De sociale huursector staat onder druk. Groeiende wachtlijsten, scheefwoners en verouderde woningen zijn de langlopende problemen en de vluchtelingenstroom maakt deze druk alleen maar groter. Het is geen nieuws meer, maar het levert wel een hoop onbeantwoorde vragen op. Want wie gaat de problemen oplossen: gemeenten, corporaties, of gaan ze hand in hand? Het Vastgoedforum Midden-Nederland voelde beide aan de tand en zette een onderzoek uit in de gemeenten Amersfoort, Utrecht en Hilversum. Eerst de corporaties en daarna de gemeenten, waarvan er overigens maar 3 (van de 15!) wilden reageren op de uitkomsten van het onderzoek. Dat is al een uitkomst op zich.
Géén stadsvernieuwing meer
Waar gemeenten en corporaties het over eens zijn ligt voor de hand: er moeten meer sociale huurwoningen worden gebouwd, met name voor de eenpersoonshuishoudens. Kleinere woonproducten dus.
De inperking van taken zorgt bij de corporaties verder voor een diffuus beeld op de investeringen. Een kleine meerderheid denkt meer woningen te realiseren (alléén als het rendabel is). In niet-DAEB wordt naar verwachting bijna niet meer actief geïnvesteerd en ook investeringen in achterstandswijken worden zwaar teruggeschroefd. De transformatie-opgave wordt nog steeds gezien als een aandachtspunt, maar met een kanttekening: alléén als het noodzakelijk is, is men bereid mee te denken. Sterker nog, 77 procent verwacht in de toekomst geen grote bijdrage meer te leveren aan stadsvernieuwing.
Wie wordt de nieuwe partner?
De resultaten zijn pijnlijk. Vooral omdat de reactie van gemeenten niet strookt met deze uitkomsten. Zij zien corporaties namelijk als een van de belangrijkste partners als het gaat om het realiseren van stadsvernieuwing. En ze benadrukken dat er meer woningen in het middensegment moeten worden gebouwd om te kunnen voldoen aan de vraag. Maar als de corporatie niet die partner is, wie dan wel?
Nog twee voorbeelden. De portefeuille van corporaties bestaat voor minder dan 10 procent uit zorgvastgoed. Als het gaat om de realisatie van zorgwoningen wordt ook hier de corporatie door de gemeente gezien als belangrijkste partner. Hetzelfde geldt voor de huisvesting van vluchtelingen. De drie gemeenten zijn unaniem over de vraag met wie ze dit vraagstuk willen oppakken: de corporatie. Onrealistisch?
Het is duidelijk dat de verwachtingen van de gemeente ten aanzien van de rol van de corporatie niet overeenkomen met de verwachtingen van die corporaties zelf. Dat is een risico. De markt kan het nu niet gebruiken als we elkaar blijven aankijken. Maar het biedt ook kansen, bijvoorbeeld voor samenwerking met andere partijen. Maar kijken de beleggers en ontwikkelaars nu verder dan alleen de krenten in de pap? Zijn ze bereid te investeren in achterstandswijken en stadsvernieuwing tegen een lager rendement (maar een grotere invloed)? Dat is de hamvraag.
John Patrick Jansen
Voorzitter Vastgoedforum Midden-Nederland
Bekijk hier de infographic van de resultaten