Foto: Piqcels

Heeft het nieuwe ministerie voor wonen een staatssecretaris voor grondzaken nodig?

Voor de bouw van één miljoen woningen is goed grondbeleid onontbeerlijk. Hoogleraar Gebiedsontwikkeling Erwin van der Krabben presenteert vier grondknelpunten waar een mogelijke nieuwe staatssecrateris van grondzaken aandacht aan moet geven. Of dat lukt, is nog wel de vraag.

Door Erwin van der Krabben, hoogleraar Gebiedsontwikkeling, Radboud Universiteit Nijmegen

Inmiddels lijkt er consensus te zijn dat een minister voor wonen de rol van het Rijk moet gaan invullen bij de aanpak van de woningcrisis. Opdracht voor de minister: bouw één miljoen woningen in tien jaar. Maar hoe ver draagt de invloed van de minister?

Om woningen te bouwen is bouwgrond nodig. Gaan we uit van een dichtheid van 50 woningen per hectare (de Vinex-wijken hebben een dichtheid van gemiddeld 30 woningen per hectare), dan is er 20.000 ha bouwgrond nodig. Houd je rekening met ruimte voor voorzieningen en werk en marge voor plannen die vastlopen, dan gaat het om ongeveer zes keer een stad zo groot als Nijmegen. Grond- en woningbouwmarkt zijn nauw met elkaar verbonden. Zonder ‘duurzaam’ functionerende grondmarkt en effectief grondbeleid wordt het moeilijk voor de minister om die woningen te bouwen. Kan een staatssecretaris voor grondzaken behulpzaam zijn!? Alvast vier complexe “dossiers” voor de staatssecretaris.

1. Waardestijging van de grond

De waarde van de grond is afgeleid van wat je erop bouwt. Zodra grond voor woningbouw wordt bestemd, neemt de waarde van de grond enorm toe, van gemiddeld €5 per m2 voor landbouwgrond tot soms meer dan €1.000 per m2 voor woningbouwkavels. Stijgt de waarde van woningen, dan stijgt ook de waarde van grond. Dat betekent dat een fors deel van de ‘ontwikkelwinst’ op de grond- en woningmarkt verdwijnt in de zakken van grondeigenaren. Het gevolg is dat er minder overblijft om te investeren in duurzame woningbouwlocaties.

Een mogelijke oplossing is om de waardestijging van de grond te belasten en die inkomsten dan alsnog in woningbouwlocaties te steken. Lang geleden, in 1977, viel het Kabinet Den Uyl over deze kwestie. Misschien wordt het tijd voor een nieuwe discussie hierover, maar politieke consensus over dit thema is naar verwachting heel ver weg.

2. Strijd om de grond

Om hun toekomstige woningbouwproductie veilig te stellen, moeten projectontwikkelaars vroegtijdig grondposities verwerven. Ze concurreren met andere ontwikkelaars en betalen vaak een hoge prijs voor de grond. Die investering kan alleen terugverdiend worden als de prijzen van woningen verder stijgen.

Gemeenten kunnen hier een stokje voor steken met actief grondbeleid, gebruikmakend van hun voorkeursrecht, maar zijn huiverig geworden sinds de grote verliezen op hun grondexploitaties in de vorige crisis. Een Rijksgrondbedrijf zou behulpzaam kunnen zijn, maar zou in de huidige markt waarschijnlijk al lang achter het net vissen, omdat veel toekomstige bouwgrond al is aangekocht.

3. Grondeigendom geeft marktmacht

Met de verwerving van (toekomstige) bouwgrond kopen projectontwikkelaars regionaal marktmacht. Dat geeft twee mogelijke problemen. Ontwikkelaars kunnen ervoor kiezen om de woningbouwproductie te vertragen, om hun bouwvolume te kunnen managen, maar ook met het oog op verdere prijsstijging van woningen (die ze nodig hebben om hun investeringen terug te verdienen).

Grondposities zorgen er ook voor dat competitie in gebiedsontwikkeling vaak ontbreekt. Gevolg is dat de bouwvergunning niet noodzakelijkerwijs naar de hoogste bieder en het kwalitatief beste plan gaat, maar naar de partij die de grond in bezit heeft. Dat geeft te denken wat betreft de subsidies van het Rijk in gebiedsontwikkeling om de onrendabele top weg te werken.

4. Kostenverhaal

Lang was het principe dat alle publieke kosten van gebiedsontwikkeling op projectontwikkelaars verhaald moeten worden. Met de nieuwe regelgeving in de omgevingswet onderkent het Rijk dat dat in de toekomst niet langer mogelijk is; de publieke kosten moeten ook uit andere bronnen gefinancierd worden. Hoe dat dan precies moet is echter nog niet uitgedacht. Een voor de hand liggende gedachte is om ook (bestaande) woningeigenaren die baat hebben mee te laten betalen, maar daar maak je geen vrienden mee. Een oplossing lijkt ver weg.

Genoeg kwesties voor een staatssecretaris voor grondzaken? De kwesties zijn ernstig genoeg, maar ik ben bang dat de staatssecretaris vrij machteloos zou staan, omdat deze dossiers zaken van lange adem zijn, terwijl de urgentie van de woningcrisis vraagt om snel handelen. Hoe zeer een fundamentele discussie over grondmarkt en grondbeleid misschien ook gewenst is, het gaat de huidige crisis niet helpen. Dat betekent dat de minister voor wonen er alleen voor staat en rekening moet houden met een grondmarkt die het beleid soms ernstig in de weg zal zitten.

De app van Stadszaken is sinds deze week gratis te downloaden via de Google Play Store en de App Store van Apple. Met de app heeft u nieuws, opiniestukken en achtergrondverhalen over de fysieke inrichting van Nederland in een vloek en een zucht op het scherm van uw smartphone of tablet. Hoofdredacteur Marcel Bayer noemt de app een must-have voor de RO-professional en de liefhebbers van stedelijke en ruimtelijke trends.
Dit bericht delen via:

Gerelateerde artikelen