Door Niels van Schaik, senior adviseur bij KAW architecten en adviseurs

Sleept de woningmarkt ons door de coronacrisis?, kopte de NRC begin december. ‘De prijzen van woningen blijven stijgen. Omdat huizenbezitters daardoor meer besteden, helpt dat de economie.’ Dit lijkt mij de wereld op zijn kop. Als mensen meer aan hun kale woonlasten kwijt zijn, kunnen ze minder besteden aan andere zaken. Het is niet dat de stijgende huizenprijzen ook de lonen verhoogt.

Het is daarom ook niet dat de woningmarkt, maar de betaalbaarheid voor bewoners die gered moet worden. De realiteit is namelijk dat veel jonge mensen 1.500 euro per maand aan huur betalen voor een woning van 30 vierkante meter. Maar dan woon je wel in Amsterdam op 'best wel een goede plek'. Zich niet bedenkende dat zo’n studio 10 jaar terug niet eens geliberaliseerd kon worden, en maximaal ongeveer 550 euro per maand mocht kosten. Nu voeden we een hele generatie landgenoten op met het idee dat het normaal is om meer dan 50 procent van je inkomen aan huur te betalen.

Typisch een huurdersprobleem toch? Maar in de koopmarkt is eigenlijk hetzelfde aan de hand. Gedwongen door overbiedende beleggers moeten mensen tot de absolute max gaan om een woning te kunnen kopen. De eenzijdige focus op bouwen, bouwen, bouwen leidt af van de structurele weeffouten in het systeem van de prijsbepaling, in huur én koop.

En er zitten meer afhankelijkheden tussen de huur- en koopmarkt dan we vaak denken. De introductie van de WOZ-waarde in het Woningwaarderingsstelsel (het zogenoemde puntensysteem) in 2015 is één van de belangrijkste boosdoeners op de huur- én koopmarkt. Door de stijgende woningprijzen stijgt de WOZ-waarde, waardoor een woning meer woningwaarderingspunten krijgt en eerder geliberaliseerd kan worden. Die hogere huurprijs die daardoor mogelijk is, leidt ertoe dat er door beleggers meer geboden kan worden, waardoor de marktwaarde weer omhoog gaat en daar mee de WOZ-waarde en daarmee de huur van andere huurwoningen. Zie de vicieuze cirkel.

Niet alleen in Amsterdam leidt dat ertoe dat particuliere woningzoekenden op de koopmarkt massaal worden overboden door beleggers. Ook in de kleinere steden van Nederland is dit ondertussen gemeengoed aan het worden. Wie kan het ze ook kwalijk nemen, met een meer dan gezond rendement afgezet tegen de lage rente? Met relatief lage risico’s is dit een veilige belegging.

Door de liberalisatiemogelijkheden is een woning voor een fors bedrag te verhuren, en de doelgroep is gedwongen tot dit aanbod. Aanbieders van het lage prijssegment (corporaties) worden afgeknepen zodat ze nauwelijks kunnen bijdragen aan het oplossen van het woningtekort, en door de rijksoverheid worden de inkomensgrenzen zo begrensd dat alleen de echte minima er nog maar voor in aanmerking komen. Wat voor hen rest is de vrije sector die volledig vrij is tegenwoordig, ondersteund door het enorme woningtekort. Vandaar ook steeds meer lokale pogingen om het middensegment te reguleren.

De starter is de dupe. Overboden worden door beleggers bij betaalbare koopwoningen om deze tegen een hoge huur terug te moeten huren is het nieuwe normaal. Weg is de mogelijkheid om je eigen startvermogen op te bouwen om later een woning te kopen, tenzij je ouders genoeg geld hebben om je een ton te schenken. Geld dat meteen in de woningprijs verdisconteerd wordt.

Dit is een cynisch verhaal over de binnen- en buitenstaanders aan het worden. Want eenmaal in een koopwoning zie je de waarde alleen maar stijgen, zonder er veel voor hoeven te doen. Maar hoe rechtvaardig is dat eigenlijk?

De enige partij die hier echt wat aan kan doen, is onze Rijksoverheid. Met een aantal vrij simpele ingrepen (en oké, sommige wat ingewikkelder) kunnen we terug naar een ‘woningmarkt’ die er voor iedereen is, en niet alleen voor de mensen die lang geleden zijn ingestapt. Ik ben benieuwd of jullie dat ook zo zien, of aanvullingen en verbeteringen hebben.

  1. Verwijderen van de WOZ-waarde uit het WWS, om te zorgen dat woningen tot ongeveer 50 vierkante meter weer onder het gereguleerde deel van het WWS laten vallen. Want of je nou in Amsterdam of Emmen woont, je gaat er niet per sé meer van verdienen als je bent aangewezen op een sociale huurwoning. De WOZ-component is een zichzelf versterkende stijger, die steeds minder woningen onder de bescherming van het WWS laat vallen.
     
  2. Verruimen van de doelgroep voor gereguleerde huur, zodat de grote meerderheid van de mensen een acceptabele woonquote kan hebben. Met een bruto inkomen van 50 duizend euro is een huur van 600 euro eigenlijk heel redelijk, zeker als er (studie-)schulden of kinderen zijn. Goedkoop scheefhuren (volgens de huidige grenzen) zou geen schande moeten zijn, maar een kans om te sparen voor je volgende stap en op veel plekken de reden dat we weinig gesegregeerde wijken hebben.
     
  3. Afschaffen van de gehele verhuurdersheffing, om corporaties in staat te stellen op hun volle vermogen woningen te bouwen, betaalbaar te houden en als dat goed gaat, ook nog bij te dragen aan de energietransitie. In zijn geheel omdat het teruggeven van delen in subsidies en stimuleringsmaatregelen alleen maar leidt tot het rondpompen van geld en ontzettend veel administratieve lasten. Dat kunnen we beter besteden aan het bouwen van woningen.
     
  4. Het op termijn gecontroleerd terugdringen van de financierbaarheid van koopwoningen, zodat mensen geld overhouden voor andere uitgaven zoals de noodzakelijke energietransitie.
     
  5. Afschaffen van woningmarktstimulansen die alleen maar meer geld erin pompen en daarmee de kansenongelijkheid tussen arm en rijk vergroten, zoals de schenkingsregeling voor ouders aan hun kinderen.
     
  6. Oké, dan: bouwen, bouwen, bouwen. Omdat alleen meer betaalbare woningen bijdragen aan het oplossen van het enorme woningtekort. Met de nadruk op betaalbaar. En daarin is veel meer mogelijk dan alleen het rücksichtslose volbouwen van weilanden, maar moet per regio, gemeente, stad en dorp de beste oplossing worden gekozen of dat binnenstedelijk gebeurt of in het weiland.