De schaarste op de koopwoningenmarkt is groot. Het coronavirus brengt daar vooralsnog geen verandering in. Om een koopwoning toegankelijk te houden, neemt minister Ollongren van BZK een aantal maatregelen. Eén daarvan is een hogere overdrachtsbelasting voor beleggers. In 2021 stijgt de overdrachtsbelasting voor hen van twee naar acht procent. Starters op de woningmarkt betalen de overdrachtsbelasting juist eenmalig niet. Met de maatregel wil het kabinet de woningmarkt toegankelijker maken voor jongeren en het notoire buy-to-let tegengaan.

In de aanloop naar de verhoging slaan woningbeleggers nu dus een laatste slag. Hun drang om het fiscale nadeel voor te zijn, zorgt voor een hoger beleggingsvolume dan verwacht in het laatste kwartaal van 2020. Lopende transacties worden versneld afgerond. Niet geheel verbazingwekkend, want bij een gemiddelde woningprijs van 308 duizend euro is het verschil tussen twee of acht procent belasting betalen een ruime 18 duizend euro.

Richard Pietersen van MVGM Vastgoedtaxaties analyseerde de recentste vastgoedontwikkelingen en deelde zijn bevindingen bij een bijeenkomst van het Vastgoedforum Midden-Nederland. Hij constateert: ‘Ollongrens maatregel zou een nivellerend effect moeten hebben, maar het praktische resultaat tot nu toe is juist een nieuwe run op de koopwoningenmarkt.’

Op korte termijn kan de ontwikkeling negatief uitpakken voor mensen die een woning voor eigen gebruik zoeken. Ook voor huurders is de ontwikkeling niet positief. Een run op het beperkte woningaanbod werkt veelal prijsopdrijvend. Als meerdere investeerders zich richten op een schaars goed, wordt er overboden. Het gemiddelde percentage dat wordt overboden steeg gedurende heel 2020 en ligt nu op ruim drie procent. In de grote steden liggen de percentages aanzienlijk hoger, en zijn overbiedingen van zes procent geen zeldzaamheid. De koper voor eigen gebruik trekt bij hoge overbieding vaak aan het kortste eind. Vervolgens moet de overbieding door de belegger worden terugverdiend met onder andere de maandelijkse huur. Pietersen: ‘De aanvangsrendementen worden scherper, wat logischerwijs in hogere huren kan resulteren.’

Reguleren op de buy-to-let-woningen is vervolgens lastig. Ollongren is willens om de maximale huurstijging in het vrije segment te limiteren tot inflatie plus één procent, maar dit verandert niks aan aanvangshuren. Niets weerhoudt de kleinschalige woningverhuurder er bijvoorbeeld van om een zeer hoge aanvangshuur te rekenen.

De instroom van beleggingskapitaal in buy-to-let woning beleggingsvastgoed wordt verder gestuwd door gunstige financieringsmogelijkheden. Wie een tweede huis wil kopen voor verhuur, kan daarvoor gemakkelijker aankloppen bij de bank. ‘De leencapaciteit voor buy-to-let is op dit moment relatief hoog,’ zegt Pietersen. ‘De woningmarkt word toegankelijker voor buy-to-let investeerders. Waar je in het verleden nog 40 tot 50 procent aan eigen kapitaal moest inbrengen voor een dergelijke hypotheek, volstaat tegenwoordig 20-30 procent.’

De verklaring voor die lagere hypotheekeisen voor een tweede woning? Het is een relatief veilige investering. De maandelijkse huurinkomsten zijn kostendekkend, dus het risico voor de bank is ook relatief laag. In vergelijking met bijvoorbeeld retail- of kantorenvastgoed, is de woningmarkt een ‘safe haven’ voor beleggers.

Is Ollongrens poging tot het temmen van de woningmarkt daarmee mislukt, al voordat de regeling überhaupt is ingegaan? Niet per sé, zegt Pietersen. Tegenover de huidige instroom van kapitaal staat de verwachting dat het beleggingsvolume vanaf het eerste kwartaal van 2021 juist wat af zal nemen. Zodra de belasting daadwerkelijk is verhoogd, wordt een woning door de hogere aankoopkosten duurder voor beleggers, waardoor het rendement verdergaand onder druk komt te staan. 'De grote vraag is of dit voldoende druk oplevert, om de huidige marktvraag vanuit buy-to-let werkelijk te verminderen en een verschil te maken op de huidige koopwoningenmarkt.'