Zo start je met succes een wooncoöperatie

Betaalbaar en duurzaam wonen, wie wil dat niet? Een wooncoöperatie maakt het mogelijk. Vind een groep gelijkgestemden en ga aan de slag. Houd er dan wel rekening mee dat het realiseren enkele jaren in beslag kan nemen, dat grond lastig te krijgen is, en dat je wel wat geld nodig hebt.

Wooncoöperatie De Jelt uit Utrecht is al twee jaar bezig met het realiseren van een betaalbare en circulaire woonwijk. De grootste uitdaging van de groep ligt in het vinden van een stuk grond. Zo gemakkelijk gaat dat niet. ‘Een project van de lange adem’, noemt De Jelt het zelf. In het achterhoofd houdt de groep dat zij stap voor stap toewerken naar het einddoel. Wooncoöperaties De Warren in Amsterdam en het Ecodorp in Boekel zijn inmiddels uit de startblokken, maar ook aan hun successen ging een lange periode van voorbereiden vooraf.

Er bestaan verschillende vormen van wooncoöperaties. In dit artikel schrijven we over de wooncoöperatie waarbij de leden gezamenlijk eigenaar zijn van het gebouw. Bewoners richten samen de wooncoöperatie op en zijn samen verantwoordelijk voor het ontwerp, de bouw en het beheer van hun gebouw. De wooncoöperatie is eigenaar van het gebouw en de leden huren hun woning van de wooncoöperatie. Dat laatste maakt de woon coöperatie onderscheidend van CPO, een oudere vorm van collectieve zelfbouw.

In Amsterdam helpt Stichting !WOON geïnteresseerden met het opzetten en begeleiden van een wooncoöperatie. Zo geeft ze basiscursussen over het begin, het bedenken van een visie en financiering van een wooncoöperatie. Volgens Clemens Mol van Stichting !WOON kun je het proces het beste uiteenzetten in drie G’s: groep, grond en geld. 

Groep

Mol: ‘Mijn eerste tip is om eerst tien mensen met een gedeelde visie die hun tijd en energie in het plan willen steken bij elkaar te krijgen. Dit is het startpunt om de mogelijkheden verder te onderzoeken. Dan ben je al een heel eind. De rest van de mensen sluit op een later moment wel aan. Maak alvast statuten en schrijf de visie op.’

In Amsterdam kun je met statuten en een visie direct bij de gemeente terecht om in een kaartenbak terecht te komen, waarna het plan in verschillende selectierondes verder uitgewerkt moet worden. Bij andere gemeenten is dat nog niet het geval. Mol: ‘Het is belangrijk om met schetsen te komen, de doelgroep te bedenken en aan duurzaamheid te denken (duurzame wooncoöperaties komen sneller door de selectierondes heen, red). Voor die schets kun je eventueel een architect inschakelen. Die kosten zijn nog relatief laag. Je zit dan nog in de oriëntatiefase.’

De Jelt heeft de tips van Stichting !WOON ter harte genomen. Een groep vrienden bedacht het idee om een wooncoöperatie te starten en ging er snel mee aan de slag. Hilde de Wit van De Jelt: ‘We richtten werfgroepen op en uiteindelijk kwamen we uit bij vijftig geïnteresseerden. Niet iedereen was even actief. Daarom ontstond een kerngroep van tien mensen die zich nu elke week een dag bezighoudt met De Jelt.’

‘We schreven een bedrijfsplan en de statuten en praatten met veel mensen. We moesten enorm veel opstarten. Daarom structureerden we de groep in verschillende commissies. Inmiddels hebben we die wel losgelaten.’

Grond

Dan het vinden van een stuk grond, een lastig onderdeel van het proces. Veel gemeenten beschikken niet over stukken grond die beschikbaar zijn voor wooncoöperaties, maar in Amsterdam komen er elk jaar wel een aantal kavels vrij. Dat heeft de gemeente besloten in het Actieplan Wooncoöperaties. Deze kavels worden na verschillende selectierondes aan een wooncoöperatie toegewezen. Mol: ‘Dan teken je een optieovereenkomst.’ 

In veel andere gemeenten werkt het net iets anders. Wooncoöperatie De Jelt uit Utrecht heeft bijvoorbeeld nog altijd geen kavel. ‘Een stuk grond is voor ons wel de grootste uitdaging. De gemeente is er wel mee bezig om in de toekomst kavels beschikbaar te stellen voor wooncoöperaties, maar we kijken ook zelf’, zegt De Wit.

De Wit legt uit dat de coöperatie zoekt naar kavels zonder woonbestemming, omdat dit de kosten drukt. Agrarische grond is hiervoor een goede optie. De Wit: ‘Na overleg met de agrariër koop je zijn grond boven de normale agrarische grondprijs, maar onder de woningbouwgrondprijs.’ Deze grondovereenkomst legt de coöperatie vervolgens voor aan de gemeente of provincie.

Geld

Zonder geld is er geen wooncoöperatie. Natuurlijk moeten de woningen gefinancierd worden. Mol van !WOON maakt op het gebied van financiering onderscheid tussen de oriëntatiefase en de ontwikkelingsfase. Die tweede fase is duurder dan de eerste, maar de eerste moet wel uit eigen zak worden betaald. 

‘Het vastleggen van de statuten en het maken van schetsen kosten al een paar duizend euro in de oriëntatiefase. Een wooncoöperatie doet er verstandig aan om iedereen een startbedrag te laten inleggen of maandelijks bijvoorbeeld een tientje te laten overmaken. Zo heb je al een startkapitaal waarmee je vooruit kunt’, aldus Mol.

Ook De Jelt werkt met een startkapitaal: 'Aan het begin legde iedereen honderd euro in. Daarna werden ze lid en moesten ze een tientje per maand betalen. Zo kunnen we de kosten die we nu hebben dekken.'

Bij de ontwikkelingsfase is de hulp van banken nodig. Deze ontwikkelingsfase kostte in het geval van het Ecodorp en de Warren ongeveer zeven miljoen euro: een bedrag dat leden van de wooncoöperatie niet zomaar kunnen ophoesten. Mol: ‘Een aantal banken is bereid om 75 procent van de kosten te financieren. De Duitse GLS Bank heeft al een aantal projecten gefinancierd, bijvoorbeeld. In Nederland zijn er nu steeds meer banken (Rabobank en Triodos, red.) die heil zien in het geven van een hypotheek aan wooncoöperaties. Het risico moet dan wel goed afgedekt zijn.’

Die overige 25 procent komt op conto van de wooncoöperatie zelf. De Jelt laat weten dat dit bedrag, nog steeds meer dan een miljoen euro, uit eigen zak betaald moet worden of door een crowdfunding. De Wit: ‘We hebben ook met gemeenten gesproken die ons willen helpen met de financiering als het een probleem wordt. Zij hebben natuurlijk ook baat bij de realisatie van sociale huurwoningen.'

In Amsterdam komt er een leenfonds van vijftig miljoen euro voor wooncoöperaties om een lening aan te vragen. Deze moeten zij dan binnen vijftien jaar weer terugbetalen.

De app van Stadszaken is sinds deze week gratis te downloaden via de Google Play Store en de App Store van Apple. Met de app heeft u nieuws, opiniestukken en achtergrondverhalen over de fysieke inrichting van Nederland in een vloek en een zucht op het scherm van uw smartphone of tablet. Hoofdredacteur Marcel Bayer noemt de app een must-have voor de RO-professional en de liefhebbers van stedelijke en ruimtelijke trends.
Dit bericht delen via:

Gerelateerde artikelen