Waarom de retailmarkt herstelt en de binnensteden weer gaan bloeien

Gaat de winkelleegstand echt stijgen van 7,5 naar 19 procent, zoals de Retailagenda beweert in haar uitgave Retail Postcorona Impactanalyse? Geograaf en regioloog Hans van Tellingen ziet dat de retail klappen krijgt, maar vraagt zich af of de impact zó dramatisch zal zijn. 'Sinds de coronacrisis gaat het dramatisch slecht met de (fysieke) retail, menen velen althans. De vraag is hoe snel het herstel weer gloort aan de horizon, en hoe groot dat herstel zal zijn.'

Het onderzoek waar Van Tellingen in de inleiding naar verwijst is te vinden via deze link

Lichtpuntjes bij de winkels

Er zijn zéker lichtpuntjes te vinden. Ik schreef er dit over, samen met mijn medefirmant. Kort samengevat: sommige branches doen het juist beter sinds half maart. Dat bleek zelfs al in april. Maar wat niemand tot voor kort kon bevroeden is dat het met de retail, als geheel, eigenlijk juist weer goed gaat. De laatste paar maanden meldt het CBS groeipercentages van 10 procent ten opzichte van 2019. Verrassend. Een dergelijk scenario had zelfs deze, altijd optimistische, auteur niet bedacht. Het herstel lijkt een V shape te hebben. Het overtreft alle verwachtingen. En het herstel geldt zelfs voor de meeste branches. 

Maar blijft dat zo? Zitten we niet midden in de tweede golf? Die overigens qua ziektegevallen, hoe naar ook, een stuk minder heftig uitpakt dan in maart en april? Nou, de tweede golf doet de sector zeker geen goed. Maar toch zijn de vooruitzichten niet alleen maar somber. Er gloort wederom nieuw herstel. Waarbij de kanttekening wél blijft gelden dat de sectoren mode, schoenen en sport wederom in het verdomhoekje zitten. Helaas.

Lichtpuntjes bij het winkelvastgoed

En het winkelvastgoed? Hoe gaat het daar eigenlijk mee? Nou, als geheel eigenlijk ook niet zo heel slecht. De totale leegstand bedraagt nu 7,5 procent en zal door de coronacrisis oplopen tot 9 procent. Ook dat valt hier te lezen. Misschien wordt het wat meer, maar veel meer dan 10 procent zal het niet worden.

In wijkwinkelcentra, de betere meubelboulevards, kleinere steden en dorpen en een aantal middelgrote steden gaat het nu juist erg goed. Vaak nog beter dan vóór de coronacrisis. Nu is dat voor wijkwinkelcentra, gericht op de dagelijkse boodschappen, niet zo verrassend. Deze deden het doorgaans al goed. Datzelfde geldt voor kleinere steden en dorpen en voor sommige meubelboulevards (de laatste paar jaar). Wél verrassend is dat de kleinere middelgrote steden (zoals Geleen, Zeist, Helmond, Oss, Veghel, Oldenzaal) het nu soms beter doen dan voor de coronacrisis. Terwijl zij zich juist jaren in de hoek bevonden waar de klappen vielen. 

En dat komt doordat mensen sinds maart meer ‘om de hoek’ gaan kopen. Meer ‘lokaal’ dus. En dat gaat ten koste van de grotere steden; de plekken waar het de afgelopen jaren juist heel goed ging. Dat zijn tevens de steden die normaal veel (nationale en internationale) toeristen ontvangen. En ja, die zijn er veel minder het afgelopen half jaar. En daar, in de grote binnensteden, zie je de leegstandscijfers dan ook oplopen. Dat zal de komende één à twee jaar nog wel zo blijven. Toch zal daarna ook in deze steden herstel komen.

Maar goed, die oplopende leegstand dus

Is 9 à 10 procent leegstand in de nabije toekomst niet heel erg hoog? Ach, het is maar hoe je het bekijkt. Ik zie het liever lager, maar ‘zorgwekkend’ is al een te groot woord. De winkelvastgoedmarkt heeft ongeveer 4 à 5 procent leegstand nodig om gebruikers genoeg gelegenheid te geven voor mutaties. Frictieleegstand noemen we dat. Op dit moment zit de markt met die 7,5 procent dus op ruim anderhalf keer de frictieleegstand. Met ruim 9 procent zit je op tweemaal dat niveau. Gezien de enorme impact van de coronacrisis vind ik dat niet zo heel hoog. Zeker niet als herstel aan de horizon gloort.

Nee, ik sluit niet de ogen niet voor de dramatische gevolgen van het regeringsbeleid op het gebied van corona. Maar van dat landelijke drama dat sommigen zien, leegstand naar 19 procent, lijkt vooralsnog geen sprake te zijn. Kijk zoals benoemd ook naar de branches en plekken die het juist beter doen. En kijk tevens ook naar de speciaalzaken, waarmee het juist goed gaat. Lees er alles over op de site van het CBS. In feite is er nu al deels sprake van het herstel dat ik eind mei in Elsevier Weekblad al aankondigde. En dat is veel sneller dan zelfs ik had durven hopen.

