Foto: Sjoerd de Vries

Gemeenten coulant met grondprijzen

Gemeenten verhogen de grondprijzen dit jaar minimaal. Het gros verhoogt de prijzen niet of maximaal 2,5 procent. Dat terwijl woningprijzen een veel sterkere groei laten zien. Met de lage grondprijzen willen gemeenten woningbouw stimuleren, maar het is nog de vraag of de lagere prijzen dat effect hebben.

De cijfers komen uit de jaarlijkse Benchmark Gemeentelijke Grondprijzen 2020-2021 van Stec Groep. Slechts de helft van de gemeenten verhoogt de grondprijzen in 2021. Deze verhoging blijft bij 33 procent beperkt tot maximaal 2,5 procent. Het aandeel gemeenten dat volgens jaar hogere grondprijsstijgingen dan 2,5 procent verwacht, is met 17 procent fors lager in vergelijking tot wat in 2020 gerealiseerd is (28 procent).

Opvallend is dat de verwachte prijsstijging voor met name woningbouwlocaties met 2,5 procent fors lager is dan op grond van de gemiddelde prijsstijging in de woningmarkt verwacht kan worden. De woningprijzen stegen in het derde kwartaal van 2020 met 9 procent in vergelijking met dezelfde periode in 2019. Corona slaat vooralsnog geen deuk in de woningmarkt. Aanvullend stegen de stichtingskosten afgelopen jaar beperkt, of daalden zelfs. Als de gemeenten een puur residuele grondprijs zouden rekenen, waar vanuit de ontwikkelaarshoek regelmatig om wordt gevraagd, zouden de grondprijzen dus hoger uitvallen. Bij de residuele methode wordt de grondprijs namelijk bepaald door het verschil (residu) tussen de stichtingskosten en de woningopbrengst.

Gemeenten zijn komend jaar dus coulant met grondprijzen, maar corona is daarin geen doorslaggevende factor. Driekwart van de gemeenten geeft aan dat de coronacrisis geen invloed had op de beslissing om grond wel of niet aan te kopen en bij bijna twee derde heeft de crisis geen invloed op de grondwaarde van woningen en werklocaties.

‘Het lijkt erop dat de gemeenten gevoelig zijn voor de druk op de woningmarkt. Met de lagere grondprijzen willen ze woningbouw aanjagen of betaalbare of sociale woningen realiseren’ zegt Erik de Leve, specialist woningmarkt bij Stec Groep.

Een lagere grondprijs leidt in de praktijk echter niet altijd tot meer woningbouw, blijkt uit eerder onderzoek door Stec Groep en de Nederlandse Vereniging van Gemeenten (VNG). Zolang er geen expliciete afspraken worden gemaakt tussen de ontwikkelaar en de gemeente, staat het ontwikkelaars bij woningen in het vrije segment namelijk alsnog vrij om een marktconforme woningprijs te rekenen. De winst uit lage grondprijzen verdwijnt dan in de zak van de ontwikkelaar. ‘Je krijgt een andere verdeling van de winst,’ zegt De Leve, ‘en niet per se meer woningen’.

Gemeenten kopen meer grond

Omdat de bouw van woningen nog steeds achterblijft bij de behoefte, verwachten gemeenten dat een actief grondbeleid hen meer regie geeft over de nieuwbouwproductie. Uit de benchmark blijkt dat 24 procent van de gemeenten een vooral actief grondbeleid voert. 36 procent voert een situationeel grondbeleid (een combinatie van actief en passief grondbeleid).

Ongeveer 60 procent van de gemeenten heeft de afgelopen twee jaar grond aangekocht en bijna 52 procent van de gemeenten die dit de afgelopen twee jaar niet heeft gedaan is dit wel van plan. Dit is een forse stijging ten opzichte van vorig jaar. Ook buiten de groeiregio’s voeren gemeenten actief grondbeleid, zij het wel in mindere mate dan in bijvoorbeeld de Randstad.

Op het hoogtepunt van de markt grond aankopen, brengt risico’s met zich mee. Dat ervoeren de gemeenten bij de vorige economische crisis. Toen woningprijzen in 2008 kelderden, daalden de grondwaarde mee. Dat kostte gemeenten in de daaropvolgende jaren miljarden euro’s.

Ook nu zijn woningprijzen historisch hoog. De Leve maant gemeenten dus om bewust te zijn van eventuele risico’s die grondverwerving met zich meebrengt. ‘Gemeenten kopen nu grond op met het oog op het algemeen belang. Ze willen bijvoorbeeld de verrommeling van het stedelijk gebied aanpakken. Weeg dat belang wel af tegen financiële risico’s. De woningmarkt zit nu in de lift, maar een conjunctuurverandering kan daar verandering in brengen. Een gemiddelde woningbouwontwikkeling duurt zo’n tien jaar. Als in de komende tien jaar de woningwaarde flink daalt, zit je als gemeente met grond die flink in waarde kan zijn gedaald.’

De app van Stadszaken is gratis te downloaden via de Google Play Store en de App Store van Apple. Met de app heb je nieuws, opiniestukken en achtergrondverhalen over de fysieke inrichting van Nederland in een vloek en een zucht op het scherm van je smartphone of tablet. Een must-have voor de RO-professional en de liefhebbers van stedelijke en ruimtelijke trends.
Dit bericht delen via:

Gerelateerde artikelen