale-ups. De vestiging van kennisinstellingen en cultuur moeten zorgen voor de nodige inspiratie en levendigheid.

‘De ontwikkeling van de Spoorzone is cruciaal voor stad en regio’

Wethouder Ed Anker (ruimtelijke ordening en de Spoorzone) legt uit welke kansen de gemeente ziet. ‘De ontwikkeling van de Spoorzone is cruciaal voor de stad en de regio Zwolle. Als stad kunnen we hier woningbouw realiseren waar sterk behoefte aan is, de barrièrewerking van het spoor voor een belangrijk deel ongedaan maken en het stedelijk weefsel herstellen. Tegelijkertijd ligt er een geweldige kans om het gebied te transformeren in een bruisende plek voor kennisontwikkeling en innovatie. Met dat laatste voegen we iets toe waar de hele regio van kan profiteren met een type werkgelegenheid en onderwijsvoorzieningen waar mensen anders voor naar een andere stad zouden gaan.’

Tekst gaat door onder afbeelding

Toekomstplannen voor het gebied. Beeld: gemeente Zwolle

Coalities en topspelers

Op een paar beperkte stukken grond en twee parkeergarages heeft de gemeente geen posities. Om de ambitieuze visie te realiseren, is de gemeente dus sterk afhankelijk van de gebiedspartners. ‘We moeten het van samenspel hebben’, erkent de wethouder. Dat past volgens hem bij de Zwolse manier van werken. ‘Wij als overheid borgen met een duidelijk kader de kwaliteit die we hier willen hebben en geven richting aan het planproces. Het initiatief laten we zoveel mogelijk bij grond- en vastgoedeigenaren, de ondernemers en hoofdgebruikers van het gebied. Die dagen we uit om met inspirerende initiatieven te komen. En dan is het: als je meedoet, dan doe je ook echt mee en neem je verantwoordelijkheid.’

‘Als je meedoet, dan doe je ook echt mee en neem je verantwoordelijkheid’

Zo is er regelmatig overleg met eigenaren, ontwikkelaars, investeerders, ondernemers en bestuurders van kennis- en onderwijsinstellingen over het economisch profiel van de Spoorzone. De Vrienden van Hanzeland en coalities, een samenwerking van verschillende gebruikers en eigenaren in het gebied, zijn nauw bij de plannen betrokken en in ‘spoorcafés’ bespreken bewoners, ondernemers en belanghebbenden de toekomst van het gebied.

Programmamanager Spoorzone Pien van der Does noemt hbo- en mbo- onderwijsinstellingen als voorbeeld van een cruciale coalitiepartners. ‘We bespreken met hen en met mbo-instellingen waar ze in het gebied een rol kunnen spelen. Misschien nog niet eens om zich hier daadwerkelijk te vestigen, wel om er zichtbaar te zijn en samen te werken met andere partijen in het gebied.’ Ze noemt de experimenteerruimte van Perron038 als voorbeeld van vruchtbare samenwerking tussen hoger onderwijs en de bedrijven in de Zwolse regio. ‘Innovaties die ze daar beproeven en succesvol blijken, passen ze toe in hun productieprocessen elders.’ Zo liggen er meer kansen, geeft wethouder Anker aan. ‘We zijn onder andere met Universiteit Twente in gesprek om zich ook meer te verbinden aan het gebied. Het zou voor ons fantastisch zijn als we ook een stuk universitair onderwijs zouden kunnen aanbieden in Zwolle. Daar kan Windesheim dan mooi op aansluiten.’

Flexibel meegroeien

Wat betreft wonen ligt de focus op zogenaamd ‘hoogstedelijk’, wat inhoudt dat in dit verstedelijkte gebied straks stadsappartementen komen voor zowel jongeren, starters als senioren. Voor mensen die bewust kiezen voor levendigheid en dynamiek in de woonomgeving en voor duurzaamheid en innovatieve mobiliteitsconcepten, aldus het Ontwikkelkader Spoorzone.