En natuurlijk ook zorgen

Natuurlijk zijn er ook zorgen. Grote zorgen. Onder de mode- en schoenenretailers bijvoorbeeld. En ook in de horecasector (en de cultuur- en evenementensector) vallen grote klappen. En vergeet niet dat er ook nog een ontslaggolf volgt, wat de consumptie niet ten goede zal komen. Er zal verder, zeker in de modesector, geen sprake zijn van een inhaaleffect. Die lente- en zomercollectie 2020 zal voor een behoorlijk deel onverkocht blijven. Toch kan er sneller herstel komen dan menigeen denkt.

Het is helder dat de beperkende maatregelen als de anderhalve meter ‘de retail’ geen goed doen. Net als de sluiting van de horeca. Maar als zelfs met deze beperkende maatregelen de retail al sinds mei toch weer sterk terugveert, tot niveaus boven die van voor de coronacrisis, dan wordt de soep toch minder heet gegeten dan deze wordt opgediend. Wees dus voorzichtig met al te negatieve voorspellingen.

Verloop herstel

En waarom komt het herstel sneller dan je denkt?

Corona zal verdwijnen, of beter: corona zal in 2021 niet meer voor een overbelasting van de ziekenhuizen zorgen. En weet u: (veel) mensen willen winkelen en leuke dingen doen met elkaar. Geen webwinkel kan dat plezier vervangen. Geloof me, na 27 jaar consumentengedrag in winkelgebieden in kaart te hebben gebracht, is het mij duidelijk dat winkelen – in combinatie met horecabezoek – gewoon de favoriete vrijetijdsbesteding is van heel erg veel mensen. De mens laat zich niet in een dwangbuis manoeuvreren. De mens is een sociaal dier. Hij wil ontmoeten, de wereld verkennen en consumeren. In de echte fysieke ruimte. De mens gaat dus weer de winkelstraat in. En gaat het restaurant en het café weer opzoeken. Dus ja: ook Amsterdam zal over niet al te lange tijd weer volstromen met toeristen. 

Webshop versus fysieke winkel

Versnelt corona de verschuiving van de bestedingen van stenen winkels naar webshops?

Nee. In coronatijd staan mensen in rijen te wachten om populaire winkels, zoals Zara, in te kunnen. Als straks alle maatregelen voor social distancing van tafel zijn, zullen consumenten weer enthousiast gaan winkelen. Bijna als koeien die na een winter op stal weer de wei in mogen. En als zelfs in coronatijd webwinkels worstelen met een (niet bestaande) winstmarge, dan zal het ze nooit lukken om een duurzame winst te genereren. Op een gegeven moment houdt het op voor de financiers. Met alleen een webwinkel kun je geen geld verdienen. Al zijn er wel degelijk kansen voor omnichannelaanbieders. Zolang de stenen winkel maar leidend is in hun businessmodel.  

­­­­­­­­­­­­­­­­­­­

Slimme winkeliers en vastgoedeigenaren zien juist nu goede mogelijkheden

Ook in grote steden gloort uiteindelijk weer hoop. Zoals ook uit dit artikel blijkt. Kijk bijvoorbeeld naar de Nieuwendijk in Amsterdam. Daar is De Koopman neergestreken, de outlet van modeketen The Sting. Dat is een formule die in het gat duikt van Hudson’s Bay. Want De Koopman heeft zich ook in een aantal panden van Hudson’s Bay gevestigd. Kijk ook naar de overname van HEMA door Jumbo in samenwerking met investeringsmaatschappij Parcom. Daar spreekt vertrouwen uit. En kijk naar al die speciaalzaken én supermarkten die het nu meer dan uitstekend doen. Een creatieve ondernemer verzint altijd een list om te overleven.

Voor wie nu een winkel wil huren is dit een goede tijd. Vooral op A1-locaties hebben vastgoedeigenaren huurverlagingen moeten accepteren van retailers die door corona in de problemen kwamen. Ook de aankoopprijzen van winkelvastgoed zijn laag. Binnen één à twee jaar, wanneer er weer sterke economische groei is en die pandemie als een boze nachtmerrie uit het geheugen verdwenen is, zullen de winkelstraten weer gaan bloeien. En dan gaan veel retailers winkelruimte huren. Dan zullen de huren weer stijgen. En dan wordt het vastgoed weer meer waard.

Mensen zijn veerkrachtig. En gaan weer consumeren. Winkeliers gaan daarvan profiteren. Net als vastgoedeigenaren. Het oude normaal is sneller terug dan menigeen denkt.

Hans van Tellingen is geograaf en regioloog en is directeur/eigenaar van winkelcentrumonderzoeker Strabo bv. Hij is hoofdauteur van ‘Waarom Stenen Winkels Winnen’.

De app van Stadszaken is sinds deze week gratis te downloaden via de Google Play Store en de App Store van Apple. Met de app heeft u nieuws, opiniestukken en achtergrondverhalen over de fysieke inrichting van Nederland in een vloek en een zucht op het scherm van uw smartphone of tablet. Hoofdredacteur Marcel Bayer noemt de app een must-have voor de RO-professional en de liefhebbers van stedelijke en ruimtelijke trends.
Dit bericht delen via:

Gerelateerde artikelen