Foto: Ootes, met op de achtergrond de betreffende boerderij

Drie ton voor een mini-appartementje, of een boerderij met andere starters?

Met vrienden een boerderij kopen omdat je de hoge huur van je appartement zat bent. Het kan, ondervond Ellen Ootes van Companen. En een snelle rekensom toont dat grootschalig vastgoed veel kansen biedt voor de woningnood. Maar voordat we massaal aan het woningdelen in villa's en boerderijen slaan, is een passende financieringsvorm nodig.

Door Ellen Ootes, adviseur woningmarkt bij Companen

Drie ton voor een mini-appartementje of een boerderij met andere starters? Ik weet mijn antwoord op die vraag wel. Met zes andere starters kocht ik vorige maand een grote woonboerderij in Utrecht. Een gedeelde koopwoning waarin we allemaal een eigen ruimte hebben (tussen de 26 en 44 vierkante meter) en de overige voorzieningen delen. Vroeger heette zoiets een woongroep, tegenwoordig kan je het een wooncollectief of wooncoöperatie noemen. Het is helemaal geen nieuw idee, maar waarom gebeurt het nog zo weinig?

Van een wild idee naar een woonboerderij in Utrecht

Ruim een jaar terug begon onze zoektocht. Met een biertje in de hand filosofeerden we op een feestje over hoe gaaf het zou zijn om een groot huis te kunnen kopen met wat oud-huisgenoten. We waren na het wonen in een studentenhuis allemaal in een duur huurhuis beland en vonden dat wonen eigenlijk maar stil en anoniem. We besloten een vergadering te plannen en aan de slag te gaan. In de eerste notulen van augustus 2019 is te vinden dat we verwachtten twee jaar bezig te zijn met het project, dat het binnen zes kilometer van Utrecht moest zijn en dat een koopconstructie voor ons de enige wenselijke optie was. Om eerlijk te zijn had ik er een hard hoofd in dat dit allemaal zou lukken.

We zijn inmiddels een jaar verder en wonen in onze eigen woonboerderij met zeven mensen. Om het huis gemeenschappelijk te kopen, hebben we een vereniging opgericht waarmee wij een zakelijke hypotheek hebben gekregen bij de Triodos Bank. De hypotheek die wij nu hebben is niet ideaal, we betalen een zakelijke rente (lees: duurder) en konden maximaal 80 procent financieren (lees: veel eigen inleg). Maar, daarmee kregen we ruim een jaar na onze eerste vergadering de sleutel van onze eigen woonboerderij in Utrecht. Het voelt heel decadent, een poort met een afstandsbediening, een tuin met tien perenbomen, een open haard om ‘s avonds voor te kruipen.

Bouwen, bouwen, bouwen? Delen, delen, delen!

De inmiddels bekende argumenten maken het starters moeilijk op de woningmarkt: studieschulden en flexibele arbeidscontracten. Dat in combinatie met lange wachtlijsten voor sociale huur, ongebreidelde hoge huren in het vrije segment en de gemiddelde verkoopprijs die in 2019 de drie ton passeerde. Zolang er te weinig woningen zijn, is het een kwestie van 'wat de gek ervoor geeft'. De verlaagde overdrachtsbelasting is een leuke geste, maar zorgt niet ineens voor betaalbare woningen. Het kabinetsbeleid focust zich op de bekende leus bouwen, bouwen, bouwen. Voor 2030 wil de minister 845 duizend woningen hebben gebouwd. Afgelopen jaren zijn er met pijn en moeite 75 duizend woningen per jaar gebouwd. Met de beste wil van de wereld, komen we er simpelweg niet met bijbouwen alleen. Efficiënt en eerlijk ruimtegebruik kan een waardevolle aanvulling zijn. Het delen van woningen is de eenvoudigste en snelste manier om woonruimte te creëren. Zonder ook maar één schop in de grond te hoeven zetten kan je duizenden wooneenheden creëren.

Kleine huishoudens en grote huizen

De gezinsgrootte neemt al jarenlang af. Mijn grootouders komen uit een gezin van tien, mijn ouders uit een gezin van 6 en 8 en ik kom uit een gezin met 3 kinderen. Behalve de kleinere gezinnen neemt het aandeel eenpersoonshuishoudens ook toe. Tegenwoordig is 39 procent van de huishouden een eenpersoonshuishouden. Dat maakt dat de gemiddelde huishoudensgrootte tegenwoordig nog maar 2,1 personen bedraagt. Naast de kleiner wordende huishoudens, bestaat een woningvoorraad die vrij statisch is. Er wordt wel wat gesloopt en nieuwgebouwd en er wordt wel wat getransformeerd, maar het grootste deel van de woningen blijft staan waar die staat. Ter illustratie: één op de vijf huizen is groter dan 150 vierkante meter, terwijl maar één op de twintig huishoudens uit vijf of meer mensen bestaat.

Morgen 36.000 wooneenheden erbij

Die megagrote woningen staan gewoon in Nederland te wachten op nieuwe bewoners. Starters betalen noodgedwongen 1.500 euro per maand aan hun huisbaas in hun vrije-sector huurwoning, blijven bij hun ouders wonen of blijven te lang in toch al schaarse studentenwoningen hangen. Ik ga mij wagen aan een bierviltjes-berekening: er staan nu 7.225 woningen te koop op Funda die groter zijn dan 200 vierkante meter. Laten we even uitgaan van vijf starters per megawoning. Daarmee creëer je van de één op de andere dag ruim 36 duizend wooneenheden voor starters.

Wie pakt de handschoen op?

Waar wachten we nog op met zijn allen? Dat antwoord is eigenlijk vrij simpel: op een passende financieringsvorm. Er zijn nog geen banken die zich aan deze afwijkende hypotheekvorm durven te wagen. Daarom de vraag: Wie durft? De duurzame Triodos Bank? De coöperatieve Rabobank? De idealistische Volksbank? Redenen genoeg om serieus werk te maken van deze woonvorm. 

De app van Stadszaken is sinds deze week gratis te downloaden via de Google Play Store en de App Store van Apple. Met de app heeft u nieuws, opiniestukken en achtergrondverhalen over de fysieke inrichting van Nederland in een vloek en een zucht op het scherm van uw smartphone of tablet. Hoofdredacteur Marcel Bayer noemt de app een must-have voor de RO-professional en de liefhebbers van stedelijke en ruimtelijke trends.
Dit bericht delen via:

Gerelateerde artikelen