De betaalbaarheid van huurwoningen in het vrije segment staat onder druk, terwijl deze woningen in maatschappelijk belang toenemen. Starters op de woningmarkt of mensen met een middeninkomen, die te weinig verdienen voor een hypotheek maar te veel voor een sociale huurwoning, zijn steeds meer aangewezen op een middenhuurwoning.

De prijzen in dit segment, waar huurprijzen idealiter tussen de 720 en 1.000 euro liggen, stijgen gestaag. Huurders betalen nu 10,2 procent meer per vierkante meter dan in 2019. In de grote steden zijn huren hoger dan 1.000 euro eerder de regel dan uitzondering.

De Kamer en minister Ollongren (BZK) komen daarom met ‘een aanvullend pakket maatregelen om voor zoveel mogelijk mensen een betaalbare woning bereikbaar te maken’. De kern van dat pakket is huurprijsregulering voor alle woningen. De maximale huurprijsstijging wordt vastgesteld op inflatie plus 1 procent. Eerder waren enkel prijsontwikkelingen in het sociale segment gereguleerd. Een huurstijging van inflatie plus 1 procent komt in de praktijk neer op een verhoging van ongeveer 3,7 procent, gerekend met de relatief hoge inflatiecijfers van 2019. Een voorstel van Ollongren om huurstijging te beperken tot inflatie plus 2,5 procent sneuvelde eerder in de Kamer, onder druk van linkse partijen.

Is deze maatregel wat de woningmarkt nodig heeft? Dat hangt sterk af van aan wie je het vraagt. De regulering is een stap in de goede richting, maar doet weinig voor mensen die nu al te hoge huren betalen of voor betrekkers van een nieuwe woning, menen Marja Elsinga en Cody Hochstenbach. Elsinga is hoogleraar Housing Institutions & Governance aan de TU Delft, Hochstenbach is onderzoeker stadsgeografie aan de Universiteit van Amsterdam. ‘Trek het puntensysteem dat we nu voor de sociale huursector hebben dus door naar het vrije segment,’ zegt Elsinga. De Woonbond, naar eigen zeggen ‘de stem van hurend Nederland’, is eenzelfde mening toebedeeld.

Volgens Hochstenbach is de nieuwe maatregel wel een vooruitgang ten opzichte van de eerder voorgestelde inflatie plus 2,5 procent. Volgens de onderzoeker rekenen veel verhuurders namelijk een huurprijsstijging die daar onder ligt. Reeds in mei pleitte hij dus door een maximale verhoging van inflatie plus 1 procent. Aanvullend op de huurprijsregulering zou hij graag fikse korting op de verhuurderheffing voor corporaties zien. Zo kunnen ze meer betaalbare huurwoningen bouwen die ook voor middeninkomens bestemd kunnen zijn. Meer woningen, minder schaarste, lagere huren, zo is de redenering.

Beleggers niet blij

De reacties van brancheorganisaties op de aangekondigde regulering laten zich raden. Zij zijn beduidend minder te spreken over de regulering dan Elsinga en Hochstenbach. De IVBN, vereniging van institutionele beleggers, geeft aan ‘zeer teleurgesteld’ te zijn. Vastgoed Belang, vereniging voor particuliere beleggers, is zelfs ‘furieus’, aldus vastgoedmarkt.nl. De voornaamste argumenten van de marktpartijen zijn dat de regulering snijdt in al gedane investeringen en dat de lager uitvallende rendementen de woningbouwproductie op langere termijn zouden remmen. Verder waarschuwen zij voor het stapelen van maatregelen, zoals de hogere overdrachtsbelasting voor beleggers.

‘Investeringen in de woningmarkt komen ter discussie door de stapeling van maatregelen en regulering, die volkomen averechts uitwerken. Dit allemaal bij elkaar raakt professionele lange termijn investeerders veel te hard in hun huidige én toekomstige exploitatiemogelijkheden’, zegt IVBN-directeur Frank van Blokland.

Vastgoed Belang, vereniging voor particuliere beleggers, laat eenzelfde geluid horen. ‘Het slaat nu echt door. De kabinetsmaatregelen struikelen over elkaar heen en zijn alle gericht op de vrije huursector, die nu al de kleinste is van heel Europa. In plaats van meer regels, hebben we meer woningen nodig’, zegt Vastgoed Belang-directeur Laurens van de Noort tegen vastgoedmarkt.nl.

Hoe serieus moeten we de reactie van de brancheorganisaties nemen? Niet al te, redeneert hoogleraar Elsinga. ‘Het wordt ook een beetje van hen verwacht dat ze zo reageren, dit is de standaardreflex.’ zegt ze. Ook Hochstenbach vreest niet voor het en masse teruglopen van investeringen in de woningmarkt. Volgens hem zouden investeerders zelfs met een huurverhoging die niet hoger is dan de inflatie, nog steeds een goed rendement maken, doordat de aanvangsthuur voor gestage inkomsten zorgt. Indien een belegger er toch niet uitkomt met zijn businesscase, kan er altijd nog gepolderd worden. Een overheid kan dan aantrekkelijke randvoorwaarden creëren, bijvoorbeeld in de grondexploitatie. De gemeente Amsterdam, IVBN, Vastgoed Belang en ontwikkelaarsvereniging NEPROM werken op dit moment aan zo’n overeenkomst.

Elsinga pleit wel voor consistenter beleid op de woningmarkt. ‘De woningmarkt is een markt van de lange adem en beleggers hebben duidelijkheid nodig. Afhankelijkheid van jaarlijkse politieke besluitvorming over maximale huurverhoging draagt daar niet aan bij.’ Volgens de onderzoeker kan Nederland op dit vlak nog het een en ander leren van haar buurlanden. In veel Europese landen is de maximale jaarlijkse huurverhoging over een meerjarige termijn geïndexeerd. Zo’n index biedt investeerders, veelal pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen die een maatschappelijk belang dienen, zekerheid voor langdurig verantwoord rendement. Bovendien kan het investeerders die profiteren van schaarste en op korte termijn hun slaatje willen slaan afstoten.