DAEB staat voor 'dienst algemeen economisch belang'. Onder DAEB-taken van corporaties vallen het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen. Niet-DAEB-acitiviteiten bevatten de bouw en exploitatie van woningen met een huur boven de liberalisatiegrens van 752 euro per maand.
De toegenoemen focus op niet-DAEB lijkt te komen door het opschorten van de markttoets voor huurwoningen per 1 januari dit jaar. Corporaties moesten zich van het vorige kabinet nog vooral richten op hun kerntaak: sociale huur. Alleen als de vrije markt het liet afweten, mochten gemeenten voor de bouw van middeldure huurwoningen een beroep doen op corporaties. De markttoets kon vervolgens aangeven of er geen andere bouwopties waren. In de praktijk betekende de wet dat corporaties helemaal niet meer bouwden voor middenhuur, omdat de gemeentelijke procedure vrijwel nooit werd opgestart, meldt corporatievereniging Aedes. Met de nu tijdelijk afgeschafte markttoets oriënteren corporaties zich nadrukkelijker op woningen met een huur die uitkomt boven de liberalisatiegrens.
Strategische oriëntatie 2018 en 2020. Bron: Platform31
Tekort aan middenhuur
Deze ontwikkeling binnen de corporatiesector is opvallend, omdat de Nederlandse woningmarkt een tekort heeft aan betaalbare middeldure huurwoningen. Om de bouw van meer nieuwe middenhuur aan te jagen, stelde demissionari minister Ollongren van BZK de markttoets voor een periode van drie jaar buiten werking. Corporaties mogen nu al aan de slag zonder openbare publicatie van bouwplannen. Omdat corporaties 'de Prospectieve informatie' (dPi) voor vijf jaar opstellen, kunnen ze nog acht jaar plannen ontwikkelien voor woningen in het niet-DEAB-segment.
Inzetten op niet-DAEB
Corporaties zetten door de grote vraag graag in op middenhuur. Ook bleek vorig jaar uit onderzoek van Stec Groepp dat slechts 13 procent van de corporaties vindt dat beleggers genoeg doen op het gebied van middenhuur, zo meldde Aedes-voorzitter Martin van Rijn onlangs aan Trouw. Het voorlopig schrappen van de markttoets is volgens van Rijn een ‘signaal’, maar hij benadrukt dat de woningnood over drie jaar nog lang niet is opgelost en wijst naar het afbouwen van meer hindernissen.
De grootste hindernis voor corporaties op het gebied van de middenhuur is volgens Van Rijn ‘die vermaledijde verhuurderheffing’. ‘Die belasting heeft de corporaties sinds de invoering in 2013 al bijna elf miljard euro gekost. Corporaties denken wel drie keer na over de vraag wat ze wel en niet kunnen, ook op het gebied van middenhuur.’ De Europese wetgeving heeft daarnaast bepaald dat maximaal tien procent van het woningaanbod niet-DAEB mag zijn. Tijdens de evaluatie in 2019 van de herziene Woningwet van 2015 bleek dat in totaal tien corporaties meer dan 10 procent van hun DAEB-bezit verplaatsten naar deze niet-DAEB tak.
Onderzoek Platform31
De door Minister Ollongren aangekondigde verruiming van de mogelijkheden om in het niet-DAEB-segment te opereren, was voor Platform31 de aanleiding voor het onderzoek. Hierin doken ze op de strategie, de motivaties en knelpunten bij corporaties. 127 corporaties werkten mee, een respons van 44 procent. De respondenten vormen geen exacte maar wel een goede afspiegeling van de corporatiesector, met diversiteit naar omvang, type woningmarkt en de wijze van DAEB-scheiding.
.jpg)
