Een stedelijke economie is gebaat bij een goed functionerende, vrije huurmarkt waar aanbieders worden geprikkeld snel in te springen op een actuele behoefte aan woonruimte, bijvoorbeeld van young professionals die te veel verdienen voor een sociale huurwoning en zich (nog) geen koopwoning kunnen veroorloven of niet willen kopen. Maar moet je daar de huren voor verhogen, zoals Blok wil?

Het is de paradox van woningmarktsystemen: enerzijds wil je huurders beschermen en anderzijds wil je dat aanbieders nieuwe huurwoningen bouwen. In Mumbai besloot de markt te stoppen met het bouwen van huizen nadat de huurbevriezing die was afgekondigd tijdens de Tweede Wereldoorlog bleef gehandhaafd en tot op de dag van vandaag voortduurt. Mede vanwege het ontbreken van een effectief volkshuisvestingsbeleid moesten nieuwe stedelingen zich behelpen met hutjes. Anno 2016 woont meer dan de helft van de inwoners van Mumbai in slums.

De vergelijking met Mumbai gaat misschien mank, maar in beginsel zijn er parallellen met onze steden. Ook wij hebben een huurprijsregulering die als anti-prikkel werkt voor de private sector. Rond 1960 vertegenwoordigde de vrije huursector zo’n 50 procent van de woningmarkt. Anno 2016 is daar nog maar 10 procent van over. Woningzoekenden hebben de keuze tussen de totaal vastgelopen sociale sector (als ze daar al voor in aanmerking komen), de koopmarkt of een marginale vrije sector die vooral bestemd lijkt voor welgestelde tweeverdieners en expats. Zo maakte huurbemiddelaar Pararius begin februari bekend dat de prijs van een vrije sector huurwoning in Nederland in het vierde kwartaal van 2015 gemiddeld 1.365 euro was. Dat was 5,2 procent hoger dan eind 2014. In Amsterdam was dit zelfs 2.200 euro. ‘De huurmarkt is ongezond’, onderkende Pararius-directeur Jasper de Groot bij de NOS. Een understatement, lijkt me. En Blok wil daar dus wat aan doen door het geliberaliseerde marktdeel naar kleinere woningen te verruimen.

Een van de redenen van het teruglopen van het aanbod van vrije sector-huurwoningen was het afstoten van goedkoop bezit door institutionele beleggers die – pound wise – alleen nog in het ‘geliberaliseerde’ marktdeel wilden investeren met een huur vanaf 710,68 euro (liberalisatiegrens per 1 januari 2016). In de praktijk betekende dit dat zij geen woningen aanboden beneden een bepaalde oppervlakte vanwege het zogeheten puntenstelsel die in het gereguleerde marktdeel de maximaal toegestane huurprijs dicteert. Vierkante meters leveren relatief veel punten op, naast voorzieningen als centrale verwarming, de uitrusting van het sanitair, privé-buitenruimte, et cetera. De liberalisatiegrens van 710,68 euro is gelijk aan de maximaal toegestane huur bij 146 punten. Feitelijk kwam het er dus op neer dat private aanbieders enkel huurwoningen met 146 punten of meer aanboden – dus enkel grotere woningen – en dan meestal voor een huur van 900 euro of meer. Dat verklaart het ‘huurgat’ van pakweg 200 euro tussen de sociale en de vrije sector.

In de praktijk komt het er dus op neer dat een veelgevraagd product als een stadsappartement met een oppervlakte van 40 tot 60 vierkante meter niet door de vrije huurmarkt wordt geleverd, omdat private aanbieders voor de huurhoogtebepaling worden gelijkgesteld aan sociale verhuurders. Zowel in Duitsland als in Engeland geldt voor de private huurmarkt wél een apart regime en worden dit soort kleine appartementen derhalve wél aangeboden en gebouwd. Als de markt door de verruiming van het geliberaliseerde marktdeel van Blok eindelijk ook kleinere woningen gaat aanbieden waar in de steden veel vraag naar is, dan juich ik zijn maatregel toe.

Maar we zullen nooit een concurrerende huurmarkt krijgen zolang de hypotheekrenteaftrek als marktverstorend element blijft bestaan. Want de hypotheekrenteaftrek maakt vrije sector-huurders niet alleen dieven van hun eigen portemonnee en daarmee huren onaantrekkelijk; ze heeft eveneens een prijsopdrijvend effect op de vastgoedmarkt die exploitanten zullen moeten doorberekenen in de huren.

Zolang de subsidie van de koopmarkt blijft gehandhaafd, blijft de huurmarkt altijd een secundaire, starre markt. Dat is jammer, want een dynamische stedelijke economie heeft een sterke, dynamische huurmarkt nodig waar private aanbieders snel kunnen inspringen op urgente vragen uit de markt, en niet enkel prijzen omhoog schieten, waardoor we voor een Amsterdamse huurwoning gemiddeld 2.200 euro betalen.