Die doelgroep komt in Zwolle nog niet voldoende aan haar trekken, meent het stadsbestuur. In het ontwikkelen van het woningbouwprogram­ma stimuleert de gemeente het experiment: woon­groepen met gedeelde tuinen, studentenwoningen met gedeelde voorzieningen en innovatieve nieuwe woonconcepten voor jong en oud. Maar er is vooral behoefte aan betaalbare woningen, zowel in het sociale als het middeldure huur- en koopsegment. De verhouding zal in eerste instantie 30-40-30 zijn.

Niets ligt verder vast. Het ontwikkelkader vormt een raamwerk dat met de tijd mee kan bewegen en flexibel is. Van der Does: ‘We vragen per deelgebied aan de initiatiefnemers om eerst samen met een plan te komen, waarin zaken zijn geregeld als de kwaliteit van de openbare ruimte, gezamenlijk parkeren. Dan geven we pas groen licht aan een procedure voor de omgevingsvergunning.’

Verschillende marktpartijen hebben de handschoen inmiddels opgepakt en zijn bezig om met elkaar plannen uit te werken voor het woningbouwprogramma en parkeren. ‘Voor de eerste deelgebieden ligt er al bijna een concreet plan dat naar de gemeenteraad kan’, geeft de gemeentelijk programmamanager aan.

Wethouder Anker verwacht dat de geplande nieuwe 3.000 tot 3.500 woningen met gemak zijn te realiseren. En mogelijk nog wel wat meer. ‘Die getallen zijn op basis van de afspraken die we hebben met de provincie. Eigenlijk is dat veel te weinig gezien de vraag naar woningen in Zwolle en omgeving. We horen van de partijen die nu aan het rekenen en tekenen zijn, dat er met gemak nog meer woningen bij kunnen. Daarom is het goed dat we ons niet echt hebben vastgelegd op een getal. We hebben wel heel duidelijk voor ogen dat de Spoorzone geen versteend gebied met hoogbouw moet worden. Dat zou een totale mismatch met de rest van de stad opleveren en daar zit ook niemand op te wachten.’

Verbindingen en klimaatadaptatie corebusiness

De grootste uitdaging voor de gemeente Zwolle ligt niet zozeer in het samenspel met de gebiedspartners, maar in de infrastructuur en de klimaatadaptatie. Vooral de aanhechting aan de binnenstad is een harde randvoorwaarden voor de realisatie van de Spoorzone. ‘Echt belangrijk is dat het station goed wordt afgebouwd’, geeft wethouder Anker aan. Dat is de spil in het gebied, als hart van het ov-knooppunt, waar ook het busstation mee is verbonden. ‘Er wordt veel geïnvesteerd in het spoor zelf, maar niet in de gebouwen. Het station moet gewoon af. Temeer daar we snel verder willen met het ontwerp van de fietsenstalling aan de zuidzijde en we nu zelf gaan beginnen met de passerelle over de perrons heen. Die gaat de twee werelden van de oude binnenstad met z’n cultuur en winkels verbinden met het nieuwe stadscentrum van de Spoorzone. Die passerelle heeft, denk ik, voor de stadsbewoners en initiatiefnemers in het gebied de sterkste symbolische betekenis, en is hét bewijs dat er iets gaat veranderen.’

‘Er wordt veel geïnvesteerd in het spoor zelf, maar niet in de gebouwen. Het station moet gewoon af’

De wethouder is blij dat Zwolle nu beter op de lijstjes voor rijksbijdragen staat, zoals voor de Woningbouwimpuls en de veertien grote stedelijke woonlocaties. ‘Goed is dat BZK integraal naar de businesscase van het hele gebied kijkt.’ Hij hoopt vervolgens op een langjarige betrokkenheid van zowel de provincie als het Rijk om de Zwolse ambities te realiseren. ‘Dit is een manier van gebiedsontwikkeling waar wij zelf heel weinig positie in hebben en ons ook niet kunnen permitteren om zelf grond te verwerven. We draaien wel op voor wat er randvoorwaardelijk nodig is. Daar hebben we hulp bij nodig en commitment voor langere tijd.